Waarom een slapende VvE een risico is bij verkoop

Wat een slapende VvE is. Een vereniging die formeel bestaat — die ontstaat automatisch bij splitsing en is niet vrijblijvend — maar die niet functioneert: geen jaarlijkse vergadering, geen bestuur dat is benoemd, geen begroting, geen reservefonds, geen onderhoudsplan, geen inschrijving in het handelsregister.

Dat komt het vaakst voor bij kleine VvE's van twee tot vier appartementen, ontstaan uit een gesplitst herenhuis of een pand met een winkel eronder. Daar wordt het onderhoud onderling geregeld en dat werkt vaak jarenlang goed — tot iemand verkoopt, tot iemand overlijdt, of tot het dak eraan moet.

Wat een koper te zien krijgt. Bij de aankoop van een appartement vraagt de makelaar of de notaris een set stukken op:

De splitsingsakte met tekening, en het reglement.

De notulen van de laatste vergaderingen.

De jaarrekening en de begroting.

De stand van het reservefonds.

Het meerjarenonderhoudsplan.

En een opgave van wat de verkoper nog verschuldigd is.

Bij een slapende VvE is de helft daarvan er niet. Dat is voor een koper een reden om te aarzelen, en voor een geldverstrekker een reden om voorwaarden te stellen. Bij financiering met nationale hypotheekgarantie gelden bovendien eisen aan de VvE, en een vereniging zonder fonds en zonder plan voldoet daar niet aan.

Het gevolg is voorspelbaar: de verkoop stagneert of de prijs gaat omlaag, en dat gebeurt precies op het moment dat er geen tijd meer is om het op te lossen.

Het tweede risico is groter en minder zichtbaar. Zonder reservefonds is er geen geld voor het dak, de fundering of de gevel. Als dat werk zich aandient, moet het per keer uit eigen zak — en als één van de eigenaars dat niet kan opbrengen, gebeurt er niets. Dat is de situatie waarin bouwkundige achterstanden ontstaan die later een veelvoud kosten.

Hoe je een VvE wakker maakt. Het is minder werk dan het lijkt, en het kan door één eigenaar in gang worden gezet.

Roep een vergadering bijeen. Elke eigenaar kan dat, met inachtneming van wat het reglement daarover zegt; werkt niemand mee, dan bestaat er een gang naar de kantonrechter.

Benoem een bestuurder en schrijf de VvE in bij de Kamer van Koophandel. Dat is een verplichting en het kost weinig.

Open een bankrekening op naam van de vereniging, gescheiden van privérekeningen.

Stel een begroting en een bijdrage vast, en begin met storten in het reservefonds.

Laat een meerjarenonderhoudsplan opstellen. Bij een klein pand is dat een overzichtelijke opdracht en het is de basis voor alles daarna.

Sluit de opstalverzekering op naam van de vereniging.

En leg de afspraken die er al waren vast in notulen, ook met terugwerkende kracht waar dat kan.

Wanneer je hiermee begint. Niet bij de verkoop. Een VvE die twee jaar draait met notulen, een fonds en een plan, is bij verkoop een pluspunt in plaats van een discussiepunt — en dat verschil is in de vraagprijs terug te zien.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: de stukken die bij verkoop worden opgevraagd, met wat er bij een slapende VvE ontbreekt.

Aanvullend beeld: de stappen om een VvE wakker te maken, in volgorde van vergadering tot onderhoudsplan.

Een gezamenlijke bankrekening op naam van de vereniging, gescheiden van privérekeningen.

Twee jaar draaien met notulen, fonds en plan, als pluspunt in de vraagprijs.

Veelgestelde vragen

Wat is een slapende VvE? Een vereniging die formeel bestaat maar niet vergadert, geen bestuur heeft en geen fonds.

Waar komt dat het vaakst voor? Bij kleine VvE's van twee tot vier appartementen, uit een gesplitst pand.

Wat vraagt een koper op? Akte en reglement, notulen, jaarrekening, de stand van het reservefonds, het MJOP en een opgave van de verkoper.

Waarom haakt een geldverstrekker af? Omdat er eisen aan de VvE gelden, en een vereniging zonder fonds en plan daar niet aan voldoet.

Wat is het grotere risico? Dat er geen geld is voor dak, fundering of gevel, en er dus achterstanden ontstaan.

Kan één eigenaar het in gang zetten? Ja, met een vergadering; werkt niemand mee, dan bestaat de gang naar de kantonrechter.

Wanneer begin ik hiermee? Niet bij de verkoop, maar jaren ervoor.