Mag de verhuurder de huur verhogen na isolatie
Gesteld in augustus 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
Onze woningcorporatie wil de spouw en het dak isoleren en nieuw glas plaatsen. Daarna gaat de huur met € 45 per maand omhoog. Mag dat zomaar, en moeten wij akkoord gaan?
Gesteld in augustus 2026.
Het korte antwoord
Ja, dat mag — en nee, het gaat niet vanzelf.
Isolatie is een woningverbetering en daarvoor mag een verhuurder een huurverhoging voorstellen. Bij een verbetering die het woongenot verhoogt, is instemming van de huurder in beginsel nodig. Bij een complexgewijze renovatie geldt een andere route: stemt zeventig procent of meer van de huurders in, dan wordt het voorstel geacht redelijk te zijn en geldt het ook voor de rest.
De vraag die je zelf moet beantwoorden is eenvoudig: is € 45 per maand minder dan wat je aan energie bespaart? Spouw plus dak plus glas levert bij een matig geïsoleerde woning al snel 600 tot 1.200 kubieke meter gas per jaar op — bij € 1,40 is dat € 70 tot € 140 per maand. Dan is € 45 een goede ruil.
Is de besparing lager dan de verhoging, dan is dat een geldig argument en niet alleen een gevoel.
Waarom dat zo is
Het huurrecht onderscheidt onderhoud en verbetering. Onderhoud is instandhouding: een lekkend dak repareren, houtrot herstellen, een kapotte ketel vervangen. Daarvoor mag geen huurverhoging worden gevraagd, want dat is wat een verhuurder hoort te doen.
Verbetering is iets toevoegen dat er niet was: isolatie waar geen isolatie zat, dubbel glas waar enkel glas zat, een badkamer die wordt vernieuwd naar een hoger niveau. Daarvoor mag wel een verhoging worden voorgesteld, want je krijgt er iets voor terug.
De grens is niet altijd scherp. Kozijnen die door houtrot moeten worden vervangen, is onderhoud; dat er dan isolerend glas in komt, is deels verbetering. Bij zo'n gemengd project mag alleen over het verbeterdeel worden verhoogd.
Daarnaast telt isolatie mee in het woningwaarderingsstelsel: een betere energieprestatie levert punten op en daarmee een hogere maximale huur. Dat is de grens waarboven de huur hoe dan ook niet mag uitkomen bij een gereguleerde huurwoning.
En er is de bewonerscommissie. Bij een complexgewijze aanpak heeft die adviesrecht, en dat is in de praktijk de plek waar de verhoging wordt onderhandeld.
Wat je nu kunt doen
Vraag het voorstel schriftelijk op, met daarin: welke maatregelen, welke isolatiewaarden, welke energiebesparing wordt verwacht, en hoe de verhoging is opgebouwd.
Reken de besparing zelf na met je eigen gasverbruik van de afgelopen jaren. Zet dat naast de € 45.
Vraag welk deel onderhoud is en welk deel verbetering. Waren de kozijnen aan vervanging toe, dan is dat deel onderhoud en mag daarover niet worden verhoogd.
Vraag naar het nieuwe aantal punten in het woningwaarderingsstelsel en naar de maximale huur die daarbij hoort.
Zoek contact met de bewonerscommissie of de huurdersvereniging. Eén huurder onderhandelt niet; zeventig huurders wel.
Vraag naar de ventilatie. Een luchtdichter gemaakte woning zonder aangepaste ventilatie levert voorspelbaar schimmelklachten op. Laat vastleggen wat er aan de ventilatie gebeurt; dat is het punt dat bij verduurzamingsprojecten het vaakst ontbreekt.
Wat je niet moet doen: weigeren zonder de som te maken. Bij een goede isolatiemaatregel is de huurverhoging vrijwel altijd lager dan de besparing, en weigeren kost je dan geld.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Als het om onderhoud gaat en niet om verbetering. Achterstallig onderhoud herstellen mag nooit tot huurverhoging leiden.
Bij een geliberaliseerde huurwoning. Daar gelden het woningwaarderingsstelsel en de Huurcommissie niet op dezelfde manier; wat er in je contract staat, is dan bepalend.
Bij een koopwoning. Dan is er geen huurverhoging maar een investering die je zelf terugverdient; de rekensom is dezelfde, de route niet.
Bij een VvE-besluit waarbij de verhuurder eigenaar is van een appartement. Dan loopt het besluit via de vereniging en de doorbelasting via het huurcontract.
Als de verhuurder de verhoging doorvoert zonder voorstel of zonder instemming. Dan kun je naar de Huurcommissie; bij een gereguleerde woning is dat de aangewezen weg.
Als er subsidie is verstrekt voor de maatregel. Dat kan van invloed zijn op wat een redelijke verhoging is; vraag ernaar.
Zie voor meer informatie
- Hoeveel bespaar je met isolatieRekenhulp
- Klachten na spouwmuurisolatieGebrek
- Hoeveel ventilatie heeft je woning nodigRekenhulp
- Wie betaalt de vervanging van de kozijnen in mijn appartementVraag en antwoord
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.