Wat als de bouwkundige keuring een gebrek heeft gemist?

Waarom dat zo is

Een bouwkundige keuring is een momentopname zonder destructief onderzoek. De keurder kijkt, meet oppervlakkig, klopt en fotografeert. Hij haalt geen tegels weg, breekt geen plafond open, verwijdert geen vloerdelen en graaft niet naast de fundering. Dat is geen slordigheid maar de kern van de opdracht: je koopt een beoordeling van wat op dat moment waarneembaar is aan een woning die je nog niet in eigendom hebt en waar je dus niets aan mag slopen. Een keuring van een gemiddelde eengezinswoning kost € 350 tot € 750 en duurt twee tot drie uur. Voor dat geld en die tijd kan niemand een gebouw uitkleden.

De uitsluitingen staan bijna altijd in dezelfde volgorde in de opdracht en in het rapport. Niet bereikbare of afgedekte delen vallen erbuiten: een kruipruimte met een dichtgeschroefd luik of met minder dan ongeveer vijfendertig centimeter werkhoogte, een dak zonder veilige opstelplaats, een spouw, een vloer onder een dekvloer, leidingen in wanden. De werking van installaties valt erbuiten: de keurder ziet dat er een cv-ketel hangt en van welk bouwjaar, maar keurt hem niet. Asbest, bodemverontreiniging, ondergrondse tanks, ongedierte en de constructieve berekening van dragende delen komen hooguit als vermoeden ter sprake. En het rapport geeft een indicatie van herstelkosten, geen offerte en geen garantie.

Wat blijft er dan over waarop je hem kunt aanspreken? De keurder is een deskundige en moet doen wat een redelijk bekwaam vakgenoot zou doen. Daaronder valt niet alleen kijken, maar ook signaleren en doorverwijzen. Bij jouw voorbeeld gaat het dus niet om de aangetaste balken zelf, maar om de vraag of de kruipruimte bereikbaar was, of hij erin is geweest, en of er aan de buitenkant iets te zien was: schimmelplekken langs de plint, een muffe lucht bij het luik, een verende vloer, verkleuring op de eerste vloerdelen, een niet werkend rooster in de gevel. Staat er "kruipruimte niet geinspecteerd, luik dichtgeschroefd" en verder niets, dan heeft hij zijn uitsluiting genoteerd maar geen advies gegeven. Staat er "geen bijzonderheden" terwijl hij er niet in kon, dan klopt het rapport niet.

Tegenover de keurder staat de verkoper, en dat is een andere weg met ander bewijs. Een verkoper moet vertellen wat hij weet over gebreken die het normale gebruik van de woning in de weg staan. Een koper moet zelf onderzoek doen naar wat hij redelijkerwijs kan achterhalen, en juist die keuring is het bewijs dat je aan die plicht hebt voldaan. Wist de verkoper van het water onder de vloer, bijvoorbeeld omdat er ooit een pomp heeft gestaan of omdat de vragenlijst bij verkoop op dit punt is doorgestreept, dan verschuift de zaak zijn kant op. Bij een woning van voor ongeveer 1970 mag je wel verwachten dat onderdelen aan vervanging toe zijn, en een ouderdomsclausule legt dat risico bij jou. Die clausule dekt slijtage, niet een gebrek dat de verkoper kende en verzweeg.

Je bewijs zit in het dossier dat je al hebt: het rapport met de datum en de uitsluitingen, de foto's daaruit, je eigen bezichtigingsfoto's, de advertentie, de vragenlijst bij verkoop en de mailwisseling met de makelaar. Vul dat snel aan met vastlegging van de huidige toestand, want een natte kruipruimte in september ziet er in maart anders uit.

Wat je nu kunt doen

Leg de schade vast voordat er iets aan gebeurt: foto's met datum, een foto van het geheel en van het detail, en een maatstok of duimstok in beeld. Meet de waterstand en noteer die een paar weken lang.

Lees het rapport terug op precies dit onderdeel. Zoek de zin over de kruipruimte, over de vloer en over de uitsluitingen, en schrijf letterlijk over wat er staat. Kijk of er bij de foto's een opname van het luik of van de ruimte zit.

Laat een onafhankelijke partij vaststellen wat er aan de hand is en wat herstel kost. Een gerichte inspectie van vloer en kruipruimte kost € 250 tot € 600, een houtonderzoek naar zwam of boktor € 400 tot € 900. Vraag twee herstelbegrotingen op, zodat je een bandbreedte hebt in plaats van een bedrag.

Meld het bij de keurder, schriftelijk en zonder verwijten, met de vraag hoe hij tot zijn conclusie kwam. Doe dat snel na ontdekking. Vraag om een reactie binnen twee weken en om de naam van zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar.

Stel de verkoper apart in gebreke als er aanwijzingen zijn dat hij het wist. Beschrijf het gebrek, verwijs naar de vragenlijst bij verkoop, noem de herstelkosten en geef een redelijke termijn om te reageren. Herstel niet eerst en vraag daarna pas, want dan valt niets meer te controleren.

Ga intussen door met wat de woning nodig heeft, maar pas nadat het onderzoek de toestand heeft vastgelegd. Een natte kruipruimte drooglegt zichzelf niet.