Staat de bouwkundige staat van een woning in het Kadaster?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
We willen een woning kopen en de verkoper zegt dat alles in het Kadaster staat. Ik heb een uittreksel opgevraagd, maar ik zie alleen namen, een perceelnummer en een oppervlakte. Waar vind ik of er iets aan de woning mankeert, en wat zegt het Kadaster eigenlijk wel?
Gesteld in september 2026.
Het korte antwoord
Niets over de bouwkundige staat. Het Kadaster registreert wie eigenaar is van welk stuk grond en welk gebouw, welke rechten en beperkingen erop rusten en welke hypotheek erop zit. Het zegt wie wat bezit en onder welke voorwaarden, niet in welke conditie het is.
Wat je er wel vindt: de eigenaar en de koopsom van de laatste overdracht, het perceel en de grenzen, het bouwjaar en de gebruiksoppervlakte uit de basisregistratie van gebouwen, hypotheken en beslagen, erfdienstbaarheden, erfpacht en opstalrecht, en bij een appartement de splitsingsakte met het reglement.
Voor de bouwkundige staat is een bouwkundige keuring het instrument, en voor de wettelijke beperkingen op het gebruik de gemeente.
Waarom dat zo is
Het Kadaster is het openbare register van onroerende zaken en de rechten daarop. Elke overdracht, hypotheek, splitsing of vestiging van een recht loopt via een notaris die de akte laat inschrijven. Daaruit ontstaat een sluitend beeld van wie eigenaar is, van welk perceel, met welke rechten van anderen erop en met welke schulden erop. Dat is het doel: rechtszekerheid bij eigendom. Een koper mag ervan uitgaan dat wat in het register staat klopt, en dat wat er niet in staat er niet is, althans voor rechten die ingeschreven moeten worden.
Er zijn drie lagen. De kadastrale kaart en het perceel: de grenzen, de oppervlakte van de grond en het perceelnummer. De ingeschreven akten: koop, hypotheek, splitsing, erfdienstbaarheid, erfpacht, opstal, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen zoals een antispeculatiebeding. En de gekoppelde registraties, vooral de basisregistratie adressen en gebouwen met het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en het gebruiksdoel van het pand.
Een akte zegt wat er is afgesproken, niet hoe het er bijstaat. Een erfdienstbaarheid van overpad staat erin met de tekst uit de vestigingsakte; wat die betekent voor jouw achterom moet je uit die tekst halen, en bij oude akten is dat werk. Een splitsingsakte staat erin met het reglement; dat is bij een appartement het belangrijkste document dat je krijgt, omdat het zegt wat van jou is, wat van de vereniging, en hoe de kosten worden verdeeld. Maar of het dak lekt, staat er niet in.
Wat het Kadaster ook niet weet: of er een vergunning is voor de uitbouw, of er een gemeentelijk monument op rust, welk bestemmingsplan geldt, of de fundering goed is en of er asbest in zit. De vergunningen en de publiekrechtelijke beperkingen staan bij de gemeente en in het omgevingsloket; sommige beperkingen zijn wel via het Kadaster in te zien. De staat van het gebouw staat nergens geregistreerd; die laat je opnemen.
Voor een koper is het Kadaster dus de eerste stap, niet de laatste. Het uittreksel zegt of de verkoper kan leveren wat hij verkoopt en wat er aan lasten en rechten meekomt. De bouwkundige keuring zegt wat je koopt. De gemeente zegt wat je ermee mag.
Wat je nu kunt doen
Vraag naast het eigendomsuittreksel de akte van de laatste levering op; daarin staan de erfdienstbaarheden en bijzondere bedingen uitgeschreven. Reken op enkele euro's per document.
Vraag bij een appartement de splitsingsakte met het reglement, en het huishoudelijk reglement en de jaarstukken bij het bestuur van de vereniging.
Laat een bouwkundige keuring doen door een onafhankelijk keurder. Reken op € 350 tot 600 voor een gewone woning.
Vraag bij de gemeente naar de verleende vergunningen, het omgevingsplan en eventuele aanschrijvingen; controleer of de uitbouw en de dakkapel vergund zijn.
Leg de drie bronnen naast elkaar: wat het Kadaster zegt over eigendom en rechten, wat de keuring zegt over de staat, en wat de gemeente zegt over het gebruik. Pas dan weet je wat je koopt.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Bij nieuwbouw van een projectontwikkelaar. Daar is het perceel vaak nog niet gesplitst of gemeten en komt de kadastrale inschrijving bij de levering.
Bij erfpacht. Daar staat de erfpachtakte met de canon en de voorwaarden wel in het Kadaster, en die zijn voor de waarde belangrijker dan de bouwkundige staat.
Bij een woning met een funderingsrapport of een energielabel. Dat staat niet in het Kadaster, maar wel in eigen registers of bij de verkoper.
Bij een perceelgrens die je wilt weten op de centimeter. De kadastrale kaart is een schets; alleen een grensreconstructie door het Kadaster geeft de werkelijke grens.
Bij een schuur of aanbouw die niet in de basisregistratie staat. Dat betekent niet dat hij illegaal is, alleen dat hij niet is ingemeten; de vergunning is de vraag, en die stel je bij de gemeente.
Zie voor meer informatie
- Kadaster en wat erin staatKennisbank
- Kadaster - eigendom, bouwjaar en graafmeldingHandige link
- Kadaster - splitsingsakte en reglement opvragenHandige link
- De splitsingsakte lezen: wat van jou is en wat van de verenigingKennisbank
- ErfdienstbaarheidBegrip
- Erfpacht en opstalrecht: wanneer de grond niet van jou isKennisbank
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.