Wat als de verkoper de vragenlijst bij verkoop onjuist heeft ingevuld?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
We hebben een huis gekocht. Op de vragenlijst had de verkoper "nee" ingevuld bij lekkage en bij funderingsproblemen. Nu blijkt uit een oud rapport bij de buren dat de hele rij funderingsherstel heeft gehad, behalve ons huis, en de kelder lekt. Wat kunnen we hiermee?
Gesteld in september 2026.
Het korte antwoord
Veel, mits je kunt aantonen dat de verkoper het wist. De vragenlijst is een schriftelijke mededeling van de verkoper. Wie daar bewust iets onjuist invult, schendt zijn mededelingsplicht, en dan kun je hem aanspreken, ook voor gebreken die je met een keuring niet had gevonden en ook als er een ouderdomsclausule in de koopakte staat.
Wist de verkoper het niet — hij heeft de kelder nooit nat gezien, hij wist niets van de fundering — dan is de vragenlijst niet onjuist maar onvolledig, en ben je terug bij de gewone regels voor verborgen gebreken.
Verzamel eerst bewijs van wat de verkoper wist. Dat bepaalt alles.
Meld het binnen 2 maanden na ontdekking. De vragenlijst hoort bij de koopovereenkomst en verschuift de bewijslast.
Waarom dat zo is
Bij de verkoop van een woning heeft de verkoper een mededelingsplicht: wat hij weet over gebreken die voor een koper van belang zijn, moet hij zeggen. De koper heeft een onderzoeksplicht: wat hij zelf kan zien of laten onderzoeken, moet hij uitzoeken. Als beide botsen, gaat de mededelingsplicht meestal voor: een koper hoeft niet te onderzoeken wat de verkoper hem had moeten vertellen.
De vragenlijst bij verkoop is het document waarin die mededelingsplicht wordt ingevuld. Hij hoort bij de koopakte en vraagt naar lekkages, funderingsproblemen, asbest, verbouwingen, geschillen met buren en meer. Wat de verkoper daar antwoordt, is een verklaring waaraan hij kan worden gehouden. "Nee" bij lekkage terwijl de kelder elk voorjaar nat stond, is geen vergissing maar een onjuiste mededeling.
Het bewijs zit in wat de verkoper wist. Een rapport over funderingsherstel van de hele rij, waarbij zijn huis is overgeslagen, is een sterk aanknopingspunt: bij zo'n traject worden alle eigenaren aangeschreven en op vergaderingen uitgenodigd. Een kelder die lekt, is lastiger: als de verkoper zegt dat hij het nooit heeft gezien, moet je aantonen dat dat niet kan, bijvoorbeeld met sporen van eerdere reparaties, met verklaringen van buren of met een verzekeringsdossier.
Een ouderdomsclausule beschermt de verkoper niet tegen gebreken die hij kende en verzweeg. Zo'n clausule zegt dat de woning oud is en dat de koper daarmee rekening moet houden; hij zegt niet dat de verkoper mag liegen. Datzelfde geldt voor een niet-zelfbewoningsclausule bij een verkoper die het pand wél kende.
Wat je nu kunt doen
Verzamel bewijs: het funderingsrapport van de buren, correspondentie over het herstel, verklaringen van buren over wat zij weten van de kelder, foto's van eerdere reparaties. Leg de datum vast waarop je het ontdekte.
Laat de gebreken vaststellen door een bouwkundige: wat is er aan de hand, wat kost herstel, en zijn er sporen dat het al langer speelt.
Stel de verkoper schriftelijk aansprakelijk, binnen korte tijd na de ontdekking: wat je hebt gevonden, waarom hij het wist, en wat je verlangt. Wachten kost rechten; de wet vraagt om klagen binnen bekwame tijd.
Meld het bij je rechtsbijstandverzekering als je die hebt; dit is een geschil dat daar onder valt.
Laat je bijstaan door een jurist die vastgoedzaken doet. De vraag of de verkoper het wist en of jij het had moeten zien, is de kern van elke zaak over verborgen gebreken, en dat is geen doe-het-zelfwerk. De modelbrief voor aansprakelijkstelling bij een verzwegen gebrek is het begin, niet het einde.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Bij gebreken die de verkoper aantoonbaar niet kende. Dan is het een verborgen gebrek en gaat het om de vraag of de woning geschikt is voor normaal gebruik.
Bij gebreken die je bij de bezichtiging had kunnen zien of die in het keuringsrapport stonden. Die vallen onder je onderzoeksplicht.
Bij een vragenlijst die niet is ingevuld of niet bij de koopakte zit. Dan is er geen schriftelijke mededeling, maar de mededelingsplicht geldt nog steeds.
Bij een verkoper die een erfgenaam is en een niet-zelfbewoningsclausule heeft opgenomen. Dan is de kans dat hij het wist klein en de bewijslast zwaarder.
Bij ontdekking jaren na de koop. Dan speelt de verjaring, en is snel handelen nog belangrijker.
Zie voor meer informatie
- Vragenlijst bij verkoopBegrip
- MededelingsplichtBegrip
- Verborgen gebreken bij aankoopKennisbank
- Aansprakelijkstelling verkoper bij een verzwegen gebrekModel of voorbeeldbrief
- Clausules in de koopakte: wat een ouderdomsclausule wel en niet doetKennisbank
- De verkoper heeft de lekkage niet gemeld, kan ik hem aansprekenVraag en antwoord
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.