Vergunningsvrij bestaat, maar regelvrij niet

Sinds de Omgevingswet in werking is, zijn er bij bouwen twee afzonderlijke vragen, en die worden voortdurend door elkaar gehaald.

De eerste is de technische vraag: voldoet wat je bouwt aan de bouwtechnische eisen? Die eisen staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Constructieve veiligheid, brandveiligheid, ventilatie, daglicht, energie, geluid, en de eisen voor bestaande bouw bij verbouw.

De tweede is de ruimtelijke vraag: mag hier op deze plek dit gebouwd worden? Dat staat in het omgevingsplan van je gemeente.

Voor beide vragen bestaat een eigen vergunningplicht, en die twee lopen niet gelijk op. Je bouwwerk kan technisch vergunningsvrij zijn en ruimtelijk niet, of andersom. De uitspraak "het is vergunningsvrij" is daarom pas compleet als erbij staat wélke van de twee wordt bedoeld.

En dan het punt van dit artikel: ook als beide vergunningsvrij zijn, gelden de bouwtechnische eisen gewoon. Een vergunningsvrije dakkapel moet dezelfde constructieve veiligheid halen als een vergunningsplichtige. Een vergunningsvrije aanbouw moet voldoen aan de isolatie-eisen die voor die situatie gelden. Er is alleen niemand die het vooraf controleert.

Dat verschuift de verantwoordelijkheid volledig naar jou. Gaat het mis, dan is er geen vergunning waarachter je je kunt verschuilen, en is de gemeente bevoegd om alsnog handhavend op te treden — want de eisen golden al die tijd.

Wat er verder blijft gelden, ook zonder vergunning:

Het burenrecht. Regels over ramen en balkons bij de erfgrens, over overhangende beplanting en over hinder staan in het Burgerlijk Wetboek. Die staan volledig los van het publiekrecht: een buurman die zich erop beroept, hoeft niet naar de gemeente maar naar de rechter.

Erfdienstbaarheden en kettingbedingen. Een recht van overpad, een verbod op bebouwing van een strook, een beding uit de koopakte van dertig jaar geleden. Die staan in de akte, niet in het omgevingsplan.

Het VvE-besluit. Bij een appartement is de vraag of het vergunningsvrij is meestal niet de belangrijkste. De vraag is of het gemeenschappelijk is en of de vergadering toestemming heeft gegeven. Zonder dat besluit maakt geen enkele vergunningsvrijheid je werk toegestaan.

En bij een monument of in een beschermd stadsgezicht vervalt een groot deel van de vergunningsvrijheid überhaupt. Dat is de plek waar het misverstand het duurst uitpakt, omdat herstel in de oorspronkelijke staat kan worden geëist.

Wat je dus doet voordat je bouwt, ook — juist — bij een vergunningsvrij plan: controleer het omgevingsplan op de locatie, controleer de akte van je woning op bijzondere bepalingen, controleer bij een appartement de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement, en stel vast aan welke bouwtechnische eisen het werk moet voldoen.

Dat kost een middag. De alternatieve volgorde — bouwen en het daarna uitzoeken — kost in het slechtste geval het bouwwerk.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: de twee vergunningsvragen naast elkaar, met de vier mogelijke uitkomsten.

Aanvullend beeld: een vergunningsvrije dakkapel met dezelfde constructieve eisen als een vergunningsplichtige.

De akte van een woning met een erfdienstbaarheid of kettingbeding, naast het omgevingsplan.

De middag controlewerk vooraf, tegenover herstel in de oorspronkelijke staat achteraf.

Veelgestelde vragen

Wat betekent vergunningsvrij? Dat je vooraf geen toestemming hoeft te vragen, niet dat er geen regels gelden.

Welke twee vragen zijn er? De technische vraag uit het Bbl en de ruimtelijke vraag uit het omgevingsplan.

Lopen die gelijk op? Nee; iets kan technisch vergunningsvrij zijn en ruimtelijk niet.

Gelden de bouwtechnische eisen dan nog? Ja, volledig; alleen controleert niemand ze vooraf.

Wat betekent dat voor mij? Dat er geen vergunning is om je achter te verschuilen als de gemeente alsnog optreedt.

Wat blijft er verder gelden? Het burenrecht, erfdienstbaarheden en kettingbedingen, en bij een appartement het VvE-besluit.

Wat controleer ik vooraf? Het omgevingsplan, de akte van je woning, bij een appartement de splitsingsakte, en de bouwtechnische eisen.