Na de oplevering valt een gebrek in twee categorieën: wat bij de oplevering zichtbaar was, en wat dat niet was. Voor het eerste is de aannemer zonder meer aansprakelijk als het op de opleverlijst staat. Voor het tweede is de bewijslast sinds 1 januari 2024 omgekeerd: op grond van artikel 7:758 lid 4 BW is de aannemer aansprakelijk, tenzij hij aantoont dat het gebrek hem niet is toe te rekenen. Dat geldt bij nieuwbouw en verbouw, en er kan niet in jouw nadeel van worden afgeweken. Meld een gebrek wel binnen bekwame tijd na ontdekking — stilzitten kost je je positie — en vorder eerst herstel voordat je zelf laat repareren.
Waar gaat het over?
De oplevering is het moment waarop het werk wordt aanvaard en het risico overgaat. Wat er daarna misgaat, valt in twee categorieën: gebreken die bij de oplevering zichtbaar waren, en gebreken die dat niet waren.
Sinds 1 januari 2024 is de positie van de opdrachtgever daarbij aanzienlijk verbeterd. Dit artikel legt uit hoe het werkt, welke termijnen gelden, en wat je moet doen om je positie te behouden.
Hoe ontstaat het?
Bij de oplevering keur je het werk. Wat je dan opmerkt, komt op de opleverlijst en wordt hersteld. Voor die punten is de aannemer zonder meer aansprakelijk.
Voor gebreken die bij de oplevering redelijkerwijs niet zichtbaar waren, gold vroeger dat de opdrachtgever moest bewijzen dat de aannemer een fout had gemaakt. Sinds 1 januari 2024 is dat omgekeerd: op grond van artikel 7:758 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij aantoont dat die hem niet zijn toe te rekenen.
Die omkering geldt zowel bij nieuwbouw als bij verbouw. Zij kan in een overeenkomst met een consument niet in het nadeel van de consument worden afgeweken.
Daarnaast blijft de gewone regeling gelden dat je een gebrek binnen bekwame tijd na ontdekking moet melden. Wachten met melden kan je positie schaden.
De verjaringstermijn voor een vordering wegens een gebrek is in beginsel twee jaar na de melding, en er geldt een uiterste termijn van twintig jaar na de oplevering, of tien jaar bij bepaalde situaties. De precieze werking hangt af van de situatie en van de overeenkomst.
Hoe herken je het?
Kijk of het gebrek bij de oplevering zichtbaar was. Een kras op een kozijn was dat; een lekkende leiding achter een wand niet.
Kijk of er een opleverlijst is en of het punt daarop staat. Zonder lijst is de discussie over wat wel en niet zichtbaar was aanzienlijk lastiger.
Kijk naar de datum van de oplevering en naar de datum waarop je het gebrek ontdekte. Die twee bepalen welke termijnen lopen.
Kijk of er een garantieregeling van toepassing is naast de wet. Bij nieuwbouw met een waarborgregeling gelden aanvullende termijnen en een eigen geschillenprocedure.
Kijk of het gebrek is toe te rekenen aan de aannemer, aan een door jou voorgeschreven materiaal of aan een onderdeel dat jij hebt geleverd. Dat is precies het punt waarop de aannemer zich kan disculperen.
Leg het gebrek vast met foto's, met een datum en met een beschrijving van wanneer en hoe het optreedt.
Wat kun je zelf doen, en wat niet?
Zelf doen: een volledige opleverlijst maken en die dezelfde dag versturen.
Zelf doen: een gebrek direct na ontdekking schriftelijk melden, met datum, foto's en een beschrijving.
Zelf doen: een dossier bijhouden: overeenkomst, offerte, algemene voorwaarden, correspondentie, foto's van tijdens de bouw, opleverlijst en meldingen.
Zelf doen: bij nieuwbouw de vijf procent regeling gebruiken en de notaris daarover tijdig berichten.
Zelf doen: eerst herstel vorderen voordat je zelf laat repareren; anders verlies je vaak je aanspraak.
Niet zelf doen: een gebrek zelf laten herstellen door een derde zonder de aannemer eerst in gebreke te stellen.
Wat je nooit moet doen: het gebrek laten zitten in de hoop dat het meevalt. De klachtplicht loopt vanaf ontdekking, en stilzitten kost je je positie.
Regels en regelgeving
Artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek regelt de oplevering en de aansprakelijkheid. Sinds 1 januari 2024 geldt lid 4 in gewijzigde vorm: de aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die hem niet zijn toe te rekenen. Bij een consument kan daar niet ten nadele van worden afgeweken.
Artikel 7:759 geeft de opdrachtgever het recht herstel te vorderen, tenzij de kosten daarvan in geen verhouding staan tot het belang.
De klachtplicht houdt in dat je binnen bekwame tijd na ontdekking moet melden. Wat bekwaam is, hangt af van de omstandigheden; snel melden is altijd verstandig.
Bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 geldt sinds 1 januari 2024 de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, met een kwaliteitsborger en een dossier bevoegd gezag bij de oplevering. Dat dossier is bewijsmateriaal.
Bij een garantie- en waarborgregeling gelden aanvullende termijnen en een eigen geschillenprocedure; die staan naast de wet en niet in plaats daarvan.
Bij faillissement van de aannemer valt een vordering in de boedel; een waarborgregeling of een verzekerde garantie is dan het enige dat overblijft.
Wat betekent dit voor jou?
- woningeigenaar
- de omkering van de bewijslast is in je voordeel, maar zij werkt alleen als je het gebrek tijdig meldt en vastlegt.
- koper
- Koper van nieuwbouwvraag het dossier bevoegd gezag op bij de oplevering. Dat is geen extra dienst maar onderdeel van het werk.
- huurder
- gebreken in een huurwoning meld je bij je verhuurder; de relatie met de aannemer heb jij niet.
- vve
- VvE-lidbij werk aan gemeenschappelijke delen is de vereniging de opdrachtgever en dus de partij die meldt. Zorg dat het bestuur de meldingen doet en vastlegt.
- zelfbouwer
- leg vast wat jij hebt geleverd of voorgeschreven. Dat is precies wat de aannemer kan gebruiken om zich te disculperen.
- klusser
- werk dat jij zelf hebt uitgevoerd, valt buiten de aansprakelijkheid van de aannemer. Bij gedeelde uitvoering is die scheiding belangrijk.
Checklist
- Is er een opleverlijst en staat het punt erop?
- Wat is de datum van oplevering?
- Wanneer heb je het gebrek ontdekt?
- Is het gebrek schriftelijk gemeld en is dat aantoonbaar?
- Is er om herstel gevraagd met een redelijke termijn?
- Is de aannemer in gebreke gesteld?
- Zijn er foto's van tijdens de bouw?
- Is er een garantieregeling van toepassing?
- Bij nieuwbouw: is er een dossier bevoegd gezag?
- Is er een geschillenregeling in de overeenkomst?
Veelgestelde vragen
Wat is er in 2024 veranderd?
Wat telt als zichtbaar bij de oplevering?
Hoe snel moet ik een gebrek melden?
Hoelang kan ik nog aanspraak maken?
Wat is de vijf procent regeling?
Wat is het dossier bevoegd gezag?
Ik woon in een appartement, wie meldt?
Zie voor meer informatie
- Garantie bij nieuwbouw en verbouwingKennisbank
- Verborgen gebreken bij aankoopKennisbank
- Nieuwbouw opleverenKennisbank
- Vijf procentregelingKennisbank
- Aannemingsovereenkomst bij verbouwingKennisbank
Reacties
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.