Dossier bevoegd gezag bij oplevering

Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen toetst de gemeente een bouwplan niet langer vooraf op de bouwtechnische regels. In plaats daarvan beoordeelt een onafhankelijke kwaliteitsborger tijdens de bouw of het werk aan de regels voldoet, en legt hij dat bij oplevering vast.

Dit artikel gaat over het dossier dat daarbij naar de gemeente gaat: wat erin zit, wie het maakt, welke termijnen gelden, en hoe het zich verhoudt tot het dossier dat jij als opdrachtgever hoort te krijgen.

De wet werkt met gevolgklassen. In de laagste klasse vallen de bouwwerken met het kleinste risico: grondgebonden woningen, kleine bedrijfsgebouwen en vergelijkbaar werk. Voor die klasse geldt het stelsel sinds 1 januari 2024 bij nieuwbouw.

Bij de start meldt de opdrachtgever de bouwactiviteit bij de gemeente, met daarbij wie de kwaliteitsborger is en welk instrument hij gebruikt. Dat instrument is de werkwijze waarmee hij toetst, en die is door een toelatingsorganisatie beoordeeld.

Tijdens de bouw voert de kwaliteitsborger controles uit op de momenten die er bouwtechnisch toe doen: de wapening voordat er wordt gestort, de luchtdichting voordat er wordt afgetimmerd, de brandwerende doorvoeren voordat het plafond dichtgaat. Wat er niet is gezien, kan achteraf niet worden beoordeeld.

Aan het einde stelt hij vast of hij een verklaring kan afgeven dat er een gerechtvaardigd vertrouwen is dat het bouwwerk aan de regels voldoet. Kan hij dat niet, dan is er geen verklaring.

Die verklaring gaat samen met het dossier naar de gemeente, als onderdeel van de gereedmelding. Daarin zitten de gegevens die aantonen dat aan de regels is voldaan: tekeningen zoals gebouwd, berekeningen, meetrapporten, foto's van gesloten constructies, en de bevindingen van de borger.

De gereedmelding moet ten minste twee weken vóór ingebruikname bij de gemeente liggen. Reageert de gemeente binnen die termijn niet, dan mag het bouwwerk in gebruik worden genomen. Ontbreekt de verklaring of is het dossier onvolledig, dan mag dat niet.

Daarnaast bestaat er een tweede dossier: het consumentendossier dat de aannemer aan de opdrachtgever overhandigt. Dat gaat niet over de regels maar over het gebouw: wat er is gemaakt, waarvan, met welke garanties en welk onderhoud. De twee worden vaak door elkaar gehaald en ze hebben verschillende adressen.

Kijk of er bij de start een bouwmelding is gedaan en wie daarin als kwaliteitsborger staat.

Kijk welk instrument wordt gebruikt en of dat is toegelaten. Dat staat in de melding.

Kijk of er een borgingsplan is met de controlemomenten erin, en of die momenten in de planning staan.

Kijk of de borger werkelijk langskomt op die momenten. Een controle die is gemist, is een gat in het dossier dat niet meer te dichten is.

Kijk of de gereedmelding is ingepland, met de termijn van twee weken erbij, en niet op de dag van de sleuteloverdracht.

Kijk of er naast het dossier voor de gemeente een consumentendossier is afgesproken, en wat daarin komt.

Vraag bij verbouw na of het stelsel al geldt. De uitbreiding naar verbouw is uitgesteld; toets de actuele stand voordat je ervan uitgaat.

Zelf doen: het borgingsplan opvragen en de controlemomenten in de planning zetten.

Zelf doen: controleren of de bouwmelding is gedaan en wie erin staat.

Zelf doen: de gereedmelding met de termijn van twee weken inplannen.

Zelf doen: apart om het consumentendossier vragen en vastleggen wat erin komt.

Zelf doen: foto's maken van constructies voordat ze dichtgaan; dat is nuttig naast het dossier van de borger.

Niet zelf doen: beoordelen of het werk aan de bouwtechnische regels voldoet.

Niet zelf doen: aannemen dat het dossier voor de gemeente ook jouw dossier is.

Wat je nooit moet doen: in gebruik nemen voordat de gereedmelding rond is. Dat is een overtreding en het raakt bij een geschil ook je positie.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt sinds 1 januari 2024 voor nieuwbouw in de laagste gevolgklasse. De uitbreiding naar verbouw en naar de hogere klasse is uitgesteld; toets de actuele stand.

Bij de start is een bouwmelding vereist, met de kwaliteitsborger en het instrument erin. Zonder die melding mag er niet worden gebouwd.

Bij het einde is een gereedmelding vereist, ten minste twee weken vóór ingebruikname, met de verklaring van de kwaliteitsborger en het dossier bevoegd gezag.

De gemeente toetst het dossier op volledigheid en kan de ingebruikname tegenhouden. De inhoudelijke beoordeling ligt bij de borger.

De kwaliteitsborger moet onafhankelijk zijn van de partij die bouwt. Dat is een eis en geen aanbeveling.

Naast het publiekrechtelijke spoor is de aansprakelijkheid van de aannemer bij oplevering verruimd: hij blijft aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die hem niet zijn toe te rekenen.

De aannemer heeft daarnaast een informatieplicht over zijn verzekering of zekerheid, en levert bij oplevering een consumentendossier.