Waarom zijn de offertes voor ons groot onderhoud niet vergelijkbaar?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
Ons VvE-bestuur heeft drie offertes opgevraagd voor het schilderwerk en het voegwerk van het complex. De bedragen liggen tienduizenden euro's uit elkaar en elke aannemer beschrijft iets anders. Hoe leggen we die naast elkaar?
Gesteld in september 2026.
Het korte antwoord
Dat lukt niet meer, en dat komt door de uitvraag, niet door de aannemers. Als je drie bedrijven vraagt "een offerte te maken voor het schilderwerk en het voegwerk", maakt elk zijn eigen invulling: de ene neemt houtrotherstel mee en de andere niet, de een rekent een steiger en de ander een hoogwerker, de een voegt de hele gevel en de ander alleen de slechte plekken.
Vergelijkbare offertes krijg je door de aannemers hetzelfde te laten aanbieden: één werkomschrijving met de omvang, de kwaliteit en de voorwaarden, en de vraag daar een prijs op te zetten.
Bij drie offertes die er al liggen, is de snelste weg: ze uit elkaar halen in posten, de verschillen benoemen, en de aannemers vragen hun offerte aan te passen aan één beschrijving.
Waarom dat zo is
Een offerte is een antwoord op een vraag. Is de vraag open — "wat kost het om ons complex te schilderen en te voegen?" — dan is het antwoord dat ook: de aannemer beslist zelf wat hij wel en niet meeneemt, hoe grondig hij werkt en wat hij aanneemt over de staat van het werk. Drie aannemers, drie interpretaties, drie prijzen die over drie verschillende dingen gaan. Dat de goedkoopste vaak degene is die het minst heeft meegenomen, ontdek je pas tijdens het werk, als het meerwerk komt.
Voor een vereniging is dat extra lastig, omdat het besluit in de vergadering valt en de leden alleen de bedragen zien. Een bestuur dat drie onvergelijkbare offertes voorlegt, krijgt een discussie over geld en niet over wat er aan het gebouw gebeurt.
De oplossing is de uitvraag omkeren. Niet vragen wat het kost, maar zeggen wat er moet gebeuren en vragen wat dát kost. Dat gebeurt met een werkomschrijving: een document dat per bouwdeel beschrijft wat de omvang is (alle gevels of alleen de zuidwest), wat de kwaliteit moet zijn (welke voorbehandeling, welk verfsysteem, hoe diep uitslijpen), wat er wel en niet in zit (houtrotherstel, steiger, afvoer), hoe wordt gemeten en opgeleverd, en onder welke voorwaarden. Drie aannemers die daarop aanbieden, bieden hetzelfde aan, en het verschil in prijs is dan echt een verschil in prijs.
Het scheelt ook in de uitvoering. Een werkomschrijving is de maatstaf bij oplevering: wat erin staat, moet zijn gedaan. Zonder werkomschrijving is de offerte van de aannemer de maatstaf, en die heeft hij zelf geschreven.
Voor veel gangbaar onderhoud aan wooncomplexen bestaan werkomschrijvingen die als bijlage bij een uitvraag kunnen dienen; die staan op deze site. Ze vervangen geen bestek voor een groot project, maar voor schilderwerk, voegwerk, een dak of een goot zijn ze genoeg om drie vergelijkbare offertes te krijgen.
Wat je nu kunt doen
Haal de drie offertes uit elkaar in posten: voorbereiding, steiger, houtrotherstel, schilderwerk per bouwdeel, voegwerk per gevel, afvoer, garantie. Zet ze naast elkaar in een tabel en markeer wat bij de een wel en bij de ander niet staat.
Stel één werkomschrijving op, of gebruik een bestaande als basis, en leg daar de verschillen in vast: wat wordt wel gedaan, wat niet, en tot welke kwaliteit.
Stuur de werkomschrijving naar alle drie de aannemers met het verzoek de offerte daarop aan te passen, met dezelfde postindeling. Wie dat niet wil, valt af; dat is ook informatie.
Laat de aangepaste offertes beoordelen door iemand die het werk kent, een bouwkundige of een ervaren lid, vóór ze naar de vergadering gaan. Reken op € 500 tot 1.500 voor een onafhankelijke beoordeling van een uitvraag en offertes voor groot onderhoud.
Leg de vergadering niet drie bedragen voor maar één werkomschrijving met drie prijzen en het advies van het bestuur. Dan gaat het besluit over het gebouw.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Bij een klein werk, zoals één deur schilderen. Daar is een werkomschrijving overdreven en volstaat een duidelijke opdrachtbevestiging.
Bij een groot project met constructieve ingrepen of verduurzaming van de hele schil. Dan is een bestek van een adviseur de basis, niet een werkomschrijving.
Bij een vereniging met een beheerder die de uitvraag doet. Dan is dit zijn werk; vraag hem om de werkomschrijving en de vergelijking.
Bij aannemers die weigeren op een werkomschrijving aan te bieden. Dat komt voor bij kleine bedrijven met een vaste manier van werken; dan is de vraag of je met zo'n bedrijf wilt werken.
Bij een offerte die veel lager is dan de andere twee, ook na aanpassing. Dat is geen koopje maar een vraag; laat de aannemer uitleggen hoe hij het doet.
Zie voor meer informatie
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.