Het energielabel in een appartementencomplex

Over het label dat bij verkoop en verhuur nodig is, en over de vraag waarom twee buren in hetzelfde complex een verschillend label kunnen hebben.

Een energielabel geldt per woning en niet per gebouw. Ook in een complex waar alles gemeenschappelijk is, krijgt elk appartement een eigen label.

Toch komt het label grotendeels tot stand op gebouwgegevens. De isolatie van gevel en dak, de gemeenschappelijke installatie: die zijn voor iedereen gelijk. Wat verschilt is de ligging in het gebouw — hoek of midden, boven of onder — en dat verschil bepaalt het label.

Dat maakt het label een matig instrument om een complex mee te beoordelen en een goed instrument om verschillen mee te zien. Wie wil weten of verduurzaming loont, kijkt naar het maatwerkadvies; wie wil weten welke woningen de last dragen, kijkt naar de labels naast elkaar.

Een label wordt opgesteld door een gecertificeerd adviseur die de woning opneemt en de gegevens invoert volgens de landelijke bepalingsmethode. Die methode rekent met de eigenschappen van de schil, de installaties, de ventilatie en de eventuele opwekking.

In gestapelde bouw komt daar een eigenaardigheid bij: de opname van één appartement zegt veel over de andere. De gevelopbouw, de beglazing, de collectieve installatie en de ventilatie zijn doorgaans gelijk. Daarom is een complexgewijze opname aanzienlijk goedkoper dan een reeks losse opnames — de adviseur komt één keer, neemt een aantal representatieve woningen op en leidt de rest daaruit af binnen de regels van de methode.

Het verschil tussen woningen komt vooral uit het verliesoppervlak: hoe meer buitenmuur, dak en vloer aan de buitenlucht, hoe ongunstiger. Een hoekwoning onder het dak heeft daardoor structureel een slechter label dan een middenwoning op de tweede verdieping, met precies dezelfde installatie en dezelfde beglazing.

Bij een collectieve installatie telt het rendement daarvan mee in elk label. Wordt de collectieve ketel vervangen of komt er een warmtepomp, dan verbetert het label van alle woningen tegelijk — en dat is een argument dat in de vergadering telt.

Kijk of er labels zijn en van wanneer. Labels hebben een geldigheidsduur; een verlopen label moet opnieuw worden opgesteld bij verkoop of verhuur.

Leg de labels van het complex naast elkaar. Het patroon — welke woningen slechter scoren — is bruikbaarder dan het label van één woning.

Kijk of de gegevens kloppen. Bij een opname wordt uitgegaan van wat aantoonbaar is; ontbreekt bewijs van bijvoorbeeld eerder aangebrachte isolatie, dan wordt met een ongunstige aanname gerekend.

Bewaar bewijsstukken van uitgevoerde maatregelen. Facturen, foto's tijdens uitvoering en opleverdocumenten van isolatie of installaties zijn precies wat de adviseur nodig heeft.

Vraag of een complexgewijze opname mogelijk is. In veel complexen is dat aanzienlijk goedkoper dan losse aanvragen door individuele eigenaren.

Kijk of de collectieve installatie goed is meegenomen. Bij blokverwarming of een warmtenet is dat een aanzienlijk deel van de uitkomst.

Zelf. De labels van het complex naast elkaar leggen en het patroon bekijken. Bewijsstukken van eerdere maatregelen verzamelen en centraal bewaren.

Zelf, als bestuur. Een complexgewijze opname organiseren en die aankondigen op een moment dat er toch veel eigenaren zijn — bij een vergadering of een verduurzamingsronde.

Niet zelf. Een label opstellen; dat mag alleen een gecertificeerd adviseur. En niet: maatregelen kiezen op basis van het label alleen, zonder maatwerkadvies.

Een geldig energielabel is verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering van een woning. Ontbreekt het, dan kan dat een boete opleveren voor de verkoper of verhuurder.

Het label wordt bepaald volgens de landelijke bepalingsmethode en opgesteld door een gecertificeerd adviseur; een label dat niet volgens die methode tot stand komt, is geen geldig label.

Het label geldt per woning, ook in een gesplitst complex. Een VvE kan het proces wel organiseren en een complexgewijze opname laten doen, maar het label blijft van de individuele eigenaar.

Bij verhuur speelt het label door in het woningwaarderingsstelsel en daarmee in de maximale huurprijs; dat maakt verduurzaming voor een verhuurder in een gemengd complex een ander vraagstuk dan voor een eigenaar-bewoner.

Een verbeterd label is geen doel op zich. Maatregelen die het verbruik verlagen zonder het label te verbeteren bestaan, en andersom ook; laat het besluit daarom leunen op het maatwerkadvies en niet op de letter.