Dakonderhoud in een VvE: wie beslist en wie betaalt

Begin bij de hoofdregel: de dakconstructie en de dakbedekking zijn gemeenschappelijk, en de kosten daarvan worden over de eigenaren verdeeld naar de breukdelen uit de splitsingsakte. Dat geldt ook als het dak alleen boven de bovenste woning ligt en de eigenaar op de begane grond er nooit komt. Die verdeling voelt voor de onderste woningen onrechtvaardig en zij is het uitgangspunt van het appartementsrecht.

Waar het wél ingewikkeld wordt:

Het dakterras. Bij een appartement met een dakterras is de dakbedekking gemeenschappelijk en het terras — de tegels, de vlonder, de bloembakken — meestal privé, met een exclusief gebruiksrecht. Bij een lekkage moet dat terras eraf, en dan is de vraag wie dat betaalt. Dat hoort in de splitsingsakte of in het huishoudelijk reglement te staan, en vaak staat het er niet.

Dakramen en dakkapellen. Een dakraam is een doorbreking van een gemeenschappelijk bouwdeel. Wie er ooit een heeft laten plaatsen, heeft daarvoor toestemming van de vergadering nodig gehad, en de afspraak over onderhoud en over schade hoort daarbij te zijn vastgelegd. Ontbreekt die afspraak, dan ontstaat er bij lekkage een discussie tussen de eigenaar en de vereniging.

Zonnepanelen. Zie de gedachte over natrekking: wat op het dak wordt aangebracht, wordt onderdeel van het gebouw tenzij er een opstalrecht is gevestigd. Bij een dakrenovatie moeten die panelen eraf en er weer op, en dat is een kostenpost die vooraf belegd moet worden.

Installaties op het dak. Buitenunits van warmtepompen, schotels, antennes, ventilatieuitmondingen: elk daarvan is een doorvoer of een belasting, en elk daarvan heeft een eigenaar. Een dak vol individuele installaties is bij renovatie een logistieke opgave.

De praktische conclusie is dat de vereniging drie dingen op orde moet hebben voordat het dak aan de beurt is.

Een actueel MJOP waarin de dakbedekking staat met een realistische resterende levensduur, en waarin de reservering meeloopt. Dakvervanging is een van de grootste posten die een VvE tegenkomt, en hij is voorspelbaar — dat is precies waarom een MJOP dat verder vooruitkijkt dan tien jaar hier verschil maakt.

Een inventarisatie van wat er op en door het dak zit, met per onderdeel wie de eigenaar is en welk besluit er ooit over is genomen. Dat is een middag archiefwerk en het voorkomt het merendeel van de discussies.

En een afspraak over het meeliftmoment. Bij een dakvervanging kan isolatie mee, kan de opstand op hoogte worden gebracht, kan een noodoverlaat worden aangebracht, en kunnen kabelroutes voor toekomstige panelen worden voorbereid. Dat is aanzienlijk goedkoper dan later, en het vraagt dat het besluit in één keer wordt genomen in plaats van in delen.

Voor een individuele eigenaar die lekkage heeft: meld het bij het bestuur of de beheerder, schriftelijk en met foto's, en herstel niets zelf aan het gemeenschappelijke deel. Schade aan jouw inboedel en aan de binnenafwerking is doorgaans een zaak van jouw verzekering of van de opstalverzekering van de vereniging; de oorzaak aan het dak is een zaak van de VvE. Die twee sporen lopen naast elkaar en het is verstandig ze allebei tegelijk te starten.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: een dak met terras, dakramen, zonnepanelen en buitenunits, met per onderdeel de eigenaar en het genomen besluit.

Aanvullend beeld: een dakterras dat eraf moet voor herstel van de dakbedekking eronder.

Een MJOP waarin de dakbedekking staat met de resterende levensduur en de reservering.

Het meeliftmoment: isolatie, opstandhoogte, noodoverlaat en kabelroutes bij een dakvervanging.

Veelgestelde vragen

Is het dak gemeenschappelijk? Vrijwel altijd, ook als het alleen boven de bovenste woning ligt.

Waarom betaal ik mee op de begane grond? Omdat de kosten naar de breukdelen worden verdeeld; dat is het uitgangspunt van het appartementsrecht.

Wie betaalt het weghalen van een dakterras bij lekkage? Dat hoort in de akte of het huishoudelijk reglement te staan, en vaak staat het er niet.

Hoe zit het met een dakraam? Dat is een doorbreking van een gemeenschappelijk bouwdeel; er hoort een besluit met onderhoudsafspraak bij te liggen.

En met zonnepanelen? Die worden onderdeel van het gebouw tenzij er een opstalrecht is; bij dakrenovatie moeten ze eraf en er weer op.

Wat regel ik vóór het dak aan de beurt is? Een actueel MJOP, een inventarisatie van wat er op en door het dak zit, en het meeliftmoment.

Wat doe ik bij lekkage in mijn woning? Schriftelijk melden met foto's, niets zelf herstellen aan het gemeenschappelijke deel, en beide sporen tegelijk starten.