Secties zijn ingeklapt zodat je kunt kiezen wat je leest. Tik op een kop om hem te openen.
Wat gebruik je waarvoor?
Drie pagina's over hetzelfde werk, met een andere vraag erachter. Kies verkeerd en je leest het verkeerde antwoord.
Stappenplan
Het werk in stappen, met wat er per stap misgaat.
Gebruik dit als je het zelf doet of wilt volgen.
Niet voor: een vakman aansturen — dan een werkomschrijving.
Werkomschrijving
Wat je aan een vakman meegeeft, in zijn taal.
Gebruik dit als je het laat doen en offertes wilt vergelijken.
Niet voor: zelf uitvoeren — dan een stappenplan.
Gebrek
Wat je ziet, wat het meestal is, en wanneer het ernst wordt.
Gebruik dit als er iets mis is en je nog niet weet wat.
Niet voor: werk plannen — dat begint pas als je weet wat het is.
Het korte antwoord
Een gevel die niet vlak is. Kijk er in de lengte langs, met je oog bijna tegen het metselwerk; dan zie je de bult. Meet met een schietlood of een rei van twee meter en noteer de afwijking met plaats en datum. Zonder getal is er geen beoordeling mogelijk. Bruine roeststrepen uit de voegen op regelmatige afstand zijn spouwankers die corroderen. Bij woningen van vóór 1975 zijn die vaak onbehandeld. Een bult van meer dan ongeveer vijfentwintig millimeter, een bult die groeit, of een gevel boven een looproute is direct handelen. Een beoordeling door een constructeur kost € 600 tot € 1.800 en is bij dit gebrek altijd de eerste stap. Prijspeil 2026, inclusief btw.
Wat je ziet
Een gevel die niet vlak is. Van dichtbij zie je het niet, maar als je langs de gevel kijkt — met je oog bijna tegen het metselwerk, in de lengte — zie je een bult of een golf. Vaak zit die bult op de bovenste verdieping, onder de dakrand, of boven een raam. Soms hangt de hele gevel voorover. Er horen andere verschijnselen bij: verticale scheuren op de plaats waar de gevel het verst uitwijkt, voegwerk dat daar breder is dan elders, en een dakrand of een goot die niet meer aansluit. Binnen kan het onopvallend zijn — de binnenmuur staat er los van — maar je ziet soms een spleet tussen de binnenmuur en de vloer of het plafond. Het onderscheidende kenmerk: de gevel is uit het lood of uit het vlak, en dat is met een schietlood of een lange rei te meten. Scheuren in de gevel zijn een veelvoorkomend en meestal onschuldig verschijnsel; een gevel die bol staat, is dat niet.
Wat het kan zijn
Zeer vaak
Spouwankers verroest of gebroken
Waar je het aan merkt: Bult in het bovenste deel; woning van voor 1975
Vaak
Te weinig spouwankers aangebracht
Waar je het aan merkt: Bult over een groot vlak, gelijkmatig
Vaak
Geen of onvoldoende dilatatie in een lange gevel
Waar je het aan merkt: Uitwijking bij een hoek; verticale scheur
Vaak
Latei of rollaag boven een opening bezweken
Waar je het aan merkt: Bult direct boven een raam of deur
Regelmatig
Fundering ongelijk gezakt
Waar je het aan merkt: Hele gevel helt; scheuren diagonaal vanaf de hoek
Regelmatig
Vochtige, uitgezette kern of vollopende spouw
Waar je het aan merkt: Bult onderaan; vochtplekken binnen
Regelmatig
Vloeren die op de gevel afdragen en zijn gaan werken
Waar je het aan merkt: Bult op vloerhoogte, in een horizontale band
Soms
Zwaardere belasting toegevoegd, bijvoorbeeld een dakopbouw
Waar je het aan merkt: Uitwijking na een verbouwing
Soms
Kalkzandsteen binnenblad dat op de gevel drukt
Waar je het aan merkt: Bult op één hoogte, binnen scheuren bij de dagkant
Soms
Vorstschade of bevriezing in verzadigd metselwerk
Waar je het aan merkt: Afschilferende stenen bij de bult
Hoe je de oorzaak vaststelt
Kijk langs de gevel, van onder naar boven en van links naar rechts. Ga vlak bij de muur staan met je oog bijna tegen het metselwerk. Een bult van een centimeter is zo zichtbaar en van voren nooit. Doe het bij strijklicht — vroeg in de ochtend of laat in de middag — dan is het duidelijker.
Hang een schietlood langs de gevel, of houd een lange rei van twee meter tegen het metselwerk. Meet de afwijking en schrijf hem op met de plaats en de datum. Een afwijking van meer dan ongeveer tien millimeter over twee meter is een bevinding waar iemand naar moet kijken. Wat het precies betekent, hangt af van de oorzaak, en dat is de reden dat de meting het begin is en niet het einde.
Kijk waar de bult zit, want dat wijst de oorzaak aan. Boven een raam: de latei of de rollaag. Op de bovenste verdieping: de spouwankers, want daar is de belasting op de ankers het grootst en de corrosie het verst. Onderaan: vocht of de fundering. Op één horizontale band ter hoogte van een vloer: de vloerconstructie.
Kijk naar de scheuren erbij. Verticale scheuren op het punt van de grootste uitwijking horen bij een buigend buitenblad. Diagonale scheuren vanaf een hoek of vanaf een raamhoek wijzen op de fundering. Horizontale scheuren op regelmatige afstand wijzen op roestende spouwankers — roestend staal zet uit en tilt het metselwerk op.
Kijk of er roestsporen uit de voegen komen. Bruine strepen op regelmatige afstand zijn spouwankers die corroderen. Dat is de sterkste aanwijzing die je van de grond kunt zien.
Vraag naar het bouwjaar en naar verbouwingen. Bij woningen van voor 1975 zijn de ankers vaak van onbehandeld of alleen verzinkt staal en die zijn na vijftig jaar aan het einde. Is er een dakopbouw of een uitbouw gekomen, dan is de belasting veranderd.
Kijk of er een dilatatie in de gevel zit. Een lange gevel hoort een verticale dilatatievoeg te hebben. Ontbreekt die, dan zet het metselwerk zich af tegen de hoek en wijkt het daar uit.
Laat de spouw endoscopisch bekijken als de bult op de bovenverdieping zit. Met een camera door een voeggat is te zien of de ankers er nog zijn en in welke staat. Dat is een beperkt onderzoek en het geeft het antwoord.
Hoe ernstig is het
In de gaten houden bij een lichte golf in het metselwerk zonder scheurvorming, zonder roestsporen en zonder verandering over de tijd. Oude gevels zijn vaak niet vlak en dat is niet per se een gebrek. Meet het en meet opnieuw over een jaar.
Dit jaar aanpakken bij roestsporen uit de voegen, bij horizontale scheurvorming op regelmatige afstand, en bij een meetbare bult van meer dan tien millimeter. Dit is het punt waarop je een constructeur laat kijken en niet nog een jaar wacht.
Direct handelen bij een bult van meer dan ongeveer vijfentwintig millimeter, bij een bult die groeit, bij een gevel boven een stoep of een tuin waar mensen komen, en altijd bij een bult direct boven een raam of deur. Het bezwijken van een buitenblad gebeurt niet langzaam: het staat jaren en dan valt het bij een storm in één keer. Zet in dat geval het gebied eronder af en bel dezelfde dag een constructeur; bij een gevel aan de openbare weg bel je ook de gemeente.
Wat het verschuift: verroeste of ontbrekende spouwankers, scheuren in de gevel, doorgeroeste latei boven het raam, en paalrot en funderingsschade.
Wat je zelf kunt doen
Meet de uitwijking met een schietlood of een rei van twee meter, schrijf de waarde op met plaats en datum, en herhaal dat over drie en over twaalf maanden. Deze reeks is het waardevolste dat je kunt aanleveren, want zij laat zien of het beweegt.
Fotografeer de gevel in strijklicht en fotografeer de scheuren met een liniaal ernaast.
Zet gipsmerken of scheurmeters over de scheuren, of laat dat doen. Een gescheurd gipsmerk over drie maanden is een feit; een indruk is dat niet.
Kijk of er roestsporen uit de voegen komen en fotografeer die, met de onderlinge afstand erbij.
Houd de gevel droog: controleer de goot, de hemelwaterafvoer en het afschot van de bestrating. Een verzadigde gevel is zwaarder en bevriest.
Zet niets tegen de gevel en hang er niets zwaars aan, en houd de zone eronder vrij als de bult groot is.
Meld het bij een VvE schriftelijk aan het bestuur en vraag om een reactie binnen een termijn.
Wat je niet moet doen: de scheuren dichtsmeren of de gevel laten voegen voordat de oorzaak bekend is. Je maakt daarmee onzichtbaar wat je nodig hebt om te beoordelen of het beweegt, en het lost niets op. Dit is bij dit gebrek de meest gemaakte fout, en zij komt vaak van een gevelbedrijf dat langs de deur komt. En niet: de spouw laten isoleren voordat de ankers zijn beoordeeld — een gevulde spouw is niet meer te inspecteren en bij verroeste ankers maakt het de latere reparatie veel duurder.
Alternatieven en wat die kosten
Beoordeling door een constructeur, met rapport
€ 600 – € 1.800 · peildatum onbekend
Altijd de eerste stap
Endoscopisch onderzoek van de spouw en de ankers
€ 350 – € 900 · peildatum onbekend
Bult op de bovenverdieping
Nieuwe spouwankers inbrengen, per anker
€ 25 – € 55 · peildatum onbekend
Ankers weg of verrot
Spouwankers over een gevelvlak, per m²
€ 100 – € 250 · peildatum onbekend
Vier tot vijf ankers per m²
Latei of rollaag vervangen boven een opening
€ 800 – € 2.500 · peildatum onbekend
Bult boven een raam
Dilatatievoeg inzagen en afwerken
€ 90 – € 180 per m · peildatum onbekend
Lange gevel zonder dilatatie
Buitenblad plaatselijk afbreken en opnieuw opbouwen
€ 350 – € 700 per m² · peildatum onbekend
Uitwijking te groot om te ankeren
Steiger
€ 12 – € 25 per m² gevel · peildatum onbekend
Vrijwel altijd nodig
Monitoring met scheurmeters, een jaar
€ 400 – € 1.200 · peildatum onbekend
Bij twijfel of het beweegt
Je eigen maten
Vul in hoe groot het bij jou is. De bandbreedtes hieronder die per m², per meter of per stuk rekenen, passen zich meteen aan.
Wand, vloer, dak of gevel — waar het werk over gaat.
Naden, plinten, goten, dakranden.
Ramen, deuren, radiatoren, punten.
Je maten blijven in deze browser staan en gaan niet naar ons toe.
Wat kost het herstel bij jou
Kies de aanpak die bij jouw situatie past. Dit zijn alternatieven en geen onderdelen — ze worden dus niet bij elkaar opgeteld.
Kies hierboven een aanpak.
Een bandbreedte uit de redactie, vermenigvuldigd met wat je zelf invulde — geen offerte. Wat een vakman rekent hangt af van de bereikbaarheid, de staat van het werk eromheen en hoeveel er tijdens het werk bij komt. Het prijspeil van deze bedragen is niet vastgelegd.
Wat dit voor jou betekent
- woningeigenaar
- Dit is een van de weinige gebreken waarbij het advies onvoorwaardelijk is: laat er een constructeur naar kijken voordat je iets anders doet. Niet een gevelbedrijf, niet een aannemer met een mening — een constructeur die een rapport afgeeft met een oordeel over de veiligheid en een advies over het herstel. Dat rapport is wat je nodig hebt om een offerte te kunnen beoordelen, en het is wat je nodig hebt bij de verkoop.
- woningeigenaar
- Het besluit dat je daarna neemt, is een veiligheidsbesluit en geen comfortbesluit. Een buitenblad dat naar buiten hangt boven een stoep, is een risico voor anderen en je bent daarvoor als eigenaar aansprakelijk, ook als je niets wist. Dat verandert de afweging: dit is niet een post die je drie jaar kunt uitstellen omdat de keuken voorgaat.
- woningeigenaar
- Was de uitwijking er al bij aankoop en is hij niet gemeld, dan kan dat een grond voor aansprakelijkheid van de verkoper zijn — maar alleen als hij het wist of had moeten weten, en een ouderdomsclausule sluit het meestal uit. Kijk de aankoopstukken en het bouwkundig rapport na op wat er over de gevel is opgeschreven.
- vve
- VvEDe gevel is gemeenschappelijk en dit is bij uitstek een zaak van de vereniging. Het is ook het gebrek waarbij het bestuur het minste eigen oordeel moet vellen: bij een bolstaande gevel hoort een constructeur en niet een discussie in de vergadering.
- vve
- Twee punten voor een bestuurLaat de beoordeling doen door een constructeur die niet de uitvoerder is, want het verschil tussen ankeren en opnieuw opbouwen is een factor vijf en dat is een belang. En leg het besluit en het rapport vast in de notulen en in het onderhoudsdossier; als het buitenblad later toch bezwijkt, is de vraag of het bestuur adequaat heeft gehandeld, en dat is met een rapport en een besluit te beantwoorden en zonder niet.
- huurder
- De gevel is de verhuurder, en dit is een gebrek waar je niet op moet wachten. Meld het schriftelijk met foto's en met je meting, en vraag om een reactie binnen een termijn. Gebeurt er niets en gaat het om een gevel boven een plek waar je of anderen langslopen, dan kun je het bij de gemeente melden; die kan handhaven op de zorgplicht voor bestaande bouwwerken. Doe dat niet lichtvaardig, maar bij een echt scheefstaande gevel is het de weg die werkt.
- vakman
- Stel vast of het om spouwankers of om een fundering gaat voordat u herstelt; de twee vragen om een heel ander plan.
- beheerder
- VvE-beheerderUitgeweken metselwerk is een constructieve zaak van de vereniging. Laat het monitoren voordat u een besluit voorlegt.
Wanneer je een deskundige inschakelt
Bij dit gebrek altijd, en dat is bij weinig gebreken het antwoord. Een bolstaande gevel is een constructief verschijnsel en de vraag of hij veilig is, kun je niet zelf beantwoorden.
Vraag een constructeur en niet een gevelrenovatiebedrijf. Je herkent de goede aan wat hij vraagt: bouwjaar, tekeningen, verbouwingsgeschiedenis, en of er iets is gemeten over de tijd. Vraag om een rapport met een oordeel over de constructieve veiligheid, een oorzaak, en een advies met een rangorde: wat nu, wat dit jaar, wat over vijf jaar.
Vraag daarnaast om endoscopisch onderzoek van de spouw als de bult op de bovenverdieping zit. Dat is de goedkoopste manier om de ankers te beoordelen zonder de gevel te openen.
Bij een monument komt de gemeente erbij, want herstel aan het metselwerk is dan vergunningplichtig.
Hoe je het voorkomt
Houd de gevel droog. Een verzadigd buitenblad is zwaarder, bevriest en corrodeert zijn eigen ankers sneller.
Controleer de goot, de hemelwaterafvoer en het afschot van de bestrating elk jaar.
Laat bij een woning van voor 1975 de spouwankers beoordelen voordat je de spouw laat isoleren, en niet daarna. Dat is één inspectie en zij bepaalt of isoleren een goed idee is.
Laat een dakopbouw, een uitbouw of een zwaardere dakbedekking altijd constructief laten narekenen; dit gebrek ontstaat regelmatig na een verbouwing waarbij niemand naar de gevel heeft gekeken.
Laat een lange gevel bij groot onderhoud van een dilatatievoeg voorzien als die ontbreekt.
Meet één keer en bewaar de meting. Een gevel die je in 2026 hebt opgemeten, is in 2036 te beoordelen; een gevel zonder nulmeting niet.
Neem de gevel op in de meerjarenonderhoudsbegroting als eigen regel, niet alleen het voegwerk en het schilderwerk.
Wat de regels zeggen
Voor bestaande bouwwerken geldt de zorgplicht uit het Besluit bouwwerken leefomgeving: een bouwwerk mag geen gevaar voor de gezondheid of de veiligheid opleveren. Een buitenblad dat kan bezwijken boven een plek waar mensen komen, valt daaronder. De gemeente kan hierop handhaven en dat gebeurt bij gevels ook, met een aanschrijving en in het uiterste geval met een last onder bestuursdwang.
De beoordeling van de constructieve veiligheid van een bestaand bouwwerk gaat volgens NEN 8700 en de bijbehorende reeks. Dat is de norm waarmee een constructeur bepaalt of een bestaande situatie voldoet, met een lager veiligheidsniveau dan voor nieuwbouw maar met een ondergrens. Vraag om die toets als het om de veiligheid gaat; een oordeel op het oog is hier niet genoeg.
Aansprakelijkheid voor schade door een gebrekkig bouwwerk loopt via artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek. De bezitter is aansprakelijk, ook zonder verwijt. Bij een appartementengebouw is dat de vereniging van eigenaars.
Was het gebrek er bij aankoop en is het niet gemeld, dan speelt de mededelingsplicht van de verkoper tegen de onderzoeksplicht van de koper. Een bolstaande gevel is in een bouwkundige keuring te zien, en dat werkt in het nadeel van de koper die geen keuring heeft laten doen.
Bij nieuw werk geldt de aansprakelijkheid van de aannemer uit boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, en onder de garantieregelingen valt een uitwijkend buitenblad als ernstig gebrek onder de langste termijn van tien jaar.
Bij een monument of in een beschermd gezicht is het herstellen of vervangen van metselwerk vergunningplichtig, en gelden vaak eisen aan de steen, de mortel en de uitvoering.
Veelgestelde vragen
Hoe zie ik of mijn gevel bol staat?
Hoe meet ik het?
Wat betekenen bruine strepen uit de voegen?
Wat zegt de plaats van de bult?
Wanneer is het direct handelen?
Mag ik eerst de spouw laten isoleren?
Waarom moet ik de gevel droog houden?
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder⌄
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.