Welke gebreken horen bij welk bouwjaar

Gebreken zijn niet willekeurig verdeeld over de woningvoorraad. Elke bouwperiode heeft zijn eigen zwakke plekken, en die volgen uit de constructie en de materialen van die tijd.

Dit artikel geeft per periode de gebreken die je met verhoogde kans aantreft. Het is bedoeld als zoekopdracht bij een aankoop, bij een keuring of bij het opstellen van een onderhoudsplan.

Een gebrek ontstaat uit een combinatie van materiaal, detail en belasting. Wanneer een periode een bepaalde constructie standaard toepast, wordt het bijbehorende gebrek ook standaard.

Bij woningen van vóór 1920 zijn dat funderingsproblemen, rotte balkkoppen, optrekkend vocht en te harde voegmortel uit latere herstelrondes.

Bij 1920 tot 1940 komen daar de roestende stalen lateien bij, en de smalle vervuilde spouw die doorslaand vocht geeft na spouwisolatie. Houten goten en houtrot in kozijnen zijn terugkerende posten.

Bij 1945 tot 1965 zijn koudebruggen het kenmerk: betonnen elementen die door de schil steken, dorpels en dakranden zonder onderbreking. Schimmel in hoeken is daar het gevolg van.

Bij 1965 tot 1980 zijn het betonschade aan galerij- en balkonvloeren, gebrekkige geluidsisolatie tussen woningen, en gevels van geprefabriceerde elementen met verouderde kitvoegen.

Bij 1980 tot 1992 komen platte daken uit die periode aan het einde van hun levensduur, en zijn de eerste isolatiepakketten dun en soms slecht aangesloten.

Bij 1992 tot 2005 verschuift het beeld naar installaties: balansventilatie die nooit is ingeregeld, en oververhitting bij toenemende glasoppervlakken.

Begin bij het bouwjaar en loop de bijbehorende lijst af. Dat is efficiënter dan willekeurig zoeken.

Bij vooroorlogse woningen: kijk in de kruipruimte naar de balkkoppen, kijk naar scheuren vanuit raamhoeken, en kijk naar de onderste meter van de gevel.

Bij woningen uit het interbellum: kijk boven de raamopeningen naar horizontale scheuren en naar uitduwend metselwerk.

Bij naoorlogse woningen: kijk naar de hoeken van slaapkamers en naar de dagkanten van ramen; daar zitten de koudebruggen.

Bij gestapelde bouw uit 1965 tot 1980: kijk naar de balkonranden en de galerijvloeren op roestvlekken en afgedrukt beton.

Bij woningen uit de jaren tachtig: kijk naar de dakbedekking van platte daken en naar de aansluitingen.

Bij nieuwere woningen: vraag naar het inregelrapport van de ventilatie en kijk naar zonwering aan de zon-belaste gevels.

Zelf doen: het bouwjaar opzoeken en de bijbehorende lijst aflopen.

Zelf doen: de vindplaatsen fotograferen met datum, zodat je het verloop kunt volgen.

Zelf doen: scheuren markeren en meten.

Zelf doen: de kruipruimte en de zolder inspecteren; daar zitten de meeste periodegebonden gebreken.

Zelf doen: de keuringsopdracht richten op de punten uit je periode.

Niet zelf doen: beoordelen of een gebrek constructief is.

Niet zelf doen: onderzoek naar beton, fundering of asbest.

Wat je nooit moet doen: een gebrek toeschrijven aan de bouwperiode zonder het te onderzoeken. De periode geeft de kans aan, niet de diagnose.

Voor galerij- en balkonvloeren van woongebouwen van vóór 1975 geldt een onderzoeksplicht voor de eigenaar. Voor andere constructieonderdelen zijn vergelijkbare verplichtingen ingevoerd of aangekondigd; controleer de actuele stand bij de Rijksoverheid.

Bij woningen van vóór 1994 geldt een asbestinventarisatieplicht vóór sloopwerk.

Bij verbouw geldt het rechtens verkregen niveau; het niveau van het bouwjaar is het vertrekpunt.

Bij een huurwoning gelden de eisen voor bestaande bouw; een woning die daaronder zakt, kent een gebrek en de gemeente kan handhaven.

Bij een appartement liggen de meeste periodegebonden gebreken in gemeenschappelijke delen: gevel, dak, balkons, constructie.

Bij verkoop valt bekend gebrek onder de mededelingsplicht van de verkoper, ongeacht de bouwperiode.