Telt een galerij als buitenruimte?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
Ons appartement heeft geen balkon, wel een brede galerij aan de voorkant waar we een stoel en planten hebben staan. De verhuurder rekent in de puntentelling een buitenruimte. Mag dat, en wat is eigenlijk een buitenruimte?
Gesteld in september 2026.
Het korte antwoord
Nee, een galerij is geen buitenruimte van de woning. Een buitenruimte is een ruimte buiten die bij de woning hoort en alleen door de bewoners wordt gebruikt: een balkon, een loggia, een dakterras, een tuin. Een galerij is een gemeenschappelijke verkeersruimte, ook als hij breed is en jij er als enige langsloopt.
Voor de puntentelling van een huurwoning telt alleen een privé-buitenruimte, en die moet een minimale maat hebben. Een galerij telt niet, en een Frans balkon — een raam tot de vloer met een hekje, zonder vloer om op te staan — ook niet.
Controleer de puntentelling; als er punten staan voor een buitenruimte die er niet is, kun je de huur laten toetsen.
Een galerij is een verkeersruimte en telt in het woningwaarderingsstelsel niet als privé-buitenruimte; een balkon van 4 m2 telt wel.
Waarom dat zo is
In de bouwregelgeving is een buitenruimte een omschreven begrip: een niet-gemeenschappelijke ruimte in de buitenlucht die vanuit de woning bereikbaar is, met een minimale oppervlakte en breedte, bedoeld om te verblijven. Voor nieuwbouwwoningen is zo'n buitenruimte verplicht, en vanaf 2027 komt daar een eis bij over de drempel op de route ernaartoe. Voor bestaande woningen geldt het rechtens verkregen niveau: wat er was, mag blijven, ook als dat geen buitenruimte is.
Het woord "niet-gemeenschappelijk" is de kern. Een balkon, een loggia en een dakterras die alleen vanuit jouw woning bereikbaar zijn, zijn van jou. Een galerij is van iedereen: hij is de toegang tot de woningen en soms de vluchtroute, en juist daarom mag je er in de meeste complexen niets laten staan. Dat je hem als terras gebruikt, verandert zijn functie niet, en de vereniging of de verhuurder kan je vragen de stoel weg te halen.
Het puntenstelsel voor huurwoningen volgt dat onderscheid. Een privé-buitenruimte levert punten op naar oppervlakte, met een minimum om überhaupt mee te tellen; gemeenschappelijke buitenruimte telt apart en veel lager, en een verkeersruimte zoals een galerij telt niet als buitenruimte. Een verhuurder die de galerij als balkon telt, rekent te veel punten, en te veel punten is een te hoge maximale huur.
Een Frans balkon is het andere grensgeval. Het is een deur of een raam tot de vloer met een hekwerk ervoor, zonder uitkragende vloer of met een vloer van hoogstens enkele decimeters. Je kunt er niet staan of zitten; het geeft licht en lucht, geen verblijfsruimte. Voor de bouwregelgeving is het geen buitenruimte en voor het puntenstelsel evenmin.
Wat je nu kunt doen
Vraag de puntentelling op bij de verhuurder en kijk welke oppervlakte voor de buitenruimte is opgegeven en waarop die is gebaseerd.
Meet zelf: alleen wat privé is en vanuit je woning bereikbaar, met de maten van de vloer waar je op kunt staan.
Reken het puntenstelsel na; dat kan zelf met het artikel daarover, of via de Huurcommissie.
Klopt het niet, vraag dan schriftelijk om correctie. Blijft de verhuurder bij zijn telling, dan is de Huurcommissie de route om de huurprijs te laten toetsen, binnen de termijnen die daarvoor gelden.
Kijk bij het gebruik van de galerij naar het huishoudelijk reglement en de vluchtroute; een stoel en planten zijn vaak toegestaan zolang de doorgang vrij blijft, een tafel en een barbecue niet.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Bij een galerij die is afgesloten en alleen jouw woning ontsluit, zoals bij een hoekwoning met een eigen deel. Dan kan het een privé-buitenruimte zijn; het hangt af van wat er in de splitsingsakte of het huurcontract staat.
Bij een koopappartement. Daar is er geen puntentelling, maar het onderscheid privé-gemeenschappelijk bepaalt wel wie onderhoudt en wie betaalt.
Bij een gemeenschappelijke tuin of een gedeeld dakterras. Die tellen in het puntenstelsel als gemeenschappelijke buitenruimte, met een lager aantal punten.
Bij een woning zonder enige buitenruimte. Dan zijn er geen punten voor, en dat is bij bestaande bouw toegestaan.
Bij nieuwbouw. Daar is een privé-buitenruimte verplicht, en een galerij is nooit de invulling daarvan.
Zie voor meer informatie
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.