Verbetercheck: een appartement kopen in een complex
17 vragen · 4 mogelijke uitkomsten
Over wat je onderzoekt vóórdat je biedt op een appartement. Niet de woning zelf — daar kijk je vanzelf naar — maar het gebouw eromheen en de vereniging die het beheert.
Dat is waar de verrassingen zitten. Een keuken vervang je als je wilt; een funderingsherstel, een dakvervanging of een liftmodernisering komt op het moment dat de vereniging besluit, en jij betaalt mee naar breukdeel.
Deze check loopt de negen onderwerpen langs die samen bepalen wat een complex de komende tien jaar gaat kosten.
Voor wie is deze check bedoeld?
Voor kopers van een appartement, en voor iedereen die hen adviseert.
Ook bruikbaar voor een zittende eigenaar die wil weten hoe zijn complex ervoor staat, en voor een bestuur dat wil zien welke vragen kopers stellen — want dat is precies de informatie die een vereniging op orde hoort te hebben.
Doe hem vóór de bezichtiging voor het papieren deel, en tijdens de bezichtiging voor het waarneembare deel. Ga bij voorkeur één keer op een regenachtige dag en één keer in het donker.
Wat je nodig hebt om de check te doen
De VvE-stukken: splitsingsakte met reglement, huishoudelijk reglement, MJOP, laatste twee jaarrekeningen, begroting, notulen van twee jaar en het saldo van het reservefonds.
De energielabels van dit appartement en liefst van een paar andere in hetzelfde complex.
Het bouwjaar en, in risicogebieden, het funderingstype.
Een zaklamp en een telefoon om te fotograferen.
Reken op een avond voor de stukken en twee bezoeken aan het complex.
De check
- 1Zijn alle VvE-stukken er, en kon de verkoper of beheerder ze direct leveren? Wat ontbreekt zegt evenveel als wat er ligt.
- 2Is er een MJOP dat niet ouder is dan vijf jaar en dat tien jaar vooruitkijkt? Welke grote posten vallen in die periode?
- 3Sluit de dotatie aan het reservefonds aan op het bedrag uit het MJOP? Reken na.
- 4Waaruit is de maandelijkse bijdrage opgebouwd: exploitatie, dotatie, en eventueel aflossing van een lening?
- 5Loopt er een lening op naam van de vereniging, waarvoor, en is het werk al uitgevoerd?
- 6Staan er in de notulen besluiten die nog moeten worden uitgevoerd, of discussies die al jaren lopen?
- 7Is het complex een galerijflat van vóór 1975 met uitkragende betonnen galerij- of balkonvloeren? Zo ja: is er een onderzoeksrapport?
- 8Wanneer is het dak voor het laatst vervangen, en wanneer staat de volgende beurt in het MJOP?
- 9Wanneer was de laatste schilderbeurt, en wat is de cyclus?
- 10Hoe oud is de lift, is er een geldig keuringscertificaat, en staat modernisering in het MJOP?
- 11Hoe oud is de collectieve installatie, en is er een plan voor de warmtevoorziening?
- 12Is er een gedeeld rookgaskanaal, en wanneer is dat geïnspecteerd?
- 13In risicogebieden: is er funderingsonderzoek gedaan, en wat was de uitkomst?
- 14Loop bij regen over de galerij: is die glad, en blijft er water staan?
- 15Kijk in de bergingsgang: staat die vol, en zijn de deuren zelfsluitend?
- 16Ligt de woning op de hoek, onder het dak of boven een berging? Vergelijk het energielabel met dat van een middenwoning.
- 17Is er een gedeelde parkeergarage, en is er een laadplan of alleen losse aanvragen?
Wat je uitkomst betekent
- Een complex dat weet wat het heeft
- Stukken compleet, MJOP actueel, dotatie sluitend, rapporten aanwezig. Dan is de maandbijdrage waarschijnlijk realistisch en zijn de grote posten voorzien. Dat is meer waard dan een lage bijdrage.
- Een lage bijdrage die te mooi is
- Weinig geld in het fonds, dotatie die niet aansluit op het MJOP, of geen MJOP. Dan is de bijdrage niet laag maar uitgesteld: de posten komen er, en dan als eenmalige bijdrage of als lening.
- Een bekende, benoemde opgave
- Er ligt een besluit of een plan voor een grote ingreep — dak, fundering, lift, verduurzaming — en het is begroot. Dat is geen reden om af te haken maar wel om het bedrag in je som te zetten en het in de onderhandeling te benoemen.
- Een onbekende opgave
- Een galerijflat van vóór 1975 zonder onderzoeksrapport, een dak van dertig jaar zonder post, een lift uit de bouwtijd. Dit is de uitkomst waar je het meest aan hebt, want dit is precies wat niemand je uit zichzelf vertelt.
Maatregelen, kosten en opbrengst
| Maatregel | Bij welke uitkomst | Kosten | Wat het oplevert |
|---|---|---|---|
| VvE-stukken opvragen en doorlezen |
| € 0 | Het volledige beeld voordat je biedt |
| Afschrift splitsingsakte bij het Kadaster |
| € 15 tot € 50 | Wat gemeenschappelijk is en wat privé |
| Bouwkundige keuring van de woning |
| € 400 tot € 900 | De woning zelf, los van het complex |
| Aanvullende vraag naar het onderzoeksrapport galerijvloeren | € 0 | Uitsluiten van de zwaarste post die er is | |
| Funderingsonderzoek navragen bij de gemeente | € 0 | Beeld van het gebied, ook zonder eigen rapport | |
| Een post opnemen in je eigen begroting | Afhankelijk | Geen verrassing in jaar twee | |
| Het bedrag inbrengen in de onderhandeling | € 0 | Verrekening van wat je meekoopt |
Prijspeil augustus 2026. Bandbreedtes, geen offertes.
Regels en regelgeving
Een verkoper heeft een mededelingsplicht over gebreken die hij kent en die normaal gebruik in de weg staan; een koper heeft een onderzoeksplicht voor wat hij had kunnen ontdekken. Een ouderdomsclausule in de koopakte verschuift een deel van dat risico naar de koper, maar dekt niet af wat de verkoper wist en verzweeg.
Een eigenaar heeft bij verkoop een informatieplicht over de VvE-stukken richting de koper.
Het reservefonds is wettelijk verplicht, met als grondslag een MJOP dat niet ouder is dan vijf jaar en tien jaar vooruitkijkt, of anders een half procent van de herbouwwaarde per jaar.
Een lening op naam van de vereniging loopt door bij eigendomsoverdracht; het aandeel daarin gaat over op de nieuwe eigenaar.
Voor galerijflats van vóór 1975 met uitkragende, monoliet verbonden betonnen galerij- of balkonvloeren geldt sinds 1 januari 2016 een onderzoeksverplichting; het rapport moest uiterlijk 1 juli 2017 gereed zijn.
Wanneer schakel je een deskundige in?
Bij een galerijflat van vóór 1975 zonder onderzoeksrapport: laat je adviseren voordat je biedt, want dit is de post die een vereniging kan breken.
In een gebied met bekende funderingsproblematiek: laat de bouwkundige keuring uitdrukkelijk ook naar de fundering en naar scheurpatronen kijken.
Bij twijfel over de VvE-stukken: laat een adviseur of een gespecialiseerde makelaar het MJOP en de jaarrekeningen beoordelen. Dat kost een fractie van wat een gemiste post kost.
En bij een lopende lening of een aangekondigde eenmalige bijdrage: laat je notaris uitzoeken wat er precies op jou overgaat.
Zie voor meer informatie
Ervaringen van anderen
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.