Kijkt de keurder achter de wanden bij een bouwkundige keuring?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
We laten een bouwkundige keuring doen voor een woning uit 1962. Ik ging ervan uit dat de keurder ook de leidingen, de spouw en de constructie controleert. Nu lees ik in de voorwaarden dat het een "visuele inspectie" is. Wat betekent dat voor wat hij wel en niet vindt?
Gesteld in september 2026.
Het korte antwoord
Een bouwkundige keuring is niet-destructief: de keurder kijkt, meet en test wat bereikbaar is zonder iets open te maken. Hij komt in de kruipruimte en op zolder, hij meet vocht, hij opent luiken en kastjes, maar hij haalt geen plint weg, boort geen gat en breekt niets open.
Wat achter wanden, onder vloeren en in de spouw zit, ziet hij dus niet, tenzij er een luik of een opening is. Hij ziet wel de sporen die zulke gebreken aan de buitenkant achterlaten, en die benoemt hij als vermoeden met een advies voor nader onderzoek.
Wil je meer weten over spouw, fundering, riool of asbest, dan is dat aanvullend onderzoek, met eigen kosten en eigen specialisten.
Waarom dat zo is
De keurder komt in een woning die nog van iemand anders is. Hij mag daar niets beschadigen, en dat is de eerste reden dat een keuring visueel is. De tweede is de tijd: een keuring duurt twee tot drie uur, en dat is genoeg om een woning te doorlopen, niet om hem te ontleden.
Wat de keurder wél doet, is systematisch alles bekijken wat te zien is: dak van buiten en van binnen, gevels, kozijnen, kruipruimte, vloeren, wanden, plafonds, installaties en de meterkast. Hij meet vocht op verdachte plekken, klopt op tegels en stucwerk, opent het vloerluik, kijkt in de kruipruimte met een lamp en beoordeelt de balkkoppen die hij kan zien. Hij kijkt naar de sporen: scheuren, vlekken, verkleuring, scheefstand, uitslag, geur. Die sporen zeggen veel, en een ervaren keurder leest ze als een taal.
Wat hij niet doet: de wandafwerking weghalen om te zien of er loden leidingen achter zitten, een gat boren om de spouw te bekijken, de dekvloer openmaken, de fundering ontgraven, een monster nemen van een verdachte plaat. Daarvoor zijn aparte onderzoeken: een endoscopisch spouwonderzoek, een funderingsonderzoek met proefsleuf, een camera-inspectie van het riool, een asbestinventarisatie. De keurder benoemt in zijn rapport wanneer hij dat aanbeveelt, en dat advies is een van de waardevolste onderdelen van het rapport.
Asbest is daarbij een apart geval: een keurder mag een vermoeden uitspreken op basis van bouwjaar en uiterlijk, maar hij stelt geen asbest vast en neemt geen monsters. Dat is werk voor een gecertificeerd inventarisatiebureau.
Wat je van een keuring krijgt, is dus een beeld van de staat op basis van wat zichtbaar is, een lijst van gebreken met een kostenindicatie, en een lijst van vermoedens waarvoor nader onderzoek nodig is. Wat je niet krijgt, is zekerheid over wat niet zichtbaar is. Dat is geen tekortkoming van de keurder; het is de aard van het onderzoek.
Wat je nu kunt doen
Loop mee met de keurder. Je ziet dan wat hij ziet, je kunt vragen stellen, en je hoort de nuance die in het rapport verloren gaat.
Geef de keurder vooraf een briefing: het bouwjaar, wat je bij de bezichtiging zag, wat je zorgen zijn. Een keurder die weet dat je twijfelt over de fundering, besteedt daar meer tijd aan.
Vraag om een rapport dat onderscheid maakt tussen vastgestelde gebreken en vermoedens, met per vermoeden welk aanvullend onderzoek hij adviseert.
Laat de aanbevolen aanvullende onderzoeken doen vóór het bod definitief is, of neem ze op in het voorbehoud. Reken op € 400 tot 700 voor de keuring zelf, en op € 150 tot 900 per aanvullend onderzoek, afhankelijk van het soort.
Vraag bij een woning van vóór 1994 apart naar asbest, en bij een woning van vóór 1970 in een gebied met slappe grond apart naar de fundering. Die twee vallen buiten wat een keuring kan zien en zijn de duurste verrassingen.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Bij een verkoper die toestemming geeft voor destructief onderzoek. Dat komt voor bij een woning die toch wordt gestript; dan kan de keurder meer.
Bij een leegstaande woning met open vloeren of wanden. Dan is er meer te zien en zegt het rapport meer.
Bij een nieuwbouwwoning bij oplevering. Daar is de keuring een opleveringskeuring met een ander doel: afwijkingen van de tekening en het bestek.
Bij een keuring voor een garantieregeling of een hypotheekverstrekker. Die heeft een voorgeschreven inhoud die kan afwijken van wat jij wilt weten.
Bij een appartement. Daar kijkt de keurder naar de woning; de gemeenschappelijke delen vragen om het MJOP en de notulen, niet om een ladder.
Zie voor meer informatie
- Bouwkundige keuring bij aankoopKennisbank
- Bouwkundige keuringBegrip
- Wat een keurder niet mag doenArtikel
- Waarom twee keurders verschillende rapporten makenArtikel
- Opdracht tot een bouwkundige keuringModel of voorbeeldbrief
- Wat kan ik in twintig minuten vaststellen tijdens een bezichtiging?Vraag en antwoord
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.