Lekkage tussen appartementen

Over water dat uit de woning boven je komt, en over de discussie die daarop volgt. Dit is de meest voorkomende ruzie in een vereniging, en meestal duurt hij langer dan de reparatie.

Het probleem is zelden technisch en bijna altijd volgordelijk. Iedereen begint bij de vraag wie het betaalt, terwijl de eerste vraag zou moeten zijn wie de lekkage stopt.

De splitsingsakte bepaalt wie waarvoor aan de lat staat, en die grens loopt vaak anders dan mensen aannemen: leidingen die door jouw woning lopen maar meerdere woningen bedienen, zijn doorgaans gemeenschappelijk.

En er zijn twee verzekeringen in het spel die elkaar niet overlappen. De opstalverzekering van de vereniging voor het gebouw, en de inboedelverzekering van de bewoner voor zijn spullen. Wie die twee door elkaar haalt, wacht op een uitkering die niet komt.

Water in een gestapeld gebouw komt uit vier bronnen, en ze vragen elk iets anders.

Een leiding. Een lekkende toevoer- of afvoerleiding. Of die gemeenschappelijk is, hangt af van de vraag of hij meerdere woningen bedient. Een standleiding in een schacht is gemeenschappelijk, ook als hij achter jouw wand zit; de aftakking naar jouw kraan doorgaans niet.

Een sanitaire ruimte. Een badkamervloer waarvan de waterdichte laag of de kitranden bezweken zijn. Dit is de meest voorkomende oorzaak en hij ligt vrijwel altijd bij de eigenaar van die woning.

Van buiten. Via het dak, de gevel of een balkon. Dat is gemeenschappelijk en daarmee een zaak van de vereniging — ook als het water bij één bewoner naar binnen komt.

Condens. Water dat geen lekkage is maar een vochtprobleem, herkenbaar aan het seizoenspatroon en de plek.

Het verloop is bijna altijd hetzelfde. Er is schade beneden, de bovenbuur ziet niets, en de vraag wie een loodgieter belt blijft liggen. Ondertussen loopt het door. Dat is precies waarom een vereniging vooraf hoort af te spreken wie in zo'n geval opdracht geeft en uit welk potje het onderzoek wordt betaald — die twee afspraken maken het verschil tussen een week en een half jaar.

Kijk waar het water zit en op welk moment. Alleen na douchen wijst op de badkamer boven. Doorlopend wijst op een leiding. Na regen wijst op de schil.

Kijk naar het patroon over het seizoen. Terugkerend in de winter, in een hoek: dan is het waarschijnlijk condens en geen lekkage.

Kijk of het bij meer woningen speelt in dezelfde streng of onder hetzelfde dakdeel. Dat wijst op een gemeenschappelijke oorzaak.

Lees de akte op leidingen, sanitair en vloeren. Doe dat vóór het gesprek met de buren, niet erna.

Vraag om een lekdetectieonderzoek als de oorzaak niet direct duidelijk is. Slopen om te zoeken is duurder dan meten.

Leg alles vast met datum en foto's, ook de meldingen en de reacties. Bij een discussie over aansprakelijkheid is de tijdlijn het belangrijkste stuk.

Zelf. De akte lezen, de melding schriftelijk doen met datum en foto's, en noteren wanneer het water komt en of dat samenhangt met douchen, regen of niets.

Zelf. De schade beperken: emmer, spullen weg, elektra in de betreffende ruimte uitschakelen bij water bij een lichtpunt.

Niet zelf. Slopen om de oorzaak te zoeken, of afspraken maken over aansprakelijkheid voordat de oorzaak vaststaat. En niet: wachten met melden bij de verzekeraar tot de schuldvraag rond is; melden is iets anders dan claimen.

De splitsingsakte bepaalt wat gemeenschappelijk is. Een leiding die meerdere woningen bedient is doorgaans gemeenschappelijk, ook als hij door een privégedeelte loopt; een aftakking naar één woning is dat meestal niet.

Een eigenaar is aansprakelijk voor schade die ontstaat door een gebrek waarvoor hij verantwoordelijk is. Bij een lekkage uit een privégedeelte betekent dat: de veroorzaker draait op voor de schade bij de buurman, doorgaans via zijn aansprakelijkheidsverzekering.

De opstalverzekering van de vereniging dekt het gebouw, inclusief de afwerking die tot de opstal hoort; de inboedelverzekering van de bewoner dekt zijn spullen. Waar de grens ligt, staat in de polissen en dat verschilt.

Een eigenaar moet toegang verlenen tot zijn privégedeelte wanneer dat nodig is voor onderzoek of herstel aan gemeenschappelijke zaken. Weigert hij dat, dan is er een route via het bestuur en zo nodig via de rechter.

Bij verhuurde appartementen is een lekkage een gebrek dat de huurder meldt bij zijn verhuurder; die regelt het vervolgens met de vereniging. De huurder hoeft niet zelf met de bovenbuurman te onderhandelen.