Mijn nieuwbouwwoning haalt de beloofde energieprestatie niet: wie is aansprakelijk?

Waarom dat zo is

De energieprestatie van een nieuwbouwwoning wordt vooraf berekend volgens een vaste methode, met een standaardgezin, een standaardbinnentemperatuur en een gemiddeld klimaat. Die berekening moet aan de nieuwbouweisen voldoen en levert het energielabel bij oplevering. Het is een eigenschap van het gebouw, geen voorspelling van je rekening: wie meer thuis is, warmer stookt of meer mensen in huis heeft, gebruikt meer. Een verschil tussen berekening en rekening is op zichzelf dus geen gebrek.

Dat wordt anders als het gebouw niet is wat is berekend. De isolatie is dunner dan op tekening, de kierdichting ontbreekt bij de dakvoet, de warmtepomp is verkeerd ingeregeld, de ventilatie met warmteterugwinning staat in bypass, de vloerverwarming op de verdieping is nooit aangesloten. Dan is er een tekortkoming in de nakoming: de woning voldoet niet aan de overeenkomst en niet aan de bouwregels waarop de berekening is gebaseerd. De bouwer moet dat herstellen, en sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt dat ook voor gebreken die je bij oplevering redelijkerwijs niet kon zien; de bouwer moet dan aantonen dat het gebrek niet aan hem te wijten is. Het opleverdossier, dat hij moet aanleveren, is daarbij je bewijs: daar horen de berekening, de gebruikte materialen en de inregelrapporten in te zitten.

Een derde situatie is de prestatieafspraak. Bij sommige nieuwbouwprojecten, vooral nul-op-de-meter-woningen, garandeert de bouwer of een energiedienstverlener een maximaal netto verbruik of een opbrengst, onder voorwaarden over je gebruik. Zo'n afspraak is een resultaatsverbintenis: haalt het huis het niet, dan is de wederpartij aansprakelijk tenzij jij buiten de voorwaarden hebt geleefd. Kijk in het koopcontract, de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling of zo'n afspraak er staat; vaak is het niet meer dan een verwachting in de brochure, en een brochure bindt alleen voor zover die concreet genoeg is om op te vertrouwen.

Bij een garantieregeling voor nieuwbouw, zoals de waarborg via een garantie-instituut, vallen gebreken in isolatie en installaties onder de garantietermijnen en kun je een geschil laten beslechten via arbitrage of geschillencommissie; ook dat is een route die de gang naar de rechter kan vervangen.

Wat je nu kunt doen

Verzamel: koopcontract, aannemingsovereenkomst, brochure, energieprestatieberekening, energielabel, opleverdossier en de energierekening van het eerste jaar.

Laat meten: een luchtdichtheidsmeting, een warmtebeeldopname in de winter en een controle van de inregeling van verwarming en ventilatie. Reken op € 400 tot € 1.200 voor een onafhankelijk onderzoek; dat is de basis van elke klacht.

Vergelijk het gebouw met de berekening: isolatiedikten, beglazing, installatie, ventilatiesysteem. Wat afwijkt, is een gebrek.

Meld de gebreken schriftelijk aan de bouwer binnen redelijke tijd na ontdekking, met het rapport, en geef een termijn voor herstel.

Blijft herstel uit, dan naar de geschillencommissie of arbitrage van de garantieregeling, of naar een jurist; bij een prestatieafspraak eis je nakoming en de schade.

Is het gebouw wél zoals berekend, dan zit het verschil in gebruik of inregeling; laat de installatie afstellen en vraag de bouwer om uitleg over de berekening; dat is geen aansprakelijkheid, wel een gebruikersvraag.