Onderhoudsniveau kiezen: hoe goed moet het eruit blijven zien

Wie een meerjarenonderhoudsplan laat opstellen, krijgt bedragen per jaar. Achter die bedragen zit een aanname die zelden expliciet wordt gemaakt: hoe ver mag een bouwdeel achteruitgaan voordat het aan de beurt is.

Die aanname heet het onderhoudsniveau. Hij bepaalt het verschil tussen een gevel die om de zes jaar wordt geschilderd en dezelfde gevel die om de tien jaar wordt geschilderd. Beide zijn verdedigbaar. Ze leveren een ander plan en een ander maandbedrag op.

Deze pagina gaat over het maken van die keuze: waar je hem op baseert, per bouwdeel, en hoe je hem vastlegt zodat een adviseur ermee kan rekenen.

Elk bouwdeel gaat achteruit langs een curve die eerst vlak loopt en daarna steiler wordt. Verf verweert eerst traag, dan komt de eerste barst, en vanaf dat moment gaat het snel omdat er water bij het hout komt.

Het onderhoudsniveau is de plek waar je op die curve ingrijpt. Grijp je vroeg in, dan volstaat schuren en overschilderen. Grijp je laat in, dan zit er houtrot in de dorpel en verschuift het werk van schilderen naar timmeren.

Daar zit de kern van de rekensom. Vroeg ingrijpen kost vaker geld, maar per keer minder, en het houdt het werk in de goedkope categorie. Laat ingrijpen spreidt de uitgaven verder uit, maar een deel van het werk springt naar een duurdere categorie zodra de curve steil wordt.

Voor conditiemeting bestaat een genormeerde schaal met zes stappen van uitstekend tot zeer slecht; die schaal beschrijft de toestand. Het onderhoudsniveau is iets anders: dat is de toestand waarbij je besluit te handelen. Twee gebouwen kunnen dezelfde conditie hebben en toch een verschillend plan, omdat de eigenaren een ander niveau hebben gekozen.

Wat de keuze verder stuurt is gevolgschade. Bij bouwdelen waar achterstand alleen leidt tot meer van hetzelfde werk, is een lager niveau verdedigbaar. Bij bouwdelen waar achterstand schade elders veroorzaakt, is dat het niet.

In een onderhoudsplan herken je een hoog niveau aan korte cycli: buitenschilderwerk om de vijf of zes jaar, voegwerk in beeld na dertig jaar, en posten voor kleine herstelwerkzaamheden die elk jaar terugkomen.

Een laag niveau herken je aan lange cycli en aan een plan met pieken: acht tot tien jaar tussen schilderbeurten, en één groot bedrag in een enkel jaar waarin gevel, kozijnen en dak samenvallen.

Aan het gebouw zelf herken je het niveau aan de staat van de details. Bij een hoog niveau zijn de dorpels gaaf en zit er verse kit in de aansluitingen. Bij een laag niveau zijn de vlakken redelijk en zijn het de randen, de dorpels en de aansluitingen waar het eerst misgaat.

Herken ook het niveau dat niemand heeft gekozen: reageren zodra iets kapot is. Dat is geen niveau maar de afwezigheid ervan, en het is te herkennen aan een plan dat alleen vervangingen bevat en geen onderhoud.

Zelf kun je: per bouwdeel bepalen of achterstand alleen leidt tot meer van hetzelfde of tot schade elders, en op grond daarvan een hoog of laag niveau kiezen. Je kunt ook de cycli uit een aangeleverd plan naast elkaar zetten en de adviseur vragen welk niveau hij heeft aangehouden. Dat is een redelijke vraag en het antwoord hoort in het rapport te staan.

Verder kun je zelf de jaarlijkse rondgang doen: dorpels, kitranden, goten, dakranden en de onderkant van de gevel. Dat is de waarneming waarop een niveau in de praktijk wordt bijgestuurd.

Wat je beter niet zelf doet: de conditiescore vaststellen. De genormeerde schaal weegt omvang, intensiteit en ernst van gebreken tegen elkaar af, en dat luistert nauwer dan een cijfer geven aan wat je ziet.

Laat over aan een deskundige: de eerste opname en de vertaling naar bedragen, en bij een VvE de onderbouwing van de storting in het reservefonds.

Er is geen wettelijke verplichting om een onderhoudsniveau vast te leggen voor een eigen woning. Voor een VvE ligt dat anders: er geldt een verplichting om een reservefonds te hebben en dat te vullen, en er zijn twee routes. De eerste is een jaarlijkse storting van een vast percentage van de herbouwwaarde. De tweede is een storting op basis van een onderhoudsplan dat ten hoogste vijf jaar oud is en dat ten minste tien jaar vooruitkijkt. Alleen de tweede route dwingt een niveaukeuze af.

Voor conditiemeting van gebouwen en installaties bestaat NEN 2767. Die norm beschrijft hoe je de toestand vaststelt en met welke schaal. Zij schrijft geen niveau voor: welke conditie voor jou aanvaardbaar is, is en blijft een keuze van de eigenaar.

Voor een monument geldt dat het niveau in de praktijk hoger ligt, omdat achterstand op beschermde onderdelen sneller onomkeerbaar is en omdat een instandhoudingsplicht geldt.

Voor verhuurde woningen speelt het puntenstelsel en de onderhoudsplicht van de verhuurder mee: gebreken die het woongenot raken, staan los van welk niveau de eigenaar heeft gekozen.