Wat betekent een as-is-clausule bij de koop van een woning?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 6 september 2026
De vraag
Je hebt een woning op het oog en in de conceptkoopakte staat dat je de woning koopt in de staat waarin hij zich bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Soms staat het er in het Engels, als as is, where is. De makelaar zegt dat het tegenwoordig gebruikelijk is. Maar wat koop je dan precies, en wat betekent het voor het onderzoek dat je nog moet doen?
Het korte antwoord
Een as-is-clausule verlegt het risico voor de staat van de woning naar jou. De verkoper staat niet langer in voor gebreken, ook niet voor gebreken die je bij de bezichtiging onmogelijk kon zien. Wat overblijft is wat je zelf hebt onderzocht en wat de verkoper wist en had moeten melden. Daarmee wordt bouwkundig onderzoek vóór het bod niet aanbevolen maar noodzakelijk, want het is dan je enige bescherming.
Waarom dat zo is
Bij een gewone woningkoop staat in de standaardakte dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning. Dat is een bescheiden garantie, maar wel een garantie. Zakt de vloer weg of blijkt het dak zo lek dat je er niet kunt wonen, dan heb je een aanknopingspunt bij de verkoper, ook als je het niet kon zien.
Een as-is-clausule haalt dat aanknopingspunt weg. De verkoper levert de woning zoals hij is en staat niet in voor de gevolgen van gebreken. Bouwkundig betekent dat: alles wat je na de sleuteloverdracht tegenkomt, is jouw rekening. De schimmel achter de kastenwand, de doorgeroeste ligger boven de doorbraak, de kruipruimte die blank staat, de installatie die niet is aangelegd zoals het hoort. Bij een woning waarvan je de fundering niet hebt laten bekijken, kan dat oplopen tot meer dan de verbouwing die je van plan was.
Er is een tweede reden waarom de clausule zwaar weegt. Hij verandert de balans tussen de mededelingsplicht van de verkoper en jouw onderzoeksplicht. Die twee bestaan altijd naast elkaar: de verkoper moet vertellen wat hij weet, jij moet kijken naar wat je kunt zien. De clausule laat de mededelingsplicht in de kern overeind, maar vergroot het gebied dat als jouw verantwoordelijkheid geldt. Alles wat je met redelijk onderzoek had kunnen ontdekken, komt op jouw bord.
De clausule zegt niets over de aard van de woning. Hij komt niet alleen voor bij oude of slechte panden. Verkopers die er nooit zelf hebben gewoond, zoals erfgenamen of beleggers, gebruiken hem omdat ze werkelijk niet weten wat er speelt. Dat maakt de behoefte aan eigen onderzoek juist groter, want er is niemand die je iets kan vertellen.
Wat je nu kunt doen
Laat een bouwkundige keuring uitvoeren voordat je een bod uitbrengt, of neem een ontbindende voorwaarde op die de keuring na het bod mogelijk maakt. Een keuring kost € 400 tot € 750 voor een eengezinswoning. Bij een as-is-clausule is dat geen luxe, maar het enige wat je tussen jezelf en het risico kunt zetten.
Loop zelf mee tijdens de keuring en vraag door op wat de keurder niet heeft kunnen zien. Elk rapport heeft een lijst met niet onderzochte onderdelen. Die lijst is bij een as-is-koop belangrijker dan de bevindingen, want daar zit het risico dat je overneemt.
Laat onderzoeken wat een standaardkeuring overslaat en de duurste verrassingen geeft. Een funderingsonderzoek met inspectieput kost € 3.000 tot € 6.500 en is het geld waard bij een woning op houten palen of bij scheuren en klemmende deuren. Een riool- en kruipruimteinspectie met camera kost € 250 tot € 600, een asbestinventarisatie bij een woning van voor 1994 € 400 tot € 900, een controle van de elektrische installatie € 200 tot € 450.
Vraag de vragenlijst bij verkoop op en lees hem regel voor regel. Die houdt ook bij een as-is-clausule betekenis, want daarin verklaart de verkoper wat hij weet. Staat er dat er geen lekkages zijn geweest terwijl je in de kruipruimte een oude waterlijn ziet, dan heb je een aanknopingspunt dat de clausule niet zomaar wegneemt.
Trek de vergunninghistorie na van de dakkapel, de uitbouw en de doorbraak. Bij een as-is-koop draag je ook de gevolgen van een ingreep zonder papieren, inclusief de kosten van legalisatie of aanpassing.
Vertaal de uitkomst in geld voordat je biedt. Zet de posten uit het rapport en de niet onderzochte onderdelen naast elkaar, geef ze elk een bandbreedte en tel op. Kom je er niet uit omdat te veel onbekend is, dan is dat op zichzelf een antwoord.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Een as-is-clausule dekt de verkoper niet af als hij een gebrek kende en het heeft verzwegen. Wist hij van de lekkage, de verzakking of de eerdere schimmelsanering en zei hij niets, dan blijft zijn mededelingsplicht overeind. Ook een gebrek dat vlak voor de verkoop is weggewerkt, zoals een overgeschilderde vochtplek, staat in een ander licht. Waar de grens ligt is een juridische vraag; leg zo'n geval voor aan een jurist en verzamel intussen je foto's en bevindingen.
De clausule zegt niets over de eigendomssituatie, erfdienstbaarheden, een lopend handhavingstraject of een VvE met een leeg reservefonds. Dat zijn andere risico's, met een eigen onderzoek. Bij een appartement blijven de stukken van de vereniging even belangrijk als het bouwkundige rapport.
Bij een woning die je koopt om te strippen of te slopen weegt de clausule minder zwaar. Wat je toch weghaalt, hoeft geen garantie te hebben. Wat overblijft zijn de fundering, de draagconstructie en de bodem, en daarop richt je het onderzoek.
De clausule is bovendien geen vaststaand gegeven. Hij staat in een concept dat nog niet is getekend. Je kunt vragen om hem te beperken tot bepaalde bouwdelen, of om een keuring als voorwaarde. Of dat lukt hangt van de markt af, maar ernaar vragen is redelijk.
Zie voor meer informatie
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.