Waarom de wanbetaler in de VvE jouw probleem is

Waarom het iedereen raakt. De begroting van een VvE is een optelsom van bijdragen. Blijft er een deel uit, dan is er minder geld voor onderhoud en groeit het reservefonds langzamer. Bij één achterstand van een paar honderd euro is dat te overzien. Bij een structurele wanbetaler, of bij meerdere, wordt het onderhoud uitgesteld en betaalt de rest dat later terug met rente in de vorm van duurder herstel.

Wat een bestuur kan doen, in oplopende zwaarte:

Herinneren en aanmanen. Klinkt vanzelfsprekend en gaat regelmatig mis, omdat een bestuur uit vrijwilligers bestaat die geen zin hebben in een conflict met een buurman. Leg de procedure daarom vast in een besluit van de vergadering: na hoeveel dagen een herinnering, na hoeveel een aanmaning, en wanneer de zaak uit handen wordt gegeven. Dan voert het bestuur beleid uit in plaats van dat het iemand aanspreekt.

Kosten en rente in rekening brengen. De reglementen voorzien daar doorgaans in. Doe dat consequent; het is het enige signaal dat werkt.

Het stemrecht opschorten, als het reglement dat toestaat bij een betalingsachterstand.

Incasso en, als het moet, de rechter. Een vordering van een VvE is een gewone geldvordering en die is gewoon inbaar. In het uiterste geval kan er beslag worden gelegd, ook op het appartementsrecht.

En de zwaarste route: bij aanhoudende wanbetaling bestaat er in het uiterste geval de mogelijkheid om via de rechter te vorderen dat het appartementsrecht wordt verkocht. Dat is zeldzaam en het bestaat.

Wat er bij verkoop gebeurt — en dit is het punt dat kopers verrast. Bij de overdracht van een appartementsrecht is de nieuwe eigenaar naast de oude hoofdelijk aansprakelijk voor de achterstallige bijdragen over het lopende en het voorafgaande boekjaar. Je koopt dus een schuld mee die niet van jou is.

Daarom vraagt de notaris bij een appartementsverkoop een opgave bij de VvE van wat er openstaat, en houdt hij dat bedrag in op de koopsom. Dat werkt — mits de VvE die opgave verstrekt en mits de administratie klopt.

Wat dat betekent voor de drie partijen:

Voor een koper: vraag de opgave van de VvE op en lees hem. Vraag ook naar het totaal aan openstaande vorderingen van de vereniging als geheel, want dat zegt iets over de gezondheid van het fonds dat je meekoopt.

Voor een bestuur: houd de debiteurenadministratie actueel, en zorg dat je binnen enkele dagen een opgave kunt leveren als een notaris erom vraagt. Een VvE die dat niet kan, laat geld liggen op het enige moment waarop het zonder procedure te innen valt.

En voor een eigenaar met betalingsproblemen: meld het. Een betalingsregeling is voor een VvE vrijwel altijd aantrekkelijker dan een incassotraject, en een bestuur dat het weet, kan er rekening mee houden. Wachten tot de aanmaningen komen, maakt de schuld groter met kosten en rente.

Over de sfeer. In een kleine VvE waarin iedereen elkaar kent, is een achterstand een ongemakkelijk onderwerp. Dat ongemak is precies de reden om het niet per geval te behandelen maar in beleid vast te leggen. Een vastgestelde procedure is onpersoonlijk, en dat is hier een voordeel.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: de incassotrappen op volgorde, van herinnering tot verkoop van het appartementsrecht via de rechter.

Aanvullend beeld: een begroting met en zonder de uitgebleven bijdragen, met het uitgestelde onderhoud eronder.

De opgave die de notaris bij de VvE opvraagt, en de inhouding op de koopsom.

Een betalingsregeling naast een incassotraject, met de kosten voor beide partijen.

Veelgestelde vragen

Waarom raakt een wanbetaler mij? Omdat er minder geld is voor onderhoud en het reservefonds langzamer groeit.

Wat kan een bestuur doen? Herinneren en aanmanen, kosten en rente in rekening brengen, stemrecht opschorten, en incasso of de rechter.

Waarom een vastgelegde procedure? Omdat een bestuur uit vrijwilligers bestaat die geen conflict met een buurman willen.

Kan er beslag worden gelegd? Een vordering van een VvE is een gewone geldvordering; in het uiterste geval ook op het appartementsrecht.

Neem ik als koper een schuld over? Ja, over het lopende en het voorafgaande boekjaar ben je naast de verkoper hoofdelijk aansprakelijk.

Wat vraag ik als koper op? De opgave van de VvE, en het totaal aan openstaande vorderingen van de vereniging als geheel.

Wat doe ik bij betalingsproblemen? Melden en om een regeling vragen; wachten maakt de schuld groter met kosten en rente.