Wat kost dakonderhoud?

Deze prijsgids gaat over het onderhouden, herstellen en vervangen van het dak van een woning: de inspectie, de goten en de hemelwaterafvoer, het pannendak met panlatten en onderdak, de bedekking van een plat dak, het loodwerk bij de schoorsteen, het reinigen van mos en de isolatie die je bij vervanging meeneemt. De eenheid is per vierkante meter dakvlak, per strekkende meter goot of nok, of per stuk.

De gids is bedoeld voor wie een dak moet laten nakijken, een offerte heeft liggen of een post in een meerjarenonderhoudsplan wil toetsen. Je vindt hier bandbreedtes per onderdeel en per situatie, geen offertes. De spreiding komt uit de bereikbaarheid, de hellingshoek, het type bedekking en de staat van de onderconstructie.

Wat er niet in zit: leien, riet, koper en zink als volledige dakbedekking. Dat is specialistenwerk met eigen tarieven en een eigen prijsgids. Ook het plaatsen van een dakkapel, een dakraam of zonnepanelen staat hier niet in; die worden alleen genoemd waar ze het dakwerk raken. Asbest komt aan de orde als bijkomende post, niet als onderwerp.

De bereikbaarheid is de grootste drijver bij klein en middelgroot werk. Een aanbouw of een garage is vanaf een rolsteiger te doen voor € 100 tot € 300. Een hoofddak boven de eerste verdieping vraagt steigerwerk van € 400 tot € 1.400 per week, en bij een beurt van twee dagen is dat meer dan het werk zelf. Bij een grote vervanging valt de opstelling weg in het geheel en telt hij nog voor vijf tot tien procent.

De hellingshoek verschuift de arbeid met een derde tot de helft. Boven ongeveer veertig graden is werken op het dakvlak niet meer vanzelfsprekend, komen er dakladders of een steigervloer bij en gaat het tempo omlaag. Een flauw hellend dak onder vijftien graden vraagt weer andere aandacht, omdat pannen daar water kunnen terugzuigen en er een gesloten onderlaag onder moet.

Het type dakbedekking bepaalt of je per stuk of per systeem betaalt. Pannen liggen los en zijn per stuk vervangbaar, wat gericht herstel goedkoop maakt. Een plat dak is een systeem dat je in zijn geheel vervangt, waardoor er weinig tussenweg is tussen plakken en vernieuwen. Leien, riet en zink zijn specialistenwerk en liggen als volledige bedekking twee tot vier keer boven een pannendak.

Of er isolatie meegaat, verandert de rekensom volledig. Bij een dak dat toch opengaat kost isolatie € 35 tot € 70 per vierkante meter; als losse ingreep van buitenaf € 120 tot € 230. Dat verschil van een factor twee tot drie is de reden om de vervangingsdatum van de bedekking en het isolatieplan aan elkaar te knopen.

De staat van de onderconstructie is de post die je niet vooraf ziet. Rot dakbeschot bij de dakvoet, aangetaste panlatten onder een oud onderdak of een gording die door een oude lekkage is verzwakt komen pas aan het licht als de bedekking eraf is. In ongeveer een op de drie dakvervangingen aan een woning van voor 1980 komt hier meerwerk uit, en daarom hoort er een stelpost in.

De omvang van het dakvlak drukt de prijs per vierkante meter. Twintig vierkante meter kost aan de bovenkant van de bandbreedte, honderdveertig vierkante meter aan de onderkant. Dat komt niet door het materiaal maar door de opstart, de aanvoer en de afvoer, die grotendeels vast zijn.

Zonnepanelen op het dak zijn een aparte drijver geworden. Demonteren en terugplaatsen kost € 45 tot € 110 per paneel, en de bekabeling en de dakdoorvoeren moeten opnieuw waterdicht worden gemaakt. Bij een dak dat binnen tien jaar aan vervanging toe is, is dat een reden om de panelen en de bedekking in dezelfde beurt aan te pakken.

Het bouwjaar stuurt het asbestrisico. Bij dakbeschot, onderlagen en golfplaten van voor 1994 is een inventarisatie van € 350 tot € 900 verplicht voor de sloop, en de sanering komt daar met € 35 tot € 100 per vierkante meter bovenop. Dat is niet alleen geld maar ook doorlooptijd, want de sanering moet zijn afgerond voordat de dakdekker begint.

Vraag of de steiger of de hoogwerker in de prijs zit en voor hoeveel weken of dagen. Bij kleiner dakwerk verklaart dat het grootste deel van het prijsverschil tussen twee offertes, en het is de post die het vaakst als voorwaarde onderaan staat in plaats van als regel in de begroting.

Laat de aansluitdetails benoemen: dakvoet, nok, gevelaansluiting, schoorsteen, doorvoeren en dakrand. Daar ontstaan lekkages en daar zit het vakmanschap. Een offerte die alleen vierkante meters noemt, laat de helft van het risico open.

Vraag welk systeem wordt toegepast, van welke fabrikant, en welke garantie die fabrikant aan die opbouw verbindt. Vraag de garantievoorwaarden erbij, want die stellen eisen aan de ondergrond, aan de bevestiging en aan het onderhoud. Een garantie die vervalt zodra je het dak niet jaarlijks laat inspecteren, is iets anders dan een garantie zonder die eis.

Vraag bij isolatie naar de geleverde Rd-waarde en het geisoleerde oppervlak, niet naar de dikte. De dikte zegt niets zonder het materiaal, en de subsidie kijkt naar de waarde en de vierkante meters.

Vraag of er een stelpost is voor herstel van dakbeschot, panlatten of gordingen, met het uurtarief en de materiaalprijs vooraf afgesproken. Vraag ook wie beslist of dat herstel nodig is, en of je foto's krijgt voordat het wordt uitgevoerd.

Vraag hoe het afval wordt afgevoerd en of de containerkosten en stortkosten in de prijs zitten. Vraag bij een woning van voor 1994 expliciet wat er gebeurt als er asbest wordt aangetroffen, want dat legt het werk stil.

Vraag naar de planning en naar de weersafhankelijkheid. Een dak dat open gaat, moet dezelfde dag dicht. Vraag hoe het bedrijf dat borgt en wie de schade draagt als er tussentijds regen valt.

Bij het vernieuwen van dakbedekking gelden de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving voor het vernieuwde deel. Dat betekent dat er bij een volledige vervanging een isolatie-eis van toepassing kan zijn, ook als het dak nu ongeisoleerd is. Vraag welke eis in jouw geval geldt en laat die in de offerte vastleggen, met de bereikte Rd-waarde en niet met de plaatdikte.

Een plat dak hoort een noodoverloop te hebben, zodat het water bij een verstopte afvoer een uitweg heeft voordat het dak bezwijkt. Staand water weegt honderd kilo per vierkante meter per tien centimeter, en een dak dat op een halve meter water komt te staan, is niet meer te redden. Ontbreekt de noodoverloop, dan is € 150 tot € 350 de goedkoopste verzekering op deze pagina.

Voor werken op hoogte gelden arboregels voor bedrijven, waaronder de verplichting tot valbeveiliging en een deugdelijke opstelling. Laat je iemand voor je werken, dan ben je opdrachtgever. Leg in de opdracht vast dat de aannemer zelf voor die voorzieningen zorgt en dat de kosten ervan in de aanneemsom zitten, zodat ze niet als meerwerk terugkomen.

Bij een appartement is het dak gemeenschappelijk en de grootste post in het meerjarenonderhoudsplan. De vergadering beslist over onderhoud en vervanging, en het bestuur voert uit. Een eigenaar die zelf iets aan het dak laat doen zonder besluit, kan aansprakelijk zijn voor de gevolgen. Bij een monument of in beschermd stadsgezicht is een vergunning nodig zodra het dakbeeld verandert, en soms ook als het gelijk blijft.

Bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 hoort de uitvoering van het dak in het opleverdossier onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, die sinds 1 januari 2024 geldt voor die klasse. Voor bestaande bouw verandert die wet niets aan het onderhoud, maar bij een ingrijpende renovatie kan hij wel van toepassing worden. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst of vraag het aan de gemeente.