Zegt het woningtype meer dan het bouwjaar?

Waarom dat zo is

Woningen worden gebouwd volgens de regels en de gewoonten van hun tijd, en die veranderden niet geleidelijk maar in stappen. Vóór 1920 zijn muren massief en funderingen vaak van hout of op staal zonder berekening. Tussen 1920 en 1940 komt de spouwmuur op, maar ongeïsoleerd, en de betonnen fundering wordt gewoon. Na de oorlog tot begin jaren zeventig wordt er snel en dun gebouwd: enkel glas, geen isolatie, veel asbest in platen en lijmen, verzinkte spouwankers die later gaan roesten. Vanaf 1975 komt isolatie in de spouw, vanaf begin jaren tachtig dubbel glas, in 1992 wordt de isolatie-eis flink verhoogd, in 1994 verdwijnt asbest, en vanaf ongeveer 2000 worden woningen gebouwd met mechanische ventilatie en goede kierdichting.

Elk van die scharnierpunten bepaalt wat je in een woning tegenkomt en wat de grote posten zijn. Een woning uit 1968 heeft vrijwel zeker een ongeïsoleerde spouw, enkel glas dat inmiddels is vervangen, verzinkte spouwankers die aan controle toe zijn en mogelijk asbest in de meterkast, het dakbeschot of de vloerbedekkinglijm. Een woning uit 1935 heeft een dunnere spouw, houten vloeren op een kruipruimte en, afhankelijk van de grond, een fundering die aandacht vraagt. Dat weet je van het bouwjaar, nog voordat je binnen bent.

Het type voegt daar iets anders aan toe. Een tussenwoning heeft twee buitenmuren en verliest minder warmte dan een hoekwoning of een vrijstaand huis van hetzelfde jaar; isoleren is er goedkoper en levert minder op. Een boven- of benedenwoning deelt een vloer met een ander huishouden, en wat er met die vloer gebeurt is een gedeelde vraag. Een portiekflat heeft een gemeenschappelijk dak en gevel, en de eigenaar beslist daar niet alleen over. Een twee-onder-een-kap heeft één gedeelde muur waar geluid en brand doorheen kunnen. Het type bepaalt dus wie beslist, wat je deelt en hoe de energierekening uitvalt.

Er is een derde as die vaak wordt vergeten: wat er sindsdien aan is gedaan. Een jaren-dertig woning met een nieuwe fundering, nieuw dak en spouwisolatie is technisch een ander huis dan een onaangeroerde. Het bouwjaar zegt wat er oorspronkelijk was; de onderhoudshistorie zegt wat er nu is.

Wat je nu kunt doen

Zoek het bouwjaar op en lees wat er bij die periode hoort aan constructie, materialen en typische gebreken. Dat is je lijstje voor de bezichtiging.

Kijk daarna naar het type: hoeveel buitenmuur, wat is gedeeld, wie beslist. Dat is je lijstje voor de kosten en de zeggenschap.

Vraag naar de onderhoudshistorie: dak, fundering, kozijnen, installatie, isolatie. Wat is vervangen en wanneer. Dat corrigeert het bouwjaar.

Vergelijk woningen niet op prijs per vierkante meter maar op prijs plus wat er nog moet gebeuren. Een goedkopere woning uit 1968 met een ongeïsoleerde schil en oude spouwankers is niet goedkoper.

Laat bij twijfel een bouwkundige keuring doen met de bouwperiode als briefing: de keurder weet dan waar hij op moet letten.