Sinds 1 januari 2018 moet elke vereniging reserveren, en er zijn twee routes: een bedrag dat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan van hoogstens vijf jaar oud dat minstens tien jaar vooruitkijkt, óf een half procent van de herbouwwaarde. De eerste is de zuivere route, de tweede een vangnet voor verenigingen zonder plan. Een plan met een looptijd van vijftien tot twintig jaar geeft een betrouwbaarder beeld, omdat een dak of een lift een langere cyclus heeft dan tien jaar. Het fonds staat apart en is niet voor exploitatie. Verlaag de dotatie nooit om de maandbijdrage aantrekkelijk te houden: dat verschuift het probleem naar het moment waarop schuiven niet meer kan.
Waar gaat het over?
Een vereniging van eigenaars moet reserveren voor groot onderhoud. Dat is sinds 2018 een wettelijke verplichting, en er zijn twee manieren om de hoogte te bepalen.
Dit artikel gaat over die twee routes, over wat een gezond fonds is, en over de gevolgen wanneer er te weinig in zit. Dat laatste is bij verkoop en bij een grote uitgave het punt waar het misgaat.
Hoe ontstaat het?
Het reservefonds is bestemd voor uitgaven die niet jaarlijks terugkeren: dakvervanging, schilderwerk, gevelherstel, liftvervanging, funderingsherstel.
Sinds 1 januari 2018 geldt een minimumverplichting. De vereniging reserveert jaarlijks óf een bedrag dat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan van ten hoogste vijf jaar oud, dat ten minste tien jaar vooruit kijkt, óf een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw.
De eerste route is de zuivere: het plan bepaalt wat er nodig is en wanneer, en daaruit volgt de jaarlijkse storting. De tweede is een vangnet voor verenigingen zonder plan.
Een meerjarenonderhoudsplan met een looptijd van vijftien tot twintig jaar geeft een betrouwbaarder beeld dan tien jaar, omdat de grote posten zoals een dak of een lift een langere cyclus hebben.
Het fonds staat op een aparte rekening op naam van de vereniging. Het is bestemd voor groot onderhoud en niet voor de exploitatie.
De jaarlijkse bijdrage van een eigenaar bestaat daarmee uit twee delen: het exploitatiedeel voor de lopende kosten, en het reservedeel voor het fonds.
Hoe herken je het?
Kijk in de jaarrekening naar de stand van het reservefonds en naar de jaarlijkse dotatie.
Vergelijk dat met het meerjarenonderhoudsplan. Als het plan voor over vijf jaar een dakvervanging van driehonderdduizend euro voorziet en er staat vijftigduizend in het fonds, dan is er een probleem.
Kijk naar de leeftijd van het plan. Ouder dan vijf jaar betekent dat het niet meer voldoet aan de wettelijke route en dat de bedragen achterlopen op de prijsontwikkeling.
Kijk naar de scope van het plan: staan de fundering, de gevel, het dak, de installaties, de lift en de balkons erin? Een plan dat alleen schilderwerk dekt, is geen meerjarenonderhoudsplan.
Kijk of er een aparte rekening is en of het fonds niet feitelijk wordt gebruikt voor exploitatie.
Kijk naar de vergelijking met andere gebouwen. Een vereniging met een lift, een parkeergarage en balkons heeft een aanzienlijk hogere behoefte dan een klein pand zonder installaties.
Wat kun je zelf doen, en wat niet?
Zelf doen: de stand van het fonds en de jaarlijkse dotatie opzoeken in de jaarrekening.
Zelf doen: het meerjarenonderhoudsplan opvragen en de grote posten met hun jaartallen op een rij zetten.
Zelf doen: uitrekenen of het fonds op het moment van de grootste uitgave toereikend is.
Zelf doen: op de vergadering vragen om actualisatie wanneer het plan ouder is dan vijf jaar.
Niet zelf doen: het onderhoudsplan zelf opstellen; daarvoor is inspectie en kennis van cycli en prijzen nodig.
Niet zelf doen: het fonds aanspreken voor exploitatie-uitgaven.
Wat je nooit moet doen: de dotatie verlagen om de maandbijdrage aantrekkelijk te houden. Dat verschuift het probleem naar het moment waarop het niet meer verschoven kan worden.
Regels en regelgeving
Artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek verplicht de vereniging een reservefonds in stand te houden voor niet-jaarlijkse onderhoudskosten.
Sinds 1 januari 2018 geldt een minimumdotatie: het bedrag volgens een meerjarenonderhoudsplan van ten hoogste vijf jaar oud dat ten minste tien jaar vooruitkijkt, óf een half procent van de herbouwwaarde.
De middelen moeten op een aparte betaal- of spaarrekening staan die op naam van de vereniging is gesteld, of in een aandeel in een gezamenlijke rekening bij een instelling die daarvoor geschikt is.
De vergadering stelt de begroting en de bijdragen vast. Een besluit om niet te reserveren is in strijd met de wet.
Een nieuwe eigenaar is op grond van artikel 5:122 lid 3 hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende en het voorgaande boekjaar. Het opgebouwde fonds gaat mee met het appartementsrecht en wordt niet uitgekeerd bij verkoop.
Voor verduurzaming bestaan financieringsvormen voor verenigingen; voorwaarden en beschikbaarheid wijzigen. Controleer bij de betreffende instantie.
Wat betekent dit voor jou?
- koper
- kijk naar de verhouding tussen het fonds en het onderhoudsplan, niet naar het absolute bedrag. Een fonds van tweehonderdduizend euro is weinig wanneer het dak volgend jaar aan de beurt is.
- woningeigenaar
- Eigenaareen lage maandbijdrage is geen voordeel wanneer er niet wordt gereserveerd. Het geld moet er komen; alleen het moment verschuift.
- vve
- Bestuurslidactualiseer het plan elke vijf jaar. Zonder actueel plan val je terug op het vangnet, en dat is bij een gebouw met veel installaties vrijwel altijd te weinig.
- vve
- Bestuurslidhoud het fonds gescheiden van de exploitatie en leg dat zichtbaar vast in de jaarrekening.
- woningeigenaar
- Verkopereen gezond fonds en een actueel plan verhogen de verkoopbaarheid van je appartement aantoonbaar.
- woningeigenaar
- Verhuurderde reservering is voor jou als eigenaar; zij is geen servicekost die je aan een huurder doorbelast.
- beheerder
- Als groot-eigenaar draagt u het grootste deel van het fonds. Een te lage reservering is voor u een risico op een eenmalige bijdrage die niet in uw begroting staat; toets het fonds tegen de levensduurcycli, niet tegen het minimum.
- beheerder
- VvE-beheerderDe reservering toetsen tegen de levensduurcycli is de toets die een bestuur zelf niet kan maken. Doe het per complex en leg het verschil met het MJOP uit.
Checklist
- Is er een reservefonds op een aparte rekening op naam van de vereniging?
- Wat is de stand en wat is de jaarlijkse dotatie?
- Is er een meerjarenonderhoudsplan en hoe oud is het?
- Hoeveel jaar kijkt het plan vooruit?
- Staan alle bouwdelen en installaties in het plan?
- Wat is de grootste uitgave in het plan en wanneer valt die?
- Is het fonds op dat moment toereikend?
- Wordt er gereserveerd volgens het plan of volgens het vangnet?
- Wordt het fonds gescheiden gehouden van de exploitatie?
- Zijn er achterstanden in de bijdragen van eigenaars?
Veelgestelde vragen
Waarvoor is het reservefonds?
Welke twee routes zijn er?
Hoe weet ik of het fonds gezond is?
Wat als het plan ouder is dan vijf jaar?
Waar moet het geld staan?
Is een lage maandbijdrage gunstig?
Ik koop hier, wat controleer ik?
Zie voor meer informatie
- MeerjarenonderhoudsplanBegrip
- Servicekosten en de exploitatiebegrotingKennisbank
- Breukdelen en kostenverdelingKennisbank
- Subsidie en financiering voor een VvEKennisbank
- Onderhoudsvormen en begrotingKennisbank
Reacties
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.