Duurzaamheid in het bouwcontract: prestatieafspraken en garanties

Deze pagina is voor de zelfbouwer en de koper die met een aannemer of ontwikkelaar afspraken maakt over de duurzaamheid van een nieuwe of gerenoveerde woning: welke prestaties je vastlegt, hoe je ze meetbaar maakt, welke garanties er bestaan en wat je doet als de woning achterblijft. Ze gaat over de afspraak; de eisen zelf staan op de pagina over BENG en MPG, de keurmerken op een eigen pagina, en de garantie op werk en materialen in het algemeen op de pagina over garantie bij nieuwbouw en verbouwing.

Een bouwcontract legt vast wat er wordt gebouwd, voor welke prijs en wanneer. Duurzaamheid komt daar op drie manieren in. Als eis: de wettelijke eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving gelden altijd, en een aannemer die eraan niet voldoet, levert een gebrek op, ook als het contract er niets over zegt. Als specificatie: de tekeningen en de technische omschrijving noemen isolatiewaarden, glas, installatie en materialen; wat daar staat, moet worden geleverd. En als prestatie: een uitkomst die de woning moet halen, zoals een energiebehoefte, een luchtdichtheid of een label. Alleen die derde vorm gaat over het resultaat en niet over de middelen.

Een prestatieafspraak bestaat uit drie delen. De prestatie zelf, in een getal met een norm erbij: BENG 1 van hoogstens zoveel kilowattuur per vierkante meter volgens NTA 8800, een luchtdichtheid van hoogstens zoveel liter per seconde per vierkante meter bij tien pascal, een energielabel A+++ geregistreerd bij EP-Online. De meting: wie meet, wanneer, met welke methode, en wat als normaal gebruik geldt bij een toets op het werkelijke verbruik, want een gezin van zes dat op 23 graden stookt, haalt geen enkele berekening. En het gevolg: herstel binnen een termijn, een vergoeding per jaar van het verschil, of ontbinding bij een groot tekort.

De energieprestatiegarantie is de uitgewerkte vorm daarvan. De aannemer of een garantie-instelling garandeert dat de woning de berekende prestatie haalt; een onafhankelijke partij toetst het ontwerp en de uitvoering; na oplevering wordt gemeten en zo nodig hersteld of vergoed. De garantie is verzekerd, zodat ze ook geldt als de aannemer er niet meer is. Ze kost een premie die meestal in de aanneemsom zit.

Andere afspraken raken de duurzaamheid zijdelings. Een onderhoudscontract of prestatiecontract legt vast dat de installatie een aantal jaren wordt onderhouden en op de afgesproken instellingen blijft; dat is vaak de reden dat een prestatie wel of niet wordt gehaald. Een materiaalgarantie zegt iets over de levensduur van bijvoorbeeld zonnepanelen of een warmtepomp; de fabrikant geeft die, de aannemer geeft ze door. Een MPG-afspraak legt de materiaalkeuze vast en is te toetsen aan de materiaalstaat bij oplevering.

De Wet kwaliteitsborging helpt hier: de kwaliteitsborger controleert of de uitvoering overeenkomt met de berekening en de vergunning, en het consumentendossier bij oplevering hoort de definitieve berekeningen en de meetresultaten te bevatten. Dat dossier is je bewijs; zonder dossier is elke discussie over de prestatie een discussie over woorden.

Het contract of de technische omschrijving noemt "energiezuinig", "duurzaam" of "nul op de meter" zonder getal, norm en meetmoment: een belofte zonder prestatie.

Er is wel een berekening in de vergunning, maar het contract verwijst er niet naar en zegt niets over afwijkingen tijdens de bouw.

Er is geen luchtdichtheidsmeting voorzien; die is de goedkoopste toets of de schil is gebouwd zoals berekend.

De garantie is een verklaring van de aannemer zelf, niet verzekerd en niet door een derde getoetst.

Het consumentendossier bij oplevering bevat geen definitieve berekening, geen meting en geen energielabel.

Zelf: de brochure en het contract naast elkaar leggen, elke duurzaamheidsclaim omzetten in de vraag "welk getal, welke norm, welke meting, welk gevolg", een luchtdichtheidsmeting laten opnemen in de oplevering, en het consumentendossier op volledigheid nalopen.

Zelf: na het eerste stookseizoen het werkelijke verbruik naast de berekening leggen en afwijkingen melden binnen de garantietermijn.

Niet zelf: de prestatie meten of berekenen; dat is voorbehouden aan gecertificeerde adviseurs. En niet zelf: een geschil laten lopen tot na de garantietermijn.

De wettelijke eisen aan energie- en milieuprestatie staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving en gelden ongeacht het contract. Een woning die er niet aan voldoet, is een gebrek; onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is de aannemer na oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze niet aan hem zijn toe te rekenen. De aannemer moet bij oplevering een consumentendossier leveren en de opdrachtgever waarschuwen voor risico's.

Afspraken boven de wet zijn contractueel. Bij een consument gelden de regels voor koop- en aannemingsovereenkomsten uit het Burgerlijk Wetboek, met bescherming tegen onredelijke voorwaarden; bij een projectwoning meestal de modelovereenkomst met garantie- en waarborgregeling van een waarborginstelling. Die regelingen kennen een eigen garantietermijn voor de energieprestatie, doorgaans korter dan voor de constructie. Lees welke.

De energieprestatiegarantie wordt aangeboden door garantie-instellingen en verzekeraars, met eigen voorwaarden: welke prestatie, welke meting, welke uitsluitingen (gebruik, instellingen, onderhoud). De voorwaarden zijn onderdeel van de afspraak.

Bij verhuur gelden vanaf 2029 minimumeisen aan het energielabel; een verhuurder die bouwt of renoveert, legt de prestatie daarom vast op het label dat hij later nodig heeft. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst of vraag het na bij de waarborginstelling of een juridisch loket.