Renovatie of onderhoud: de keuze van de eigenaar en wat het gebouw ervan vindt

Elk bouwdeel bereikt een moment waarop het aan vervanging toe is. Op dat moment heeft de eigenaar een keuze die hij daarna dertig jaar niet meer krijgt: vervangen door hetzelfde, of vervangen door beter. Een dak zonder isolatie of met; een kozijn met dubbel glas of met driedubbel; een cv-ketel of een warmtepomp; een badkamer zoals hij was of een badkamer die levensloopbestendig is.

De keuze voor beter is bijna altijd goedkoper op dat moment dan later los. De steiger staat er, het dak ligt open, de aannemer is er. Maar de keuze voor beter is ook renovatie, en renovatie heeft een andere juridische en financiële lading dan onderhoud. Vandaar de neiging om het te scheiden: eerst onderhoud, later misschien renovatie. En vandaar dat het isolatiemoment zo vaak wordt gemist.

Bouwkundig is het onderscheid eenvoudig. Onderhoud is alles wat de oorspronkelijke prestatie van het gebouw in stand houdt of herstelt: schilderen, voegen, een dakbedekking vervangen, een ketel vervangen door een gelijkwaardige ketel. Renovatie is alles wat de prestatie verbetert: isoleren waar geen isolatie was, een installatie vervangen door een andere soort, een indeling veranderen, een bouwdeel toevoegen.

De grens is niet altijd scherp. Een kozijn vervangen door een kozijn met hetzelfde glas is onderhoud; met beter glas is het verbetering. Een dakbedekking vervangen is onderhoud; de isolatielaag eronder vernieuwen is onderhoud met een wettelijke ondergrens voor de isolatiewaarde, en die ondergrens maakt het in de praktijk een verbetering. Het vak noemt dat de gedwongen verbetering: de regelgeving laat niet toe dat je terugbouwt wat er was.

Voor de eigenaar zijn drie momenten bepalend. Het onderhoudsmoment, wanneer een bouwdeel toch open moet. Het financieringsmoment, wanneer er geld is of subsidie beschikbaar komt. En het bewonersmoment, wanneer er draagvlak is of een mutatie de woning leeg maakt. Renovatie slaagt als die drie samenvallen; onderhoud kan altijd.

Daarom hoort de vraag "onderhoud of renovatie" in het meerjarenonderhoudsplan te staan, bij elk bouwdeel dat binnen de horizon aan vervanging toe is. Niet als besluit, maar als vraag die op tijd wordt gesteld.

Een plan dat de vraag niet stelt, herkent u aan een MJOP dat alleen vervangingen bevat tegen de huidige prestatie, zonder post voor verbetering en zonder toets aan de wettelijke ondergrens. Aan een dakvervanging die wordt besteld zonder dat iemand heeft gevraagd of er panelen bij kunnen. Aan kozijnen die worden vervangen met hetzelfde glas, in een complex dat over vijf jaar een verduurzamingsopgave heeft.

Een plan dat de vraag wel stelt, herkent u aan de tweede kolom: per bouwdeel wat vervangen kost, wat verbeteren kost, en wat het verschil is. En aan een besluit dat is genomen vóór de uitvraag, niet tijdens het werk.

Wat u niet wilt: het besluit tot verbetering dat wordt genomen als de aannemer al op het dak staat. Dat is de duurste variant van renovatie.

Zelf, als eigenaar of beheerder: het onderhoudsplan doorlopen op bouwdelen die binnen vijf jaar aan vervanging toe zijn, en per bouwdeel de verbeteroptie laten prijzen.

Zelf, als bewoner: vragen welke noemer geldt en wat het voor je betekent.

Niet zelf: bepalen of iets juridisch onderhoud of renovatie is bij een geschil; dat is aan de rechter of de Huurcommissie. En niet het besluit tot verbetering nemen als het werk al loopt.

In het huurrecht is het onderscheid bepalend: dringende werkzaamheden en onderhoud moet de huurder gedogen; renovatie vraagt zijn instemming, en bij een complex van ten minste tien woningen instemming van zeventig procent van de huurders, waarna de overige huurders zich binnen acht weken tot de rechter kunnen wenden. Na renovatie mag de huur onder voorwaarden worden verhoogd; na onderhoud niet. Bij het vernieuwen van een isolatielaag geldt de wettelijke ondergrens voor de isolatiewaarde uit het Besluit bouwwerken leefomgeving; bij ingrijpende renovatie, meer dan een kwart van de schil, komen aanvullende eisen in beeld. In een vereniging van eigenaren is onderhoud aan gemeenschappelijke delen een besluit van de vergadering met de gewone meerderheid; een verandering kan een andere meerderheid vragen. Subsidies zijn doorgaans gekoppeld aan verbetering en niet aan onderhoud.