VvE Ellen in Assen - portiekflat uit 1961 naar Nul op de Meter
Naoorlogse seriematige woningbouw. Bij portiekflats uit deze periode is er geen uitgesproken stijl maar een bouwsysteem: een betonnen skelet of dragende bouwmuren, een gemetselde invulling en een vaste plattegrond die zich over vier lagen herhaalt. De architectuur volgt de bouwmethode. De renovatie voegde daar een tweede laag aan toe: een prefab gevelschil die over het oorspronkelijke metselwerk is gezet. Het gebouw ziet er daardoor anders uit dan in 1961, en dat is bij dit type ingreep onvermijdelijk.
- Gebouwsoort
- Woongebouw, gestapelde bouw. Portiekflat met 28 appartementen, in eigendom van een vereniging van eigenaars.
- Bouwperiode
- Wederopbouw en vroege systeembouw, 1945 tot 1970.
- Bouwjaar
- 1961. Renovatie afgerond in 2019.
- Gebouwtype
- Portiekflat, vier bouwlagen, met een gebruiksoppervlak van ongeveer 1.929 m² verwarmd oppervlak volgens de projectdocumentatie.
- Koop of huur
- Koop. Alle 28 appartementen zijn in particulier eigendom en verenigd in een VvE. Dat is precies wat dit project bijzonder maakt: bij een corporatie beslist één eigenaar, hier moesten 28 huishoudens het samen eens worden.
- Energielabel
- Na renovatie: Nul op de Meter. De warmtevraag voor verwarming daalde met ruim negentig procent en de zonnepanelen leveren het grootste deel van de resterende energiebehoefte.
Flat Ellen is een portiekflat uit 1961 in Assen. In 2019 werd het complex als eerste VvE-flat van Nederland naar Nul op de Meter gerenoveerd — en, wat er in de praktijk meer toe doet, als eerste met gebouwgebonden financiering.
Dat laatste is de kern van dit project. Bij een VvE-renovatie loopt het meestal niet vast op de techniek maar op de betaalbaarheid: 28 huishoudens met 28 verschillende financiële situaties, waarvan sommige geen lening meer krijgen vanwege leeftijd of inkomen. De gebruikelijke route — iedereen leent privé — strandt dan op de zwakste schakel.
Bij Ellen sloot de vereniging de lening, niet de individuele eigenaar. De aflossing loopt over dertig jaar via de VvE-bijdrage, en de verplichting gaat bij verkoop over op de koper. De provincie Drenthe stond garant.
Het resultaat is woonlastenneutraal: de bijdrage aan de VvE ging omhoog, de energierekening verdween, en per saldo bleven de maandlasten ongeveer gelijk.
Technisch is het een schilrenovatie. De gevels kregen prefab staalframe-elementen met EPS-isolatie, met een gerapporteerde U-waarde van 0,128 W/m²K. Het dak kreeg 340 mm EPS, met een U-waarde van 0,10. De gemeten luchtdichtheid kwam uit op n50 = 1,0 h⁻¹.
Waarom dit voor jou relevant is. Als VvE-bestuurder loop je bij verduurzaming vrijwel zeker tegen de financieringsvraag aan, niet tegen de techniek. Ellen laat zien dat de route via de vereniging bestaat en dat zij werkt — inclusief de overdraagbaarheid bij verkoop, die de meest gestelde vraag in elke vergadering beantwoordt. Als woningeigenaar in een complex uit deze bouwperiode herken je het gebouwtype: een portiekflat uit de jaren zestig met een ongeïsoleerde schil is het meest voorkomende verduurzamingsvraagstuk van Nederland.
Toegepaste maatregelen
- prefab staalframe-gevelelementen met EPS-isolatie, aangebracht over de bestaande gevel
- dakisolatie met 340 mm EPS
- zonnepanelen op het dak
- luchtdichting van de schil, gemeten en aangetoond
- ventilatiesysteem in het plafond, gecombineerd met spiraalverwarming
- gebouwgebonden financiering via de VvE, looptijd dertig jaar, met garantstelling door de provincie
Bouwmethode en materialen
Na-isolatie
De gevelisolatie is uitgevoerd met prefab elementen die in de fabriek zijn gemaakt en op de bestaande gevel zijn gemonteerd. Dat beperkt de overlast en de bouwtijd, en het maakt de kwaliteit voorspelbaar: de isolatiedikte, de dampopbouw en de aansluitingen liggen vast voordat er iemand op de steiger staat.
De gerapporteerde U-waarde van 0,128 W/m²K komt overeen met een Rc van ruim 7. Dat ligt aanzienlijk boven wat de verbouwvoorschriften eisen en is nodig om de nulopdemeterprestatie te halen.
Het dak is met 340 mm EPS geïsoleerd tot een U-waarde van 0,10, oftewel een Rc van ongeveer 10.
De luchtdichtheid is gemeten en niet berekend. Dat onderscheid is belangrijk: bij een schilrenovatie zit het verlies vrijwel altijd in de aansluitingen — dakrand, kozijn, balkonplaat — en alleen een blowerdoortest maakt zichtbaar of die kloppen.
Energievoorziening
De resterende warmtevraag wordt geleverd via een systeem met spiraalverwarming in het plafond, gekoppeld aan de ventilatie. Zonnepanelen op het dak leveren het grootste deel van de benodigde energie.
De aardgasaansluiting is bij een nulopdemeterrenovatie in beginsel niet meer nodig.
[CONTROLEREN: type warmteopwekker en of er sprake is van een collectieve of individuele installatie per woning. Dat bepaalt of de kosten via de VvE lopen of per eigenaar, en dat is voor lezers de meest gestelde vervolgvraag.]
Hoe de ventilatie is geregeld
Er is een ventilatiesysteem aangebracht in het plafond, gecombineerd met de verwarming. Bij een luchtdichtheid van n50 = 1,0 is mechanische ventilatie geen keuze maar een noodzaak: een schil die zo dicht is, ventileert niet meer vanzelf via kieren.
Dat is het punt waarop schilrenovaties in de praktijk misgaan. Wie de schil dichtmaakt zonder de ventilatie mee te nemen, ruilt een hoge energierekening in voor condens en schimmel op de koudste plek.
[CONTROLEREN: of het om gebalanceerde ventilatie met warmteterugwinning gaat, en of de filters via de VvE of per bewoner worden onderhouden.]
Prestatie en certificering
Toekomstplannen
Niet van toepassing: het project is afgerond in 2019.
Wat voor een lezer wel relevant is, is de vraag hoe het complex het na enkele jaren doet. Bij nulopdemeterrenovaties is het verschil tussen de berekende en de werkelijke prestatie een bekend aandachtspunt, en dat verschil zit vaker in het gebruik en het onderhoud dan in de constructie.
[CONTROLEREN: is er een evaluatie of monitoringsrapport na oplevering beschikbaar? Dat is voor VvE-bestuurders die dit overwegen het waardevolste stuk dat er kan bestaan.]
Betrokken partijen
Opdrachtgever: VvE Ellen, de vereniging van eigenaars van het complex.
Financiering en garantstelling: provincie Drenthe.
Kennispartner: Stroomversnelling, het landelijke programma voor nulopdemeterrenovaties.
[CONTROLEREN: architect, aannemer, leverancier van de prefab gevelelementen, installateur en constructeur opvragen. Geen van deze partijen heeft nu een pagina op dit platform, dus voorlopig alleen vermelding.]
Producten, materialen en gereedschap
Prefab gevelelementen in staalframe met EPS-isolatie.
Dakisolatie in EPS, 340 mm.
Zonnepanelen.
Ventilatiesysteem met spiraalverwarming in het plafond.
Blowerdoorapparatuur voor de luchtdichtheidsmeting.
[CONTROLEREN: fabrikanten en typen opvragen.]
Waarom dit inspireert
Wat je hiervan kunt meenemen
Herkomst
Zie voor meer informatie
- Het verduurzamingsbesluit in een VvEKennisbank
- Isoleren in gestapelde bouwKennisbank
- Subsidie en financiering voor een VvEKennisbank
- Portiekflat 1955 - 1970Woningtype
- MeerjarenonderhoudsplanBegrip
- Gevelisolatie aan de buitenzijdeWerkomschrijving
Reacties
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.