Clausules in de koopakte: wat een ouderdomsclausule wel en niet doet

In veel koopakten staan clausules die het risico voor bouwkundige gebreken verschuiven naar de koper: de ouderdomsclausule, de niet-bewoningsclausule en soms een asbestclausule.

Ze worden vaak gepresenteerd als standaard, en dat zijn ze niet. Dit artikel legt uit wat ze doen, waar hun grens ligt, en wat ze niet kunnen wegnemen.

De wet gaat ervan uit dat een woning de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik nodig zijn. Dat is de norm van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek: de zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.

Daarnaast heeft de verkoper een mededelingsplicht over gebreken die hij kent, en de koper een onderzoeksplicht naar wat hij redelijkerwijs kan waarnemen of laten onderzoeken.

Een ouderdomsclausule verschuift de grens. De strekking is dat de koper aanvaardt dat de woning oud is en dat de bouwkundige staat daarbij hoort, zodat de verkoper niet instaat voor gebreken die met die ouderdom samenhangen.

Een niet-bewoningsclausule doet iets vergelijkbaars voor de situatie waarin de verkoper de woning zelf nooit heeft bewoond, bijvoorbeeld bij een erfenis of bij een belegger. De verkoper kan dan minder weten over de woning, en de clausule legt dat vast.

Een asbestclausule bepaalt dat de koper aanvaardt dat er asbest aanwezig kan zijn en de verkoper daarvoor niet aansprakelijk is.

De grens van al deze clausules is dezelfde: zij nemen de mededelingsplicht niet weg. Een gebrek dat de verkoper kende en verzweeg, blijft voor zijn rekening.

Lees de conceptakte vóór het bod, niet erna. De clausules staan in de bijzondere bepalingen achterin, vaak in een aparte alinea.

Let op de formulering. Een clausule die alleen zegt dat de woning oud is, doet minder dan een clausule die specifieke onderdelen benoemt: fundering, dak, leidingen, elektra.

Let op de combinatie met het keuringsrapport. Een clausule in combinatie met een rapport waarin een gebrek is genoemd, betekent dat je met kennis van dat gebrek hebt gekocht.

Let op de vraag of de verkoper de woning heeft bewoond. Bij een niet-bewoningsclausule hoort dat feitelijk te kloppen.

Let op de vragenlijst die bij de verkoop hoort. Daarin verklaart de verkoper wat hij weet. Een clausule naast een onvolledig ingevulde vragenlijst is een spanningsveld.

Vraag altijd door op wat de verkoper wél weet, en laat het antwoord schriftelijk vastleggen.

Zelf doen: de conceptakte opvragen en lezen vóór het bod.

Zelf doen: doorvragen over wat de verkoper weet, en de antwoorden per e-mail laten bevestigen.

Zelf doen: de keuring gericht laten uitvoeren op de onderdelen die de clausule uitsluit.

Zelf doen: een ontbindende voorwaarde voor bouwkundige keuring in je bod opnemen.

Zelf doen: de vragenlijst en het keuringsrapport naast elkaar leggen.

Niet zelf doen: beoordelen wat een specifieke clausule juridisch precies uitsluit; laat dat lezen door iemand met kennis van zaken.

Wat je nooit moet doen: een bod uitbrengen zonder de bijzondere bepalingen te hebben gelezen. Die staan achterin en zij bepalen je positie.

Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Voor woningen wordt dat ingevuld met de norm van normaal gebruik als woonhuis.

De mededelingsplicht van de verkoper gaat vóór de onderzoeksplicht van de koper. Een clausule kan die mededelingsplicht niet uitschakelen.

Bij de koop van een woning door een particulier geldt op grond van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek een wettelijke bedenktijd van drie dagen na overhandiging van de getekende akte.

Een koopovereenkomst voor een woning met een particuliere koper moet schriftelijk worden aangegaan.

Voor asbest geldt geen verwijderplicht in woningen, maar wel een mededelingsplicht wanneer de verkoper weet dat het aanwezig is.

Bij een appartement is de koper op grond van artikel 5:122 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende en het voorgaande boekjaar.