Van MJOP naar DMJOP: het onderhoudsplan als route in plaats van een lijst

Vrijwel elke vereniging van eigenaars heeft een meerjarenonderhoudsplan. Daarin staat per bouwdeel wanneer er groot onderhoud nodig is en wat dat naar verwachting kost. Op basis daarvan wordt jaarlijks gereserveerd.

Dat plan is opgesteld met één vraag als uitgangspunt: hoe houden we dit gebouw in de staat waarin het is. Vervangen betekent dan hetzelfde terugleggen.

Een duurzaam meerjarenonderhoudsplan stelt een tweede vraag: als dit onderdeel toch aan de beurt is, kan het dan beter terugkomen. Beter isolerend, beter voorbereid op een warmtepomp, beter bestand tegen hitte en tegen water.

Dat is geen ander vak en geen ander gebouw. Het is hetzelfde plan met een extra kolom.

Een DMJOP ontstaat door drie lagen over het bestaande plan te leggen.

De eerste laag is de conditiemeting die er al is: welk bouwdeel verkeert in welke staat, en wanneer valt het vervangingsmoment.

De tweede laag is de koppelkans. Per regel in het plan wordt gevraagd: wat kan er tegelijk gebeuren dat later veel duurder is? Bij een dak is dat isolatie. Bij een gevel die wordt gerenoveerd is dat na-isolatie van de spouw of buitengevelisolatie. Bij glas dat toch vervangen wordt, is dat de stap naar een betere waarde. Bij een ketel die aan het eind van zijn leven is, is dat de vraag of het leidingnet en de afgifte al klaar zijn voor lagere temperaturen.

De derde laag is het geld. Elke koppelkans wordt doorgerekend: de meerkosten, de beschikbare subsidie, de financieringslasten en het effect op de energierekening van de bewoners. Dat laatste is het punt waar het gesprek meestal op vastloopt, want de investering komt uit de kas van de vereniging en de besparing landt op de rekening van de individuele bewoner.

Uit die drie lagen komen scenario's. Meestal drie: alleen wat moet, een middenweg, en de volle stap. De vergadering kiest er één, en dat scenario gaat de meerjarenbegroting in.

Een echt DMJOP heeft drie kenmerken die een gewoon MJOP niet heeft.

Er staat een streefbeeld in met een jaartal: waar moet dit gebouw op enig moment staan, en waarom.

Er staan meerdere scenario's naast elkaar, met per scenario de investering, de subsidie en de gevolgen voor de bijdrage.

Er staat een regel over de energierekening. Zonder dat getal is er geen manier om te beoordelen of een hogere bijdrage per saldo duurder is.

Ontbreken die drie, dan heb je een MJOP waar het woord duurzaam voor is gezet. Let ook op de horizon: een plan dat op tien jaar stopt, kan geen route naar 2050 zijn.

Zelf kun je het bestaande MJOP naast de energiegegevens van het complex leggen en per grote post noteren wat er tegelijk zou kunnen. Dat is geen advies maar het maakt het gesprek met een adviseur veel korter.

Zelf kun je ook de subsidieroute uitzoeken en de aanvraag voor het advies indienen, vóór de opdracht.

Wat je niet zelf doet, is de conditiemeting en de berekening van de energieprestatie. Daar zit meetwerk in en een fout daarin loopt door in elk scenario.

Ook de financieringsvraag hoort bij iemand die er verstand van heeft. Een lening met een looptijd die langer is dan de levensduur van de maatregel, is een probleem voor de eigenaren die er over vijftien jaar bij komen.

Een DMJOP is niet wettelijk verplicht. Wat wel geldt, is dat een vereniging jaarlijks moet reserveren voor toekomstig onderhoud, en dat die reservering gebaseerd kan worden op een meerjarenonderhoudsplan.

Voor de conditiemeting waarop het plan rust, bestaat een norm. Vraag welke versie is gehanteerd; dat bepaalt hoe de conditiescores gelezen moeten worden.

Voor besluiten over verduurzaming geldt vaak een zwaardere meerderheid dan voor gewoon onderhoud. Wat in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement staat, gaat voor op elke algemene regel.

Voor subsidie en voor financiering gelden voorwaarden die per jaar wijzigen. Wat geldt op het moment van aanvragen is bepalend, niet wat in het plan staat.

Bij isolatiemaatregelen komt de ventilatie in beeld. Er gelden eisen aan de luchtverversing in woningen, en een gebouw dat luchtdichter wordt gemaakt zonder dat de ventilatie meegaat, voldoet daar op enig moment niet meer aan.