Aansprakelijkstelling verkoper bij een verzwegen gebrek
Gecontroleerd op 4 september 2026
Met deze brief stel je de verkoper van je woning aansprakelijk voor een gebrek dat hij kende en niet heeft gemeld.
Dit is een brief met rechtsgevolg. Hij legt vast dat je klaagt, wanneer je dat doet, en waarvoor je de verkoper aansprakelijk houdt.
De hoofdregel: een woning moet voldoen aan wat je er redelijkerwijs van mocht verwachten. Daarnaast heeft de verkoper een mededelingsplicht — wat hij weet over gebreken, moet hij vertellen — en die weegt in de rechtspraak zwaarder dan je onderzoeksplicht. Een ouderdomsclausule dekt onbekende ouderdomsgebreken, geen verzwegen bekende gebreken.
Wanneer je deze brief stuurt
Zo snel mogelijk na ontdekking. Er geldt een klachtplicht: je moet binnen bekwame tijd klagen nadat je het gebrek hebt ontdekt of had moeten ontdekken.
Te laat klagen is de meest voorkomende reden dat een op zichzelf goede zaak stukloopt. Stuur de brief dus voordat je alles hebt uitgezocht; je kunt het dossier daarna aanvullen.
Stuur hem ook als je nog niet zeker weet of de verkoper het wist. Dat is precies wat er moet worden onderzocht, en de brief zet dat onderzoek in gang.
Herstel niets definitief voordat de oorzaak en de ouderdom zijn vastgelegd — behalve wat nodig is om verdere schade te voorkomen.
Wat je nodig hebt voordat je verstuurt
- De koopovereenkomst met alle clausules, en de akte van levering.
- De vragenlijst die de verkoper heeft ingevuld, en de lijst van zaken.
- De bouwkundige keuring, als die er is.
- De datum waarop je het gebrek ontdekte.
- Foto's van het gebrek, met datum.
- Zo mogelijk een rapport van een onafhankelijke deskundige over de oorzaak en over hoe lang het al speelt. Dit is het stuk waarop de zaak draait.
- Aanwijzingen dat de verkoper het wist: een vers overgeschilderd plafond, een reparatie die iets verbergt, of een verklaring van buren.
- Een raming van de herstelkosten.
De brief
24 plekken om zelf in te vullen
[UW NAAM]
[UW ADRES]
[POSTCODE EN PLAATS]
[NAAM VERKOPER]
[ADRES VERKOPER]
[POSTCODE EN PLAATS]
[PLAATS], [DATUM]
Aangetekend verzonden
Betreft: aansprakelijkstelling inzake een gebrek aan de woning [ADRES]
Geachte heer, mevrouw,
Op [DATUM LEVERING] heb ik van je de woning aan [ADRES] in eigendom verkregen.
Op [DATUM ONTDEKKING] heb ik het volgende gebrek geconstateerd: [OMSCHRIJF FEITELIJK WAT U HEBT AANGETROFFEN, WAAR, EN HOE].
[BESCHRIJF WAAROM DIT GEBREK BIJ DE KOOP NIET WAARNEEMBAAR WAS. BIJVOORBEELD: Dit gebrek was bij de bezichtiging niet zichtbaar, omdat het betreffende plafond kort daarvoor is overgeschilderd.]
In de door je ingevulde vragenlijst is bij vraag [NUMMER] vermeld: "[CITEER WAT ER STAAT]". [INDIEN VAN TOEPASSING: Deze mededeling is niet juist gebleken.]
Uit [ONDERZOEK / RAPPORT VAN NAAM D.D. DATUM] blijkt dat het gebrek reeds [PERIODE] bestaat. Ik ga er daarom van uit dat je hiervan op de hoogte was, althans had moeten zijn, en dat je dit ten onrechte niet aan mij hebt meegedeeld.
De geleverde woning beantwoordt hiermee niet aan de overeenkomst.
Ik stel je hierbij aansprakelijk voor de schade die ik als gevolg hiervan lijd. Deze schade bestaat uit de kosten van herstel, door mij vooralsnog begroot op € [BEDRAG], vermeerderd met de kosten van onderzoek.
Ik verzoek je, en voor zover nodig sommeer ik je, binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief schriftelijk te bevestigen dat je aansprakelijkheid erkent, dan wel gemotiveerd aan te geven waarom je dat niet doet.
Ik behoud mij uitdrukkelijk alle rechten voor.
Met vriendelijke groet,
[UW NAAM]
Bijlagen: kopie koopovereenkomst, kopie vragenlijst, [AANTAL] foto's d.d. [DATUM], [RAPPORT], raming herstelkosten
Alles tussen blokhaken vul je zelf in. Loop de brief na op gemarkeerde plekken voordat je hem verstuurt — er blijft er anders gegarandeerd één in staan.
Wat je invult en wat je laat staan
Laten staan, letterlijk. "Ik stel je hierbij aansprakelijk", "beantwoordt niet aan de overeenkomst", en "behoud ik mij uitdrukkelijk alle rechten voor". Die dragen het rechtsgevolg.
De kern van je zaak zit in twee onderdelen. Ten eerste: waarom het gebrek bij de koop niet waarneembaar was — dat pareert je onderzoeksplicht. Ten tweede: waaruit blijkt dat het al langer bestond — dat onderbouwt dat de verkoper het wist.
De vragenlijst is je sterkste stuk als daarin iets staat dat niet klopt. Citeer letterlijk, met vraagnummer.
Invullen. Een raming van de herstelkosten, met de vermelding "vooralsnog begroot". U hoeft nu geen definitief bedrag te noemen.
Wat je niet schrijft. Geen verwijten over de persoon, en geen aantijging van opzet die je niet kunt onderbouwen. Feiten en data doen het werk.
Hoe je verstuurt en wat je bewaart
Aangetekend, en dat is hier niet optioneel: je moet kunnen aantonen dat en wanneer je hebt geklaagd.
Stuur een kopie per e-mail als je dat adres hebt, met de vermelding dat het origineel aangetekend is verzonden.
Stuur ook een afschrift aan je eigen makelaar en, als je die hebt, aan je rechtsbijstandverzekeraar — meld daar zo snel mogelijk, want veel polissen vragen dat.
Bewaar: de brief, alle bijlagen zoals verzonden, het aangetekende verzendbewijs, en elke reactie.
Fotografeer het gebrek opnieuw vóórdat je iets laat herstellen, en bewaar de facturen van het herstel.
Wat er daarna gebeurt
Bij erkenning. Maak schriftelijke afspraken over herstel of over vergoeding, met een termijn.
Bij een afwijzing. Vraag om de motivering. Veelgehoorde verweren zijn: "ik wist het niet", "er stond een ouderdomsclausule in", en "je had het kunnen zien". Op alle drie is een antwoord mogelijk, en dat is het punt waarop juridische bijstand loont.
Bij stilte. Herhaal met een nieuwe termijn en kondig vervolgstappen aan.
Schakel bijstand in vanaf het moment dat de verkoper afwijst. Check je rechtsbijstandverzekering; koopgeschillen over woningen vallen daar vaak onder. Anders het Juridisch Loket of een advocaat.
Bij een verborgen gebrek in een appartement dat het gemeenschappelijke deel betreft, loopt er een tweede spoor: dan is ook de vraag of de VvE het dak of de gevel had moeten onderhouden.
Wanneer dit model niet past
- Bij een gebrek dat bij de bezichtiging zichtbaar was of dat in de vragenlijst is gemeld.
- Bij normale ouderdom van een oude woning: een schilderbeurt die op is, een cv-ketel van achttien jaar. Dat is geen gebrek maar leeftijd.
- Bij een woning die "as is" is verkocht, bijvoorbeeld op een executieveiling.
- Als er te veel tijd is verstreken sinds de ontdekking. Klaag alsnog, en houd er rekening mee dat dit een verweer wordt.
- Bij nieuwbouw onder een garantieregeling; daar geldt de procedure van die regeling.
Zie voor meer informatie
- De verkoper heeft de lekkage niet gemeld, kan ik hem aansprekenVraag en antwoord
- Is een bouwkundige keuring bij aankoop de moeite waardVraag en antwoord
- Mededeling van bekende gebreken bij verkoopModel of voorbeeldbrief
- Opdracht tot een bouwkundige keuringModel of voorbeeldbrief
Ervaringen van anderen
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.