Senso I en II in Holendrecht - 935 woningen met huurders en eigenaren door elkaar
Naoorlogse portiekbouw uit de jaren zeventig, seriematig uitgevoerd. Geen uitgesproken stijl maar een bouwsysteem: herhaalde beuken, een portiekontsluiting zonder lift of met een enkele lift per blok, en galerijen of balkons als doorlopend element. Het is het type dat in de stadsuitbreidingen van Amsterdam-Zuidoost in grote aantallen is neergezet, en dat nu massaal aan verduurzaming toe is. Juist die herhaling maakt een gestandaardiseerde aanpak mogelijk.
- Gebouwsoort
- Woongebouw, gestapelde bouw. Twee portiekflatcomplexen in Amsterdam-Zuidoost, met gemengd eigendom.
- Bouwperiode
- Jaren zeventig, 1970 tot 1985.
- Bouwjaar
- Jaren zeventig. De verduurzaming werd in ongeveer anderhalf jaar uitgevoerd.
- Gebouwtype
- Twee portiekflatcomplexen in de wijk Holendrecht, samen 935 woningen. Van die woningen zijn er ongeveer 700 in bezit van woningcorporatie Eigen Haard en 235 in particulier eigendom. Samen vormen zij twee verenigingen van eigenaars, Senso I en Senso II.
- Koop of huur
- Beide, en dat is precies het onderwerp van deze pagina. Dit heet gespikkeld bezit: een complex waarin een corporatie en particuliere eigenaren naast elkaar in dezelfde vereniging zitten. Het komt in Nederland veel voor — het is het gevolg van decennia aan uitponding, waarbij corporaties losse woningen verkochten — en het maakt besluitvorming ingewikkeld.
- Energielabel
- Van label E en C naar label A. De woningen zijn bovendien aardgasvrij-ready gemaakt: voorbereid op een toekomstige warmtebron zonder gas.
In Holendrecht in Amsterdam-Zuidoost zijn 935 woningen in twee portiekflatcomplexen uit de jaren zeventig verduurzaamd. De totale investering bedroeg ongeveer 42 miljoen euro en het werk werd in ongeveer anderhalf jaar uitgevoerd.
Wat dit project onderscheidt van elke andere VvE-renovatie is de eigendomsstructuur. Een corporatie en 235 particuliere eigenaren moesten hetzelfde besluit nemen. Dat is bestuurlijk het moeilijkste wat er bestaat in gestapelde bouw: de corporatie kan investeren en heeft een programma, de particuliere eigenaar moet het uit eigen zak of via een lening betalen, en beide hebben stemrecht in dezelfde vergadering.
De financiering is daarop ingericht. De verenigingen leenden ongeveer 27 miljoen euro bij het Nationaal Warmtefonds; de rest kwam uit een VvE-fonds en uit subsidies van RVO en de gemeente Amsterdam.
Technisch is het een volledige schilaanpak: nieuwe kunststof kozijnen met triple glas, isolatie van dak en vloeren, vernieuwde ventilatie, zonnepanelen en ledverlichting in de algemene ruimten.
Waarom dit voor jou relevant is. Zit je in een VvE met gemengd bezit, dan is dit het project om te bestuderen. De vraag is nooit of de corporatie mee wil — die heeft doorgaans een verduurzamingsopgave — maar hoe de particuliere eigenaren worden meegenomen zonder dat de bijdrage onbetaalbaar wordt. De combinatie van Warmtefonds, VvE-fonds en subsidie is hier het antwoord geweest.
Als particuliere eigenaar in zo'n complex is het bovendien goed te weten dat je niet aan de zijlijn staat. Jouw stem telt in de vergadering, ook tegenover een corporatie met honderden woningen — de verdeling van stemmen volgt de splitsingsakte en niet de goede wil.
Toegepaste maatregelen
- nieuwe kunststof kozijnen met triple glas
- dakisolatie
- vloerisolatie
- vernieuwde ventilatie
- zonnepanelen
- ledverlichting in de algemene ruimten
- aardgasvrij-ready gemaakt: voorbereid op een toekomstige warmtebron
- financiering via het Nationaal Warmtefonds, aangevuld met een VvE-fonds en subsidies van RVO en de gemeente
[CONTROLEREN: Rc-waarden per bouwdeel en de U-waarde van het glas opvragen. Label A zegt iets over de berekende prestatie, niet over de opbouw.]
Bouwmethode en materialen
Na-isolatie
Dak en vloeren zijn geïsoleerd en de kozijnen zijn vervangen door kunststof kozijnen met triple glas.
Wat opvalt: de gevel zelf wordt in de berichtgeving niet genoemd. Bij portiekflats uit de jaren zeventig is dat vaker het geval dan mensen denken — een spouwvulling is dan de maatregel, en die is minder zichtbaar dan een nieuwe buitenschil.
Bij triple glas geldt één aandachtspunt dat in offertes zelden staat: het glas is aanzienlijk zwaarder, en dat stelt eisen aan het kozijn en aan het hang- en sluitwerk. Bij vervanging van het hele kozijn is dat opgelost; bij het inzetten van triple glas in bestaande kozijnen niet.
[CONTROLEREN: is de spouw gevuld, en zo ja met welk materiaal en na welke voorinspectie?]
Energievoorziening
De complexen zijn aardgasvrij-ready gemaakt. Dat betekent dat de woningen geschikt zijn gemaakt voor een lagere aanvoertemperatuur, zodat een toekomstige warmtebron — een warmtenet of een collectieve warmtepomp — kan worden aangesloten zonder dat de woningen opnieuw open moeten.
Zonnepanelen leveren een deel van de elektriciteit.
Aardgasvrij-ready is een tussenstap en geen eindsituatie. Voor bewoners betekent het dat er later nóg een besluit komt, en het is verstandig dat de vereniging dat nu al in haar meerjarenplan opneemt.
[CONTROLEREN: huidige warmteopwekking, en of er afspraken zijn over de aansluiting op een toekomstige warmtebron.]
Hoe de ventilatie is geregeld
De ventilatie is vernieuwd.
[CONTROLEREN: welk systeem — mechanische afzuiging met natuurlijke toevoer, of gebalanceerde ventilatie met warmteterugwinning? Dat bepaalt of bewoners filters moeten onderhouden en of dat individueel of collectief is geregeld.]
Bij een complex dat van label E naar label A gaat, is dit het onderdeel waarop klachten ontstaan wanneer het niet klopt. Een luchtdichte schil met een oude ventilatievoorziening geeft tocht, geluidsoverlast tussen woningen en geurhinder uit het trappenhuis.
Prestatie en certificering
Toekomstplannen
De volgende stap is de daadwerkelijke overstap naar een warmtebron zonder gas. De woningen zijn daarop voorbereid; wanneer en hoe dat gebeurt, hangt af van de warmtevoorziening in de wijk.
[CONTROLEREN: planning en besluitvorming rond de warmtebron, en hoe de kosten daarvan tussen corporatie en particuliere eigenaren worden verdeeld.]
Betrokken partijen
Opdrachtgevers: de verenigingen van eigenaars Senso I en Senso II, samen met woningcorporatie Eigen Haard.
Financiering: Nationaal Warmtefonds, aangevuld met een VvE-fonds en subsidies van RVO en de gemeente Amsterdam.
[CONTROLEREN: architect, aannemer, installateur en adviseurs opvragen.]
Producten, materialen en gereedschap
Kunststof kozijnen met triple glas.
Dak- en vloerisolatie.
Zonnepanelen.
Ledverlichting in de algemene ruimten.
[CONTROLEREN: fabrikanten, typen en isolatiewaarden opvragen.]
Waarom dit inspireert
Wat je hiervan kunt meenemen
Herkomst
Zie voor meer informatie
- Het verduurzamingsbesluit in een VvEKennisbank
- Verduurzamen in een gemengd complexKennisbank
- Subsidie en financiering voor een VvEKennisbank
- Isoleren in gestapelde bouwKennisbank
- Renovatie in de huursectorKennisbank
- Werkomschrijving dakisolatie hellend dakWerkomschrijving
Reacties
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.