Een aanschrijving van de gemeente: wat het is en wat de klok laat tikken
Een aanschrijving is een besluit waarin de gemeente je opdraagt iets aan je gebouw te herstellen, met een termijn erbij en een gevolg als je die termijn laat verlopen. Het is geen brief en geen waarschuwing. Het is een besluit, en daar zit een bezwaartermijn aan vast die doorloopt of je nu reageert of niet. De twee dingen die je binnen een week moet doen: de datum en de termijn noteren, en vaststellen of je het eens bent met wat er staat. Reageren is bijna altijd verstandiger dan wachten, ook als je het niet eens bent met het besluit. Zwijgen wordt gelezen als niet meewerken.
Waar gaat het over?
Een gemeente houdt toezicht op de staat van gebouwen. Constateert zij dat een gebouw niet voldoet aan de eisen die daarvoor gelden — bijvoorbeeld doordat er brokken van de gevel vallen, doordat een balkon onveilig is, of doordat een schoorsteen dreigt om te vallen — dan kan zij de eigenaar opdragen dat te herstellen.
Die opdracht heet in de praktijk een aanschrijving. Formeel is het een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang: je krijgt een opdracht, een termijn, en een consequentie.
Bij een dwangsom betaal je een bedrag per tijdseenheid of per overtreding als je de termijn laat verlopen. Bij bestuursdwang voert de gemeente het werk zelf uit en stuurt zij jou de rekening.
Er gaat vrijwel altijd iets aan vooraf: een melding van een buurman, een controle, of een constatering na een incident. Soms is er eerst een vooraankondiging waarop je mag reageren. Die vooraankondiging is het goedkoopste moment om iets recht te zetten, en het wordt het vaakst genegeerd.
Hoe ontstaat het?
Het begint bij een constatering. Een toezichthouder stelt vast dat er iets niet in orde is en legt dat vast, meestal met foto's en een verwijzing naar de regel die wordt overtreden.
Daarna volgt in veel gevallen een voornemen: de gemeente laat weten wat zij van plan is en geeft je gelegenheid daarop te reageren. Die reactie heet een zienswijze en kan het besluit nog veranderen.
Dan komt het besluit zelf. Daarin staat wat er moet gebeuren, binnen welke termijn, en wat er gebeurt als dat niet lukt. Ook staat erin bij wie en binnen welke termijn je bezwaar kunt maken.
Vanaf de dag na verzending loopt de bezwaartermijn. Die loopt door, ook als je in gesprek bent met de gemeente. Een toezegging aan de telefoon stopt geen termijn.
Voer je het werk uit binnen de termijn, dan wordt de last ingetrokken of vervalt zij. Voer je het niet uit, dan wordt de dwangsom verbeurd of gaat de gemeente zelf aan de slag.
Bij een appartementencomplex is de ontvanger vaak de vereniging van eigenaars, omdat het gaat om een gemeenschappelijk bouwdeel. Soms krijgen alle eigenaars afzonderlijk hetzelfde besluit. Wie de geadresseerde is, bepaalt wie moet handelen.
Hoe herken je het?
Aan de kop van de brief: er staat "besluit" in, en er staat een rechtsmiddelenclausule onderaan met een bezwaartermijn.
Aan de termijn: er staat een concrete datum of een aantal weken in, niet "op korte termijn".
Aan de consequentie: een bedrag per week of per overtreding, of de aankondiging dat de gemeente het werk zelf laat uitvoeren.
Staat er geen termijn en geen consequentie in, dan is het waarschijnlijk een vooraankondiging of een informatiebrief. Dat is nog geen besluit, maar het is wel het moment om te handelen.
Wat kun je zelf doen, en wat niet?
Zelf doe je het eerste: datum noteren, termijn noteren, en vaststellen wie de geadresseerde is. Dat kost een half uur en het is de belangrijkste stap.
Zelf vraag je ook schriftelijk om uitstel als de termijn technisch onhaalbaar is, met de reden erbij. Dat werkt beter dan bellen, omdat het in het dossier komt.
Wat je niet zelf doet, is beoordelen of de constatering technisch klopt. Daar heb je iemand voor nodig die het bouwdeel kan beoordelen, en dat rapport is ook je onderbouwing bij bezwaar.
Wat je evenmin zelf doet, is de termijn laten lopen omdat je het er niet mee eens bent. Dat is de duurste vorm van gelijk hebben.
Regels en regelgeving
De bevoegdheid van de gemeente om handhavend op te treden tegen een gebouw dat niet voldoet, volgt uit de bouw- en omgevingsregelgeving en uit het bestuursrecht.
Tegen een besluit staat bezwaar open, en daarna beroep bij de rechter. De termijn daarvoor staat in het besluit zelf; die is kort en hard.
Een vereniging van eigenaars is rechtspersoon en kan zelf geadresseerde zijn. Het bestuur moet dan handelen, en voor een uitgave buiten de begroting is doorgaans een besluit van de vergadering nodig. Dat spanningsveld — een korte termijn tegenover een vergadering die pas over twee maanden is — is de meest voorkomende complicatie.
Bij spoedeisende situaties kan de gemeente onmiddellijk optreden zonder termijn, bijvoorbeeld bij acuut instortingsgevaar.
Wie het gebouw huurt, is doorgaans niet de geadresseerde. De verplichting ligt bij de eigenaar.
Wat betekent dit voor jou?
- woningeigenaar
- noteer de datum van verzending en de termijn, en lees onderaan de brief welke termijn voor bezwaar geldt. Ga daarna pas nadenken over de techniek.
- vve
- het bestuur moet handelen, ook als er nog geen vergadering is geweest. Kijk in het reglement welke ruimte het bestuur heeft voor spoedeisende uitgaven, en roep zo nodig een extra vergadering bijeen.
- beheerder
- VvE-beheerderdit is het moment waarop uw dossier zijn geld waard is. Een besluit met een korte termijn en een vergadering die pas over twee maanden is, vraagt om een schriftelijk verzoek om uitstel op dag één.
- beheerder
- bij een verhuurportefeuille ligt de verplichting bij de eigenaar. Regel intern wie tekent, want de termijn wacht niet op interne procedures.
- huurder
- je bent zelden de geadresseerde, maar je hebt er wel mee te maken. Vraag je verhuurder schriftelijk wat de planning is en bewaar de antwoorden.
- koper
- vraag bij aankoop of er handhaving loopt. Een lopende aanschrijving gaat met het gebouw mee, en een verkoper hoeft er niet altijd uit zichzelf over te beginnen.
- vakman
- uw opdrachtgever heeft een harde termijn. Zeg eerlijk of u die haalt; een toezegging die niet wordt gehaald, kost uw opdrachtgever een dwangsom.
- zelfbouwer
- bij een bouwproject gaat het vaker over de vergunning dan over de staat van het gebouw, maar het mechanisme is hetzelfde.
- klusser
- herstel dat onder een aanschrijving valt, is zelden werk om zelf te doen. Het gaat meestal over constructie of veiligheid.
Checklist
- Wat is de datum van verzending, en welke termijn staat er?
- Welke bezwaartermijn staat onderaan het besluit?
- Wie is de geadresseerde: jij, de vereniging, of alle eigenaars afzonderlijk?
- Gaat het om een besluit of om een vooraankondiging?
- Wat is precies de opdracht, en op welke regel is die gebaseerd?
- Is de termijn technisch haalbaar, gegeven levertijden en steiger?
- Is er een vergadering of interne goedkeuring nodig, en past die binnen de termijn?
- Is er een bouwkundig of constructief oordeel nodig om te weten wat er moet gebeuren?
- Is er een tijdelijke maatregel nodig om de situatie veilig te maken?
- Is het verzoek om uitstel schriftelijk ingediend vóór het verstrijken van de termijn?
Veelgestelde vragen
Stopt de termijn als ik bezwaar maak?
Kan ik uitstel krijgen?
Wie betaalt dit in een VvE?
Wat als ik het er niet mee eens ben?
Gaat een aanschrijving mee bij verkoop?
Zie voor meer informatie
- Wat doe ik bij een aanschrijvingVraag en antwoord
- Metselwerk bol of uitgewekenGebrek
- Betonrot in galerij- en balkonvloerenKennisbank
- ReservefondsBegrip
- Een gebrek melden bij je verhuurder en je dossier opbouwenStappenplan
Reacties
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.