Waarom een kluswoning zelden goedkoper is

De posten die ontbreken:

Dubbele woonlasten. Een woning die casco is, is niet bewoonbaar. Reken op maanden huur of hypotheek naast je eigen lasten, plus opslag van je inboedel. Bij een verbouwing van een half jaar is dat een bedrag in dezelfde orde als een badkamer.

De opstartkosten van een bouwplaats. Container, steiger, bouwstroom, afvoer van sloopafval, bescherming van wat blijft. Bij een gewone verbouwing zit dat in de aanneemsom; bij zelfwerkzaamheid komt het bovenop.

De vergunningen en het onderzoek. Leges, tekenwerk, constructieve berekeningen, en bij een oud pand het onderzoek dat vooraf moet: asbest, fundering, soms bodem. Dat is duizenden euro's voordat er iets is gebouwd.

De installatie die helemaal moet. Bij een woning die tot casco wordt teruggebracht, gaat de elektra, het water, de afvoer, het gas of de warmteopwekking en de ventilatie in één keer nieuw. Dat is de grootste onzichtbare post, en hij komt niet in stukjes.

De volgorde-afhankelijkheid. Je kunt geen keuken plaatsen voordat de vloer ligt, geen vloer voordat de leidingen erin zitten, geen leidingen voordat de indeling vaststaat. Dat betekent dat je niet kunt faseren op geld: je moet in één keer door tot een bewoonbaar punt.

En de financiering. Een casco woning wordt lager getaxeerd, het verbouwingsbedrag komt in een depot dat achteraf uitkeert, en je betaalt rente over het geheel vanaf dag één. Zie het artikel over bouwdepots; die vertraging is bij een kluswoning het grootst.

Waar de klus zelf duurder uitvalt dan gedacht:

Herstel dat pas na het strippen zichtbaar wordt. Balkkoppen, houtaantasting, een schoorsteen die instabiel blijkt, een vloer die niet vlak te krijgen is. Bij een kluswoning is dat geen risico maar een verwachting.

Werk dat niet te faseren is. Een dak dat open moet, moet in één keer dicht.

En je eigen uren. Wie zelf klust, betaalt geen loon en betaalt wel tijd. Reken die mee in de vergelijking, anders zet je drie maanden weekendwerk naast twee weken van een ploeg en noem je dat een besparing.

Wanneer het wél loont — want het loont regelmatig:

Wanneer je een deel van het werk werkelijk zelf kunt en het ook doet. Sloopwerk, tegelwerk, schilderwerk en afwerking zijn de posten met veel arbeid en weinig specialisme.

Wanneer je ergens anders kunt wonen zonder dubbele lasten.

Wanneer je de woning graag naar je eigen hand wilt zetten en de waarde daarvan meetelt. Dat is een legitieme reden en het is geen financiële.

En wanneer je de tijd hebt om het goed te doen. Een kluswoning onder tijdsdruk levert werk op dat later opnieuw moet.

Wat je vóór het bod doet. Laat een keuring uitvoeren en laat een indicatieve begroting maken van het volledige plan, inclusief installatie, vergunning, onderzoek en woonlasten. Zet dat naast de prijs van een woning die wél klaar is. Als het verschil klein is, koop dan de woning die klaar is — of koop de kluswoning omdat je hem wilt, en noem het geen besparing.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: de aankoopprijs met de zichtbare en de onzichtbare posten eronder, tot aan een bewoonbare woning.

Aanvullend beeld: de volgorde-afhankelijkheid van indeling, leidingen, vloer en keuken.

Een bouwdepot dat achteraf uitkeert terwijl er vanaf dag één rente loopt over het geheel.

Herstel dat pas na het strippen zichtbaar wordt: balkkoppen, houtaantasting, een instabiele schoorsteen.

Veelgestelde vragen

Welke post wordt het vaakst vergeten? Dubbele woonlasten, want een casco woning is niet bewoonbaar.

Wat komt er bij zelfwerkzaamheid bovenop? De opstartkosten van een bouwplaats: container, steiger, bouwstroom en afvoer.

Wat is de grootste onzichtbare post? De installatie, die bij een casco woning in één keer nieuw moet.

Waarom kan ik niet faseren op geld? Omdat de volgorde je dwingt door te gaan tot een bewoonbaar punt.

Wat doet de financiering? Een casco woning wordt lager getaxeerd en het depot keert achteraf uit, met rente over het geheel.

Wanneer loont het wel? Als je sloop-, tegel-, schilder- en afwerkwerk echt zelf doet, en elders kunt wonen zonder dubbele lasten.

Wat doe ik vóór het bod? Een keuring laten doen en een indicatieve begroting van het volledige plan laten maken.