Asbestbeleid en asbestinventarisatie bij een corporatie of VvE: van dossier tot calamiteit

Deze pagina is voor het bestuur en de beheerder van een vereniging van eigenaren, de medewerker van een woningcorporatie of een vastgoedbeheerder die verantwoordelijk is voor onderhoud en mutaties in bezit van vóór 1994, en voor de professional die hen adviseert. Zij legt uit wat een asbestbeleid inhoudt, hoe een inventarisatie van het bezit wordt opgezet en bijgehouden, hoe de keuze tussen beheren en verwijderen wordt gemaakt, wat er bij dagelijkse processen als mutatie en reparatie moet gebeuren, hoe met een calamiteit wordt omgegaan en hoe bewoners en aannemers worden geïnformeerd. Zij gaat niet over de herkenning van asbest in de eigen woning door een bewoner en niet over de stappen bij een individuele sanering; daarvoor bestaan eigen pagina's.

Asbest is tot 1994 in Nederland toegepast in honderden bouwproducten: golfplaten, dakbeschot, plafondplaten, vensterbanken, vinylvloeren en de lijm eronder, ontluchtingskanalen, kachelplaten, kit rond kozijnen en leidingisolatie. Zolang het materiaal hechtgebonden en onbeschadigd is, komen er nauwelijks vezels vrij; bij breken, boren, schuren en slopen wel, en die vezels veroorzaken na tientallen jaren ernstige ziekten. Daarom draait asbestbeheer om twee dingen: weten waar het zit, en voorkomen dat iemand er onwetend aan werkt.

Een asbestbeleid begint met de vraag waar de organisatie voor staat: alles verwijderen bij het eerste natuurlijke moment, alles verwijderen binnen een termijn, of hechtgebonden asbest in goede staat laten zitten en beheren en alleen losgebonden of beschadigd asbest verwijderen. Die keuze bepaalt de kosten voor jaren en wordt door het bestuur of de directie genomen en vastgelegd, met de argumenten: het risico voor bewoners en medewerkers, de kosten, de wettelijke plichten en de reputatie. Daarbij hoort een besluit over asbest dat bewoners zelf hebben aangebracht, zoals een vinylvloer of een schuurdak, en wie dat bij vertrek of renovatie betaalt.

De inventarisatie van het bezit is het fundament. Per complex en per woningtype wordt vastgelegd welke asbesthoudende toepassingen er zijn, op basis van bouwjaar, bouwtekeningen, eerdere inventarisaties en steekproeven in representatieve woningen door een gecertificeerd inventarisatiebureau; de uitkomst is een risicobeoordeling per toepassing en een verwijderings- of beheersmoment. Die gegevens komen in een asbestdossier dat is gekoppeld aan de complex- en woninggegevens in het onderhoudssysteem, zodat een opzichter die een reparatieopdracht aanmaakt, ziet dat het plafond in die woning asbesthoudende platen heeft en de aannemer een instructie meekrijgt. Zonder die koppeling blijft het dossier een map in een kast.

De dagelijkse processen worden erop aangepast. Bij een mutatie wordt de woning gecontroleerd op door de vertrekkende huurder aangebrachte toepassingen en op schade aan bekende toepassingen, en wordt besloten of het verwijderingsmoment is aangebroken. Bij een reparatieopdracht in een bouwdeel met asbest wordt het werk uitgevoerd door een aannemer die de instructie kent, of gaat het eerst naar een saneerder. Bij een renovatie of groot onderhoud is een volledige inventarisatie van het complex verplicht voordat er wordt gesloopt, en wordt de sanering in de planning en het budget opgenomen. Bij een calamiteit, een brand, een lekkage door een asbesthoudend dak, een bewoner die een plafond heeft gesloopt, geldt een vast protocol: de ruimte afsluiten, niemand erin, een saneerder en zo nodig een laboratorium voor luchtmetingen inschakelen, de bewoners informeren en tijdelijk elders onderbrengen als dat nodig is, en het incident registreren.

De communicatie is de vierde pijler. Bewoners krijgen bij het aangaan van het huurcontract en bij een inventarisatie te horen wat er in hun woning zit, in welke staat en wat zij wel en niet mogen doen; een asbestkaart of een passage in het woningdossier werkt beter dan een brief die niemand bewaart. Medewerkers en aannemers krijgen een instructie en een aanspreekpunt, en de gemeente en de omgevingsdienst worden betrokken bij saneringen en calamiteiten volgens de meldingsplicht. Een vereniging van eigenaren heeft dezelfde vragen op kleinere schaal: het gebouw is van vóór 1994, de gemeenschappelijke delen bevatten misschien asbest, en de individuele eigenaren moeten weten wat ze in hun woning niet zelf mogen doen.

Een complex van vóór 1994 zonder inventarisatierapport in het gebouwdossier: het is onbekend wat er zit.

Reparatieopdrachten waarbij de aannemer zelf ontdekt dat er asbest zit, of een medewerker die een vensterbank of een plafond herkent na het boren.

Een mutatieproces zonder controle op asbesthoudende toepassingen die de huurder heeft aangebracht.

Een incident dat wordt afgehandeld door de opzichter zonder protocol, luchtmetingen of registratie.

Bewoners die niet weten dat hun plafondplaten of vinylvloer asbest bevatten en er zelf aan werken.

Een meerjarenonderhoudsplan zonder post voor asbestverwijdering bij complexen met bekende toepassingen.

Zelf, als organisatie: het beleid vaststellen, het bezit in kaart brengen op basis van bouwjaar en tekeningen, de inventarisatie uitzetten, het dossier koppelen aan de processen, het protocol schrijven en oefenen, en bewoners en aannemers informeren.

Zelf: de staat van bekende toepassingen volgen bij mutaties en inspecties en registreren wat er verandert.

Niet zelf: monsters nemen, asbest verwijderen in de risicoklassen die een gecertificeerd bedrijf vragen, een incident opruimen of een ruimte vrijgeven zonder meting; en niet zelf besluiten dat een toepassing geen asbest bevat zonder analyse. Ook een klusdienst van een corporatie mag geen asbest verwijderen.

Het Asbestverwijderingsbesluit en de regels onder de Omgevingswet bepalen dat vóór het geheel of gedeeltelijk slopen of renoveren van een bouwwerk van vóór 1994 een asbestinventarisatie door een gecertificeerd bedrijf moet plaatsvinden, dat de sloop met asbest moet worden gemeld bij de gemeente en dat verwijdering in de hogere risicoklassen door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf gebeurt, gevolgd door een eindbeoordeling door een geaccrediteerd laboratorium of inspectie-instelling. Alleen enkele hechtgebonden toepassingen tot een beperkte oppervlakte, zoals geschroefde golfplaten of vloerzeil zonder lijmresten, mag een particulier voor de eigen woning zelf verwijderen na een melding; een verhuurder of vereniging valt daar niet onder.

Werkgevers moeten hun medewerkers beschermen tegen blootstelling volgens het Arbeidsomstandighedenbesluit, wat een inventarisatie van de risico's in het bezit en een instructie vraagt; een corporatie of beheerder die medewerkers of aannemers in woningen laat werken zonder dat bekend is waar asbest zit, schiet daarin tekort. Asbesthoudend afval wordt apart verpakt en afgevoerd naar een erkende verwerker, met een afvalstroomnummer. Landelijke registratie van saneringen loopt via het daarvoor bestemde volgsysteem, en de gemeente en de omgevingsdienst houden toezicht. Voor huurders geldt dat asbest dat een gezondheidsrisico geeft een gebrek is dat de verhuurder moet herstellen; het enkel aanwezig zijn van hechtgebonden asbest in goede staat is dat op zichzelf niet. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst of vraag het aan de omgevingsdienst.