Waarom je bij oplevering geld achterhoudt

Zolang er wordt gewerkt, heb je invloed: er staat een ploeg, er is een planning, en er komen facturen. Zodra alles is betaald, ben je afhankelijk van de bereidheid van de aannemer om terug te komen voor werk waar hij niets meer aan verdient. Dat is de reden dat het laatste bedrag pas na de restpunten wordt voldaan.

Bij nieuwbouw is dat wettelijk geregeld. Een consument mag bij een aannemingsovereenkomst voor een nieuwe woning vijf procent van de aanneemsom in depot storten bij de notaris in plaats van aan de aannemer, en dat bedrag komt vrij nadat de opleverpunten zijn hersteld of na een termijn. De aannemer hoort daarover te informeren.

Bij verbouw is dat geen automatisme en spreek je het af. De gebruikelijke bandbreedte ligt tussen vijf en tien procent van de aanneemsom, gekoppeld aan het herstel van de restpunten. Zet dat in de overeenkomst met een termijn erbij, want zonder termijn is het voor beide partijen onduidelijk.

Daarnaast bestaat er een algemeen opschortingsrecht: als een partij haar verplichting niet nakomt, mag de ander de eigen verplichting opschorten. Dat is een recht met een grens — je mag niet het volledige bedrag inhouden voor één kleine restpunt. Het bedrag moet in verhouding staan tot wat er nog moet gebeuren.

Hoe je de oplevering aanpakt, want daar begint het:

Loop de woning of het werk systematisch langs, ruimte voor ruimte, met een lijst. Doe dat niet alleen, want twee mensen zien meer, en doe het bij daglicht.

Noteer elk punt met de plaats erbij, en fotografeer het. Een lijst met "kitwerk badkamer" is minder waard dan een foto met een pijl.

Laat de lijst door beide partijen ondertekenen, met een datum en met een afgesproken hersteltermijn.

En leg vast wat er met het depot of met het ingehouden bedrag gebeurt en wanneer.

Waar je op let en wat mensen bij een oplevering het vaakst missen:

De dingen die je niet ziet omdat ze werken: draai elke kraan open, spoel elk toilet, zet elke schakelaar aan, open en sluit elk raam en elke deur, en laat de ventilatie op de hoogste stand draaien.

De documenten. Garantiebewijzen, handleidingen, het inregelrapport van de installatie, de constructieve berekening, en bij een project onder de Wkb het dossier van de kwaliteitsborger. Dat opvragen bij de oplevering is aanzienlijk eenvoudiger dan een jaar later.

En de afwerking op plekken die je pas ziet als het licht anders valt: kitnaden, aansluitingen van plinten, de bovenkant van deurkozijnen.

Wat er verandert sinds 2024, en dat is voor verbouw relevant: de aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij aantoont dat ze hem niet zijn toe te rekenen. Die omgekeerde bewijslast staat in artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek en geldt sinds 1 januari 2024 ook bij verbouw. Dat versterkt je positie na de oplevering — en het maakt een goed opleverdossier belangrijker, want daarin staat wat er wél is opgemerkt.

Een oplevering is geen conflict. De meeste aannemers verwachten een lijst en hebben liever een duidelijke dan een vage. Wat de sfeer verpest, is niet de lijst maar de verrassing — een punt dat pas na de eindfactuur wordt gemeld. Meld daarom tijdens de bouw wat je ziet, en gebruik de oplevering voor wat er dan nog over is.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: een opleverlijst per ruimte met foto's en pijlen, ondertekend met datum en hersteltermijn.

Aanvullend beeld: het depot bij de notaris en het vrijkomen daarvan na herstel.

De dingen die je bij oplevering test omdat ze werken: kranen, toiletten, schakelaars, ramen en ventilatie.

De documenten die je op dat moment opvraagt, van garantiebewijs tot inregelrapport.

Veelgestelde vragen

Waarom betaal ik niet alles? Omdat het laatste bedrag het enige middel is dat je na oplevering nog hebt.

Wat geldt bij nieuwbouw? Vijf procent van de aanneemsom mag in depot bij de notaris in plaats van naar de aannemer.

En bij verbouw? Daar spreek je het af, gebruikelijk tussen vijf en tien procent, met een termijn.

Mag ik alles inhouden voor één klein punt? Nee, het bedrag moet in verhouding staan tot wat er nog moet gebeuren.

Hoe leg ik restpunten vast? Per ruimte, met de plaats erbij en met foto's, ondertekend door beide partijen.

Wat test ik bij de oplevering? Alles wat werkt: kranen, toiletten, schakelaars, ramen, deuren en de ventilatie.

Wat is er sinds 2024 veranderd? De omgekeerde bewijslast bij oplevering geldt ook bij verbouw.