Het MJOP dat tien jaar vooruitkijkt, mist het isolatiemoment

Waar de tien jaar vandaan komt. Een VvE moet een reservefonds aanhouden. Dat mag worden gebaseerd op een jaarlijkse dotatie van een half procent van de herbouwwaarde, of op een meerjarenonderhoudsplan dat ten minste tien jaar vooruitkijkt. Die tien jaar is dus een wettelijke ondergrens, geen advies.

Waarom die ondergrens knelt. Bouwdelen hebben zeer verschillende levensduren. Schilderwerk keert elke vijf tot zeven jaar terug en staat er dus twee keer in. Een dakbedekking gaat twintig tot dertig jaar mee en verschijnt in een tienjarenplan alleen als hij toevallig aan het eind van zijn leven is. Kozijnen, liften, gevelbeplating, leidingwerk en de installatie: allemaal met een cyclus die langer is dan het plan.

Het gevolg is voorspelbaar. Het plan bevat de terugkerende, relatief goedkope posten en mist de grote. De bijdrage wordt daarop gebaseerd. En als de grote post zich aandient, blijkt het fonds ontoereikend en moet er een lening of een eenmalige heffing komen — precies op het moment dat niemand daar ruimte voor heeft.

En dan het punt van dit artikel: het isolatiemoment. De verstandige volgorde bij verduurzaming is niet "wanneer hebben we geld" maar "wanneer staat er toch een steiger". Een gevel die geschilderd of gerenoveerd wordt, is het moment voor na-isolatie. Een dak dat vervangen wordt, is het moment voor dakisolatie en voor het verhogen van de dakrand. Kozijnen die aan vervanging toe zijn, zijn het moment voor beter glas.

Die momenten liggen op de lange cyclus. In een plan van tien jaar zie je ze niet aankomen, en dus kun je er niet naartoe sparen en er geen ontwerp voor voorbereiden.

Wat een plan van dertig jaar toevoegt:

Je ziet de piek aankomen. Een dakvervanging over achttien jaar is met achttien jaar sparen betaalbaar en met twee jaar sparen niet.

Je kunt werk koppelen. Als het schilderwerk over zes jaar terugkomt en de gevelrenovatie over acht, is de vraag of je die twee samenvoegt — en die vraag kun je alleen stellen als je ze allebei ziet.

Je kunt een verduurzamingsroute plannen. Welke maatregel op welk natuurlijk moment, in welke volgorde, met welk effect op het label en op de energierekening. Dat is een plan van decennia, geen plan van tien jaar.

En je kunt eerlijk zijn over de bijdrage. Een VvE waarin de bijdrage is afgestemd op de werkelijke lange termijn, heeft een hogere bijdrage en een lagere kans op een onbetaalbare verrassing. Dat is een gesprek dat een bestuur moet voeren met cijfers, niet met een pleidooi.

Wat je concreet doet:

Vraag bij de volgende actualisatie om een planhorizon van dertig jaar, of ten minste om een doorkijk naar de bouwdelen die buiten de tien jaar vallen.

Laat de conditie meten in plaats van schatten. Een plan dat is gebaseerd op standaardlevensduren zegt weinig over jouw gebouw; een inspectie volgens een vaste methodiek maakt het plan bruikbaar.

Laat de verduurzamingsmaatregelen als scenario opnemen, ook als er nog geen besluit is. Dan staat er wat het kost, wat het oplevert en wanneer het logisch is.

En bespreek het plan jaarlijks in de vergadering, niet alleen wanneer het wordt vastgesteld. Een plan dat in een la ligt, is een document; een plan dat elk jaar terugkomt, is een instrument.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: dezelfde bouwdelen op een tijdlijn van tien en van dertig jaar, met de posten die in het korte plan onzichtbaar blijven.

Aanvullend beeld: schilderwerk en gevelrenovatie die twee jaar uit elkaar liggen, en de vraag of je ze samenvoegt.

Een conditiemeting volgens een vaste methodiek, tegenover een plan op standaardlevensduren.

De verduurzamingsmaatregelen als scenario in het plan, met kosten, opbrengst en het logische moment.

Veelgestelde vragen

Waar komt die tien jaar vandaan? Uit de eis voor het reservefonds; het is een wettelijke ondergrens en geen advies.

Waarom knelt dat? Omdat bouwdelen zeer verschillende levensduren hebben en de grote posten buiten die tien jaar vallen.

Wat is het gevolg? De bijdrage wordt op de kleine posten gebaseerd, en bij de grote post is het fonds ontoereikend.

Wat mist een kort plan nog meer? Het isolatiemoment, want dat ligt op de lange cyclus van gevel, dak en kozijnen.

Wat voegt dertig jaar toe? Je ziet de piek aankomen, je kunt werk koppelen, en je kunt een verduurzamingsroute plannen.

Wat vraag ik bij de volgende actualisatie? Een planhorizon van dertig jaar, of ten minste een doorkijk naar de bouwdelen daarbuiten.

Hoe maak ik het plan bruikbaar? Laat de conditie meten in plaats van schatten, en bespreek het plan jaarlijks in de vergadering.