Een bouwtechnisch keuringsrapport lezen

Je hebt een keuringsrapport laten maken en je krijgt vijfendertig pagina's terug met foto's, tabellen en bedragen. Wat lees je daar nu eigenlijk in, en waar kijk je als eerste?

Dit artikel loopt een rapport door zoals je het zelf zou moeten lezen. Het geldt voor de keuring bij aankoop en, met kleine verschillen, ook voor een opleveringskeuring en een conditiemeting van een complex.

Een keurder loopt de woning na op de onderdelen die hij kan bereiken en beoordeelt die op zichtbare gebreken. Hij hakt niets open, breekt niets af en meet zelden. Wat hij niet kon zien, staat er niet in, en dat is de belangrijkste eigenschap van elk rapport.

De uitkomst bestaat uit vier lagen, en het is verstandig ze van achter naar voren te lezen.

De kostenraming, meestal opgesplitst in direct noodzakelijk, op termijn en verbeterkosten. Dat is wat iedereen als eerste bekijkt en het is de minst betrouwbare laag: het zijn kengetallen, geen offertes.

De bevindingen per bouwdeel, elk met een beoordeling en een foto. Dat is de kern.

De aandachtspunten en aanbevelingen voor nader onderzoek. Dit is de belangrijkste laag en hij wordt het vaakst overgeslagen.

De uitgangspunten en beperkingen, meestal voorin. Daar staat wat niet is bekeken en waarom.

Vijf plekken waar je begint. In deze volgorde.

Waar je kijkt

Waarom daar

De beperkingen voorin

Wat niet is bekeken, is niet gekeurd. Kruipruimte niet in kunnen, dak niet op geweest, meterkast dicht

Nader onderzoek aanbevolen

Dat is het rapport dat zegt: hier weet ik het niet. Vanaf nu is dat jouw risico

Bouwdelen met de hoogste kosten op korte termijn

Fundering, dak, gevel en installaties bepalen samen bijna altijd het beeld

De foto's bij de bevindingen

Een bevinding zonder foto is een mening; met foto is het een waarneming

De datum en het weer

Een kruipruimte in augustus is iets anders dan diezelfde ruimte in februari

De zin die het meest kost, is *nader onderzoek aanbevolen*. Wie dat leest en niets doet, kan zich later niet op een verborgen gebrek beroepen: het was genoemd.

Zelf: het rapport lezen zoals hierboven, de aandachtspunten op een eigen lijstje zetten, en per punt beslissen of je het laat uitzoeken, meeneemt in de onderhandeling of bewust accepteert. Leg die beslissing vast, ook als je iets accepteert.

Zelf: de bedragen naast onze prijsgidsen leggen om te zien of ze in de goede orde van grootte liggen.

Waar je stopt: de keuring zelf en het nader onderzoek. Een eigen rondgang vervangt geen keuring, al was het maar omdat een eigen oordeel bij een geschil geen gewicht heeft.

Er is geen wettelijk voorgeschreven vorm voor een bouwtechnische keuring. Er zijn wel branchemodellen, en die verschillen in wat er standaard in zit. Vraag daarom vooraf wat er wordt bekeken en wat niet.

Voor een keuring bij aankoop is één ding juridisch relevant: het rapport bepaalt mede wat je had kunnen weten. Dat werkt twee kanten op. Wat erin staat, is niet meer verborgen. Wat er expliciet buiten is gelaten, blijft in beginsel wel onder de conformiteitseis vallen.

Voor een conditiemeting van een complex geldt de genormeerde methode, met scores van 1 tot 6. Zie het begrip conditiescore.