De technische omschrijving van een nieuwbouwwoning lezen

Deze pagina is voor de koper van een nieuwbouwwoning of een nieuwbouwappartement die de koop-aannemingsovereenkomst met de bijlagen krijgt en wil weten wat hij eigenlijk koopt, en voor de zelfbouwer die een technische omschrijving van een aannemer of een conceptbouwer beoordeelt. Ze legt uit wat een technische omschrijving is en welke plek zij heeft in het contract, hoe zij is opgebouwd, wat er per hoofdstuk hoort te staan, waar de gaten en de open posten zitten, wat "of gelijkwaardig", stelposten en kopersopties betekenen en hoe je de omschrijving gebruikt bij de oplevering. Ze gaat niet over de koop-aannemingsovereenkomst zelf, de garantieregeling en de vijf procent regeling; daarvoor bestaan eigen pagina's.

Een nieuwbouwwoning wordt verkocht voordat zij is gebouwd. De koper tekent een koop-aannemingsovereenkomst met de ontwikkelaar of de bouwer waarin de prijs, de termijnen, de bouwtijd en de garantie staan, en waarbij als bijlagen de verkooptekeningen en de technische omschrijving horen. Die twee samen bepalen wat er wordt geleverd: de tekeningen de maten, de indeling en de plaats van ramen, deuren en aansluitingen; de omschrijving de materialen, de afwerking, de installaties en de kwaliteit. Wat in beide staat, is verschuldigd; wat in geen van beide staat, is niet gekocht, hoe overtuigend de artist impression ook is. Bij tegenstrijdigheid tussen tekening en omschrijving gaat meestal de omschrijving voor, en dat staat in de overeenkomst.

De omschrijving volgt de opbouw van de woning. Zij begint met algemene bepalingen: welke regels gelden, de garantieregeling, wat wordt bedoeld met peil en maatvoering, en de bepaling dat de bouwer wijzigingen mag aanbrengen die nodig zijn voor de uitvoering of door de overheid worden geëist, zonder dat de koper daar iets aan kan doen zolang de kwaliteit gelijk blijft. Dan volgen het terrein en de fundering, de begane grondvloer en de verdiepingsvloeren, de gevels en de binnenwanden, het dak, de kozijnen, ramen en deuren met het glas en het hang- en sluitwerk, de trappen, de afwerking van vloeren, wanden en plafonds per ruimte, het schilderwerk, de keuken, het sanitair en de tegels, en de installaties: water, riool, verwarming, ventilatie, elektra met het aantal stopcontacten en lichtpunten per ruimte, en de meterkast. Vaak sluit een staat van afwerking af: een tabel per ruimte met de afwerking van vloer, wand en plafond en de aanwezige installaties.

De kwaliteit zit in de details van elk hoofdstuk. Bij de gevel: welke steen, welk voegwerk, welke isolatiewaarde; bij de kozijnen: hout, kunststof of aluminium, welk glas, welk beslag en of het inbraakwerend is; bij de vloeren: welke vloer en of hij is voorbereid op vloerverwarming; bij de installaties: welke warmtebron, welke ventilatie, hoeveel groepen, en of de woning is voorbereid op zonnepanelen of een laadpaal. Wat niet concreet is, is een risico: "een kwaliteitskozijn", "duurzame materialen" en "moderne installaties" zeggen niets, een merk en type met "of gelijkwaardig" geeft de bouwer de vrijheid om een ander product van vergelijkbare kwaliteit te kiezen, wat gebruikelijk is maar wel betekent dat de tegel of de kraan uit de brochure niet de tegel of de kraan in de woning hoeft te zijn.

De open posten zijn de tweede lezing. De keuken is bij veel projecten niet inbegrepen of alleen als een bedrag dat je bij een aangewezen leverancier mag besteden; het sanitair en de tegels zijn een stelpost met een bedrag dat bij de standaardkeuze past en dat bij elke andere keuze wordt overschreden; de vloeren worden als dekvloer opgeleverd zonder afwerking, de wanden behangklaar zonder behang of sausklaar zonder saus, de plafonds gespoten of niet; de tuin wordt als gerooid en geëgaliseerd terrein geleverd zonder bestrating, erfafscheiding of berging, of met een berging die apart wordt genoemd; en de buitenkraan, de zonwering, de laadpaal en de zonnepanelen zijn opties. Wie de omschrijving leest met de vraag "wat moet ik na de sleutel nog kopen", komt op een bedrag van € 30.000 tot € 90.000 voor een gewone woning, en dat hoort in het budget.

De kopersopties zijn de manier om de woning aan te passen: een lijst met meerwerk en minderwerk met vaste prijzen, van een extra stopcontact tot een uitbouw, die tot een sluitingsdatum kan worden gekozen. Alles daarin kost meer dan wanneer het in de basis had gezeten, omdat de bouwer de afwijking van het standaardproces doorrekent; en na de sluitingsdatum is een wijziging niet meer of alleen tegen een toeslag mogelijk, omdat de inkoop en de tekeningen dan vastliggen. De koperskeuzes worden vastgelegd in een bevestiging die onderdeel wordt van de overeenkomst en van de omschrijving, en die bij de oplevering het toetsingskader is.

Bij de oplevering is de technische omschrijving het document waarmee je controleert: is geleverd wat is omschreven, in de kwaliteit en de hoeveelheid die is afgesproken, met de koperskeuzes erin. Een bouwkundige die de oplevering begeleidt, loopt de omschrijving en de tekeningen na en zet wat ontbreekt of afwijkt op het proces-verbaal; wat na de oplevering blijkt, valt onder de garantie en de onderhoudstermijn.

Een omschrijving met veel algemene termen en weinig merken, typen en waarden: de kwaliteit is niet vastgelegd.

Een keuken die niet in de omschrijving staat of alleen als een bedrag bij een aangewezen leverancier, en sanitair als stelpost: reken op een groot bedrag na de sleutel.

Vloeren als dekvloer, wanden behangklaar en een tuin als gerooid terrein: de afwerking is niet inbegrepen.

Tekeningen met een indeling die niet klopt met de omschrijving, bijvoorbeeld een tweede toilet op tekening dat in de omschrijving ontbreekt: de omschrijving gaat meestal voor.

Geen aantallen stopcontacten en lichtpunten per ruimte: het minimum uit de regels is wat je krijgt.

Een sluitingsdatum voor kopersopties die al voorbij is bij de koop van een woning die later in het project wordt verkocht: wijzigen kan dan niet meer.

Een bepaling dat de bouwer materialen en indeling mag wijzigen zonder verrekening: gebruikelijk, maar lees hoe ruim hij is geformuleerd.

Zelf: de omschrijving hoofdstuk voor hoofdstuk lezen met de tekeningen ernaast, per ruimte de staat van afwerking en het aantal stopcontacten en lichtpunten controleren, de open posten en stelposten optellen, de sluitingsdatum van de kopersopties noteren en schriftelijke vragen stellen.

Zelf: bij de oplevering de omschrijving en de koperskeuzes meenemen en afwijkingen op het proces-verbaal laten zetten.

Niet zelf zonder kennis: de beoordeling van de kwaliteit van de omschreven materialen en installaties tegen wat gangbaar is, en de toets van de omschrijving aan de regels; een bouwkundige of een aankoopbegeleider doet dat voor een vast bedrag en verdient zich terug bij de eerste ontbrekende post.

De koop-aannemingsovereenkomst voor een nieuwbouwwoning voor een consument valt onder de consumentenbescherming bij aanneming van werk in het Burgerlijk Wetboek: de aannemer moet leveren wat is overeengekomen, waaronder de technische omschrijving en de tekeningen als bijlagen, hij heeft een waarschuwingsplicht bij fouten in het ontwerp, de laatste vijf procent van de aanneemsom kan bij de notaris in depot blijven tot drie maanden na oplevering en hij blijft aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt. Bij een project met een garantieregeling van een waarborginstelling gelden de modelovereenkomst en de garantie- en waarborgvoorwaarden van die instelling, die minimumeisen stellen aan wat de omschrijving moet bevatten en aan de kwaliteit.

De woning moet voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving voor nieuwbouw: energieprestatie, ventilatie, daglicht, geluid, veiligheid en toegankelijkheid; wat de omschrijving daarboven belooft, is contract. Onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen toetst een kwaliteitsborger de bouw en levert de aannemer een opleverdossier. De bouwer mag wijzigingen aanbrengen die door de overheid of nutsbedrijven worden geëist of die nodig zijn voor de uitvoering, mits de kwaliteit gelijkwaardig blijft; die bepaling staat in de overeenkomst en de omschrijving. Regels en modelovereenkomsten veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst en de voorwaarden van de garantieregeling.