De machtiging die je vergat te vragen

Waar de grens ligt. Binnen je privégedeelte mag je in beginsel doen wat je wilt. Zodra je iets doet aan een gemeenschappelijk deel, of iets wat gevolgen heeft voor het gebouw of voor de andere eigenaars, heb je toestemming van de vergadering nodig.

De vier ingrepen die vrijwel altijd toestemming vragen:

Een doorbraak in een dragende wand. Dragende wanden zijn constructie, en constructie is gemeenschappelijk. Dit is de zwaarste categorie en de meest voorkomende overtreding.

Vloerafwerking. De reglementen stellen hier vrijwel altijd eisen aan, met het oog op contactgeluid.

Leidingen verleggen, zeker als ze door gemeenschappelijke schachten lopen of andere appartementen bedienen.

En alles wat aan de buitenkant zichtbaar is: een unit aan de gevel, zonwering, een andere kozijnkleur, een rooster, een doorvoer.

Wat er gebeurt als je het niet vraagt. De VvE kan herstel in de oude toestand vorderen. Dat is geen theoretische mogelijkheid: bij een dragende doorbraak zonder constructieve onderbouwing is het de logische eis, omdat de vereniging aansprakelijk is voor de constructie van het gebouw.

Daarnaast:

Je verzekering kan problemen geven bij schade die verband houdt met de ingreep.

Bij verkoop komt het naar boven: een koper of diens bouwkundige ziet een doorbraak, vraagt naar de toestemming, en die is er niet. Dat wordt dan jouw probleem onder tijdsdruk.

En je bent aansprakelijk voor schade die eruit voortvloeit, ook jaren later.

Hoe je het wel doet — en het is minder werk dan het lijkt.

Kijk eerst in de akte en het reglement wat er over verbouwingen is bepaald. Sommige reglementen wijzen expliciet aan wat wel en niet mag zonder besluit.

Laat bij een doorbraak een constructeur een berekening en een tekening maken. Dat heb je sowieso nodig, ongeacht de VvE, en het is meteen het stuk waarmee je de vergadering overtuigt.

Dien een voorstel in met die stukken erbij, en met de praktische afspraken: uitvoeringsperiode, werktijden, bescherming van de gemeenschappelijke ruimten, afvoer van bouwafval, en herstel van eventuele schade.

Vraag om agendering. Kan het niet wachten tot de jaarvergadering, dan is een extra vergadering mogelijk, en in sommige reglementen kan het bestuur binnen grenzen zelf toestemming geven.

Als de vergadering weigert. Dan is dat niet per se het einde. De wet kent een route waarbij een eigenaar aan de rechter een vervangende machtiging kan vragen wanneer toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Dat is een procedure, en het is de reden dat een goed onderbouwd voorstel meestal gewoon wordt aangenomen: een vergadering die weet dat een weigering aanvechtbaar is, weigert niet zonder argument.

En als je het al hebt gedaan. Meld het, met de stukken erbij, en vraag om bekrachtiging achteraf. Dat is ongemakkelijk en het is beter dan wachten tot iemand het ontdekt. Een VvE die achteraf een constructieve berekening krijgt waaruit blijkt dat het werk deugt, stemt vrijwel altijd in. Een VvE die het bij een lekkage ontdekt, doet dat niet.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: de grens tussen privé en gemeenschappelijk in een appartement, met de vier ingrepen die toestemming vragen.

Aanvullend beeld: een voorstel aan de vergadering met constructieberekening, tekening en praktische afspraken.

Een doorbraak die bij verkoop door een bouwkundige wordt opgemerkt, zonder besluit erbij.

Bekrachtiging achteraf op basis van een berekening waaruit blijkt dat het werk deugt.

Veelgestelde vragen

Wanneer heb ik toestemming nodig? Zodra je een gemeenschappelijk deel raakt of iets doet met gevolgen voor het gebouw of de andere eigenaars.

Is een dragende wand gemeenschappelijk? Ja. Dragende wanden zijn constructie, en constructie is gemeenschappelijk.

Waarom stellen reglementen eisen aan vloerafwerking? Met het oog op contactgeluid naar de buren.

Wat kan de VvE eisen? Herstel in de oude toestand, en dat is bij een doorbraak zonder onderbouwing de logische eis.

Wat merk ik bij verkoop? Een koper of diens bouwkundige ziet de doorbraak en vraagt naar de toestemming, onder tijdsdruk.

Wat als de vergadering weigert? Bij weigering zonder redelijke grond kun je de rechter om vervangende machtiging vragen.

En als ik het al heb gedaan? Melden met de stukken erbij en om bekrachtiging vragen; dat gaat vrijwel altijd goed, ontdekking bij lekkage niet.