Waarom is het woonoppervlak in de advertentie groter dan wat ik zelf meet?

Waarom dat zo is

Er zijn verschillende manieren om de grootte van een woning uit te drukken, en ze lopen tientallen procenten uiteen. De bruto vloeroppervlakte is alles binnen de buitenkant van de buitenmuren, per verdieping bij elkaar; het is de maat waarmee bouwers en gemeenten rekenen. De gebruiksoppervlakte is wat overblijft als je de buitenmuren, de dragende binnenwanden, de ruimtes onder 1,50 meter hoog en de grote trapgaten en vides eraf haalt; het is de maat die zegt hoeveel vloer je binnen kunt gebruiken. De gebruiksoppervlakte wonen is het deel daarvan dat woonfunctie heeft: alle verblijfsruimten, verkeersruimten en sanitaire ruimten, inclusief de niet-dragende binnenwanden en de inbouwkasten. Wat overblijft, zoals een garage, een inpandige berging of een zolder zonder vaste trap, wordt apart vermeld als overige inpandige ruimte, en balkons en dakterrassen als gebouwgebonden buitenruimte.

De meetinstructie is er sinds 2010 en is verplicht voor makelaars die lid zijn van een brancheorganisatie en voor alle woningen op de grote woningsites. Het doel was om de wildgroei te stoppen waarbij de een de zolder meetelde en de ander de garage, en woningen daardoor niet te vergelijken waren. De instructie zegt precies wat wel en niet telt en hoe je meet: van binnenwand tot binnenwand op vloerniveau, met alle niet-dragende binnenwanden en kasten erbij, de trap meegeteld op de verdieping waar hij begint, de overloop bij de verdieping, en de zolder alleen als hij via een vaste trap bereikbaar is, waarbij het deel onder 1,50 meter hoogte wegvalt.

Daar zit het verschil met jullie rolmaat. Een kamer van 4 bij 5 meter is 20 vierkante meter vrije vloer, maar de binnenwanden eromheen van tien centimeter dik tellen mee en leveren over een hele verdieping al snel drie tot vijf vierkante meter op. De gang, de trap, het toilet, de meterkast, de kast onder de trap: allemaal gebruiksoppervlakte wonen, en samen op een gewone rijwoning tien tot vijftien vierkante meter. En de zolder met een vaste trap: het deel dat hoger is dan 1,50 meter telt volledig mee, ook als je er alleen kunt staan in het midden. Zo wordt 100 vierkante meter aan kamers 118 vierkante meter gebruiksoppervlakte wonen, zonder dat iemand heeft gesmokkeld.

Toch gaat het ook mis. Fouten die voorkomen: een zolder zonder vaste trap meegeteld als woonruimte, een garage of berging opgeteld bij het woonoppervlak, meten uit een oude bouwtekening die niet klopt met de werkelijke woning, of de buitenmuren meegerekend. Sinds de meetinstructie verplicht is, hebben rechters in een reeks zaken geoordeeld dat een koper mag vertrouwen op het opgegeven woonoppervlak en dat een makelaar die de instructie niet volgt, aansprakelijk is voor het verschil; de vergoeding is dan een deel van de koopsom, gerekend over de ontbrekende meters. Dat is de reden dat serieuze makelaars een meetrapport laten maken door een gespecialiseerd bureau en dat rapport bij de verkoopstukken leggen.

Voor jou als koper is het oppervlak een van de weinige harde getallen in de advertentie. Het bepaalt de prijs per vierkante meter waarmee je woningen vergelijkt, het speelt mee in de taxatie voor de hypotheek, en het bepaalt bij een latere verkoop wat jij mag opgeven. Een verschil van tien procent is dus tienduizenden euro's, en het loont om het te controleren voordat je tekent.

Wat je nu kunt doen

Vraag de makelaar om het meetrapport dat bij de meetinstructie hoort, met de plattegronden per verdieping en de uitsplitsing in gebruiksoppervlakte wonen, overige inpandige ruimte en buitenruimte.

Meet zelf opnieuw volgens de instructie: per verdieping van binnenmuur tot binnenmuur over de hele verdieping, dus inclusief de binnenwanden, gang, trap en kasten, en trek alleen de buitenmuren, de dragende binnenwanden en de ruimtes onder 1,50 meter af.

Loop de zolder na: is er een vaste trap, en welk deel is hoger dan 1,50 meter? Alleen dat deel telt, en zonder vaste trap telt hij niet als woonoppervlak.

Kijk of de garage, een inpandige berging of een kelder in het woonoppervlak zijn meegeteld; die horen bij overige inpandige ruimte.

Blijft er een verschil van meer dan een paar procent, laat dan een onafhankelijk meetrapport maken, € 150 tot € 350, en leg het naast dat van de makelaar voordat je de koopovereenkomst tekent.

Blijkt het opgegeven oppervlak te hoog en heb je al getekend, dien dan een klacht in bij de makelaar en zijn brancheorganisatie en vraag om een vergoeding naar rato van de ontbrekende meters; een rechtsbijstandverzekering dekt dit vaak.

Vraag de taxateur bij de hypotheekaanvraag welk oppervlak hij gebruikt, want de taxatie leunt op dezelfde meetinstructie.