Gemeenschappelijk of privé: de vraag achter elke discussie

Eerst het onderscheid dat het meeste verwarring wegneemt.

Wat gemeenschappelijk is, is eigendom van alle eigenaars samen. Dat is een eigendomsvraag.

Wie het onderhoud betaalt, is een kostenvraag. Meestal betaalt de VvE het onderhoud van wat gemeenschappelijk is, maar het reglement kan daarvan afwijken — bijvoorbeeld door het onderhoud van een balkon of een terras neer te leggen bij de eigenaar die er exclusief gebruik van maakt.

Die twee vragen apart stellen, lost de meeste discussies op. "Het balkon is gemeenschappelijk, dus de VvE betaalt" is een conclusie die één stap overslaat.

Waar je het opzoekt, in deze volgorde:

De splitsingstekening. Daarop staat wat tot welk appartementsrecht behoort. Wat buiten de begrenzing van het privégedeelte valt, is gemeenschappelijk. Bij bergingen, parkeerplaatsen, balkons en schachten is dit het beslissende stuk.

De splitsingsakte en het modelreglement. Daarin staat de opsomming van wat in elk geval gemeenschappelijk is, en de regeling over onderhoudskosten. De hoofdregel in de modellen: dragende constructie, gevels, dak, funderingen, gemeenschappelijke leidingen en installaties zijn gemeenschappelijk.

Eerdere besluiten van de vergadering. Een VvE kan over een concreet geval iets hebben besloten dat de praktijk sindsdien bepaalt. Die notulen zijn onderdeel van het antwoord.

De vier gevallen die het vaakst spelen:

Kozijnen en beglazing. De kozijnen zitten in de gevel en zijn in de modelreglementen doorgaans gemeenschappelijk — inclusief het buitenschilderwerk. Het glas kan anders geregeld zijn, en de binnenzijde vaak ook. Kijk het na; dit is de meest voorkomende ruzie in Nederlandse VvE's.

Balkons en terrassen. Vrijwel altijd gemeenschappelijk qua constructie, met een exclusief gebruiksrecht voor één eigenaar. De vloerafwerking en het dagelijks onderhoud liggen dan vaak bij die eigenaar, en de constructie en de waterdichting bij de VvE.

Leidingen. De hoofdregel in de modellen: leidingen die meerdere appartementen bedienen zijn gemeenschappelijk, leidingen die alleen jouw appartement bedienen zijn privé. De praktische vraag — waar loopt de grens precies — is bij oude gebouwen vaak niet te beantwoorden zonder de leiding bloot te leggen.

En de voordeur. Die zit in een gemeenschappelijke wand en is meestal gemeenschappelijk aan de buitenzijde, met beperkingen aan wat je er zelf aan mag veranderen.

Wat je doet bij een conflict:

Zoek het op voordat je het bespreekt, met de vindplaats erbij. Een discussie waarin één partij het reglement citeert en de ander een mening geeft, is snel klaar.

Vraag om een besluit van de vergadering als het reglement geen uitsluitsel geeft. Een vergadering mag over de uitleg van een onduidelijke bepaling een besluit nemen, en dat is beter dan jarenlang per geval opnieuw praten.

En leg de uitkomst vast, ook als hij in jouw nadeel is. De volgende eigenaar heeft er baat bij, en dat ben jij misschien zelf bij het volgende bouwdeel.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: de eigendomsvraag en de kostenvraag naast elkaar, met een balkon als voorbeeld waarin ze uiteenlopen.

Aanvullend beeld: de vier gevallen die het vaakst spelen - kozijnen, balkons, leidingen en de voordeur.

Een leidingschacht waarin de grens tussen gemeenschappelijk en privé pas zichtbaar wordt na blootleggen.

Een vastgelegd besluit over de uitleg van een onduidelijke bepaling, als vertrekpunt voor de volgende eigenaar.

Veelgestelde vragen

Welke twee vragen worden verward? Wat gemeenschappelijk eigendom is, en wie het onderhoud betaalt.

Vallen die altijd samen? Nee. Het reglement kan onderhoud neerleggen bij de eigenaar die exclusief gebruik heeft.

Waar kijk ik als eerste? Op de splitsingstekening: wat buiten de begrenzing van het privégedeelte valt, is gemeenschappelijk.

Wat is de hoofdregel in de modellen? Dragende constructie, gevels, dak, fundering en gedeelde leidingen zijn gemeenschappelijk.

Hoe zit het met kozijnen? Die zijn doorgaans gemeenschappelijk inclusief buitenschilderwerk; glas en binnenzijde kunnen anders geregeld zijn.

En met leidingen? Leidingen die meerdere appartementen bedienen zijn gemeenschappelijk, leidingen voor één appartement privé.

Wat doe ik als het reglement geen uitsluitsel geeft? Om een besluit van de vergadering vragen, en de uitkomst vastleggen.