Schade taxeren en waarderen

Er is een gebrek vastgesteld. De volgende vraag is altijd dezelfde: wat is dit waard? En dat blijkt geen enkele vraag te zijn maar drie verschillende, die tot drie verschillende bedragen leiden.

Wat kost het om te herstellen. Hoeveel minder is het gebouw waard geworden. En hoe erg is het in verhouding tot de rest van het gebouw. Wie die drie door elkaar haalt, komt in elk gesprek met een verzekeraar, een verkoper of een VvE-bestuur op het verkeerde been te staan.

Dit artikel legt de drie uit elkaar.

Herstelkosten zijn wat het kost om het gebrek te verhelpen: arbeid, materiaal, steiger, bijkomende kosten. Dat is het bedrag uit een offerte of uit een prijsgids. Het zegt niets over de waarde van het gebouw.

Waardevermindering is het verschil in wat het gebouw opbrengt met en zonder het gebrek. Dat is bijna nooit hetzelfde bedrag als de herstelkosten. Een fundering die vijftigduizend euro kost om te herstellen, kan een woning meer dan dat in waarde doen dalen, omdat kopers ook het risico en de overlast meewegen. Omgekeerd kan een lelijke maar functionerende cv-ketel duizenden euro's kosten om te vervangen en de waarde nauwelijks raken.

Conditie is de staat van een bouwdeel op een schaal, los van geld. Die wordt vastgelegd met een conditiescore, en die score is de basis onder elk meerjarenonderhoudsplan.

Die drie hangen samen maar zijn niet uitwisselbaar. Vraag bij elk bedrag dat iemand noemt: welke van de drie is dit?

Je hebt nodig

Dan vraag je om

Wie dat maakt

Wat kost het om te repareren

Een raming of een offerte op basis van een werkomschrijving

Aannemer of calculator

Wat is het gebouw nog waard

Een taxatie met en zonder gebrek

Taxateur

Wanneer moet het gebeuren en wat reserveer ik

Een conditiemeting en een meerjarenonderhoudsplan

Bouwkundig adviseur

Wat vergoedt mijn verzekering

Een schade-expertise

Expert van de verzekeraar, of een contra-expert

Wat is de herbouwwaarde

Een herbouwwaardebepaling

Taxateur of de verzekeraar zelf

De meest gemaakte fout: een offerte gebruiken als bewijs van waardevermindering, of een taxatie gebruiken als raming voor herstel. Dat zijn twee verschillende documenten met twee verschillende doelen.

Zelf doen: vastleggen. Foto's met datum en maatvoering, een omschrijving van wat je ziet, en een eigen tijdlijn van wanneer je wat hebt gemerkt. Dat kost niets en het is de basis onder elk rapport dat later wordt opgesteld.

Ook zelf: de herstelkosten benaderen met onze prijsgidsen en werkomschrijvingen, zodat je weet of een offerte in de goede orde van grootte ligt.

Waar je stopt: de conditiemeting, de taxatie en de expertise. Die drie hebben hun waarde juist doordat iemand anders ze opstelt. Een eigen inschatting van waardevermindering heeft in een gesprek met een verzekeraar of een verkoper geen enkel gewicht.

En doe dit niet: herstellen voordat er iemand naar heeft gekeken. Daarmee verdwijnt zowel het bewijs van de oorzaak als de mogelijkheid om de omvang vast te stellen.

Voor de conditiemeting bestaat een norm die de schaal en de methode vastlegt: van conditie 1, uitstekend, tot conditie 6, zeer slecht. Die schaal maakt de opnames van verschillende adviseurs onderling vergelijkbaar en is de reden dat een MJOP van bureau A naast dat van bureau B te leggen is.

Voor een VvE geldt dat het meerjarenonderhoudsplan wettelijk verplicht is en dat de jaarlijkse reservering daaruit volgt, of anders uit een percentage van de herbouwwaarde.

Voor taxaties gelden eigen beroepsregels en een taxateur werkt met een doel: financiering, verkoop, verzekering of geschil. Een taxatie voor het ene doel is niet bruikbaar voor het andere. Vraag bij de opdracht om welke waarde het gaat.