Hofjeswonen - de bouwkundige keuzes die je vooraf maakt

Een hofje is een reeks woningen rond een gedeelde binnenruimte, met een eigen voordeur per woning en voorzieningen die je deelt. De vorm is eeuwenoud en hij is de laatste jaren teruggekeerd als antwoord op twee dingen tegelijk: langer zelfstandig wonen, en minder alleen zijn.

Dit artikel gaat niet over de sociale kant maar over de bouwkundige. Een hofje vraagt keuzes die je vooraf maakt en later niet meer kunt terugdraaien: drempelloos of niet, aanpasbaar naar een latere zorgvraag of niet, en wie de gedeelde ruimte onderhoudt.

Wie op de wachtlijst staat van een bestaand initiatief, kan die keuzes niet meer maken. Dan is dit artikel bruikbaar om te beoordelen wat er is gekozen.

De meeste hofjes ontstaan als initiatief van bewoners, vaak in samenwerking met een gemeente die grond beschikbaar stelt en soms met een corporatie die een deel verhuurt. De juridische vorm loopt uiteen: een VvE, een cooperatie, of een mengvorm met koop- en huurwoningen door elkaar.

Bouwkundig komt het neer op drie beslissingen.

De eerste is de mate van levensloopbestendigheid. Volledig drempelloos, een slaapkamer en badkamer op de begane grond, deuren van minimaal negentig centimeter, en voorbereiding voor een traplift of een tillift. Dat kost bij nieuwbouw weinig extra en achteraf een veelvoud.

De tweede is wat er gedeeld wordt. Een gemeenschappelijke ruimte, een logeerkamer, een werkplaats, een tuin. Elke gedeelde ruimte heeft een eigenaar nodig, een verwarmingsrekening en een schoonmaakafspraak. Hoe meer je deelt, hoe meer beheer.

De derde is de aanpasbaarheid. Kan een woning later worden gesplitst of samengevoegd? Ligt er een leiding klaar voor een tweede badkamer? Bij een groep die samen ouder wordt, verandert de behoefte binnen tien jaar.

Bij het beoordelen van een bestaand of gepland hofje let je op zes bouwkundige punten.

Is de route van straat tot woonkamer drempelloos, inclusief de gedeelde paden? Een enkele drempel bij de voordeur maakt de rest waardeloos.

Zijn de deuren en gangen breed genoeg voor een rollator of een rolstoel? Negentig centimeter deurbreedte en honderdtwintig centimeter gangbreedte zijn de praktische ondergrens.

Zit er een slaapkamer en een badkamer op de woonlaag, of is dat later te maken?

Is de badkamer voorbereid op een douchestoel en op beugels, met een wand die dat draagt? Achteraf een beugel in een gipswand plaatsen is niet veilig.

Is de gedeelde ruimte verwarmd en geïsoleerd, en wie betaalt dat? Een onverwarmde gemeenschappelijke ruimte wordt in de winter niet gebruikt.

Hoe wordt de buitenruimte onderhouden, en is dat vol te houden als de bewoners twintig jaar ouder zijn?

Zelf doen: de eisen aan toegankelijkheid opschrijven voordat de architect begint. Loop een bestaand hofje door met een rollator of een rolstoel en noteer waar het misgaat; dat is de nuttigste ochtend van het hele traject.

Niet zelf doen: de brandveiligheid van de gedeelde ruimte beoordelen, en de constructieve gevolgen van aanpasbaarheid. Een woning die later te splitsen moet zijn, vraagt nu al een constructieve opzet die dat toelaat.

Laat de gemeenschappelijke ruimte niet als sluitpost ontwerpen. Als hij te klein, te koud of te ver weg is, wordt hij niet gebruikt, en dan is het hele idee verdwenen.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt eisen aan toegankelijkheid, maar die zijn beperkter dan wat een levensloopbestendige woning vraagt. Voldoen aan de regels is hier een ondergrens en geen doel.

Voor een gedeelde binnenruimte gelden de eisen die bij de functie horen. Een gemeenschappelijke ruimte waar mensen samenkomen, kan een bijeenkomstfunctie zijn met eigen eisen aan vluchtwegen en brandveiligheid. Laat dat vroeg toetsen, want het bepaalt het ontwerp.

De juridische vorm bepaalt het onderhoud. Bij een VvE geldt de verplichte reservering en het meerjarenonderhoudsplan; bij een cooperatie niet, en dan moet je het zelf regelen.

Gemeenten die grond uitgeven voor een hofje stellen doorgaans eisen aan de doelgroep en aan de duur waarvoor die geldt. Lees die bepaling: hij bepaalt of je je woning later vrij kunt verkopen.

Zorg in de woning valt onder andere regelgeving dan het gebouw. Wat een hofje kan bieden is nabijheid en aanpasbaarheid, geen zorg.