Wat betekent een niet-zelfbewoningsclausule voor mij als koper?

Waarom dat zo is

Bij een gewone verkoop heeft de verkoper een mededelingsplicht: wat hij weet over gebreken, moet hij zeggen. De koper heeft een onderzoeksplicht: wat hij kan zien of laten onderzoeken, moet hij zelf uitzoeken. Tussen die twee ligt het gebied van de verborgen gebreken, en daar geeft de wet de koper een zekere bescherming: een woning moet geschikt zijn voor normaal gebruik, en een verkoper die dat niet kan waarmaken, kan worden aangesproken.

Een verkoper die de woning niet zelf heeft bewoond — erfgenamen, een curator, een belegger — weet niet wat een bewoner weet. Hij kent de lekkage niet die alleen bij noordwesterstorm optreedt, de radiator die niet warm wordt, de kelder die in het voorjaar nat is. De clausule legt dat vast en beperkt daarmee zijn aansprakelijkheid: hij kan niet meedelen wat hij niet weet, en hij staat er niet voor in.

Voor de koper verschuift daarmee de balans. De onderzoeksplicht wordt zwaarder, want de mededelingsplicht levert niets op. Wat je niet ontdekt vóór de koop, is daarna in de meeste gevallen je probleem. De clausule ontslaat de verkoper niet van gebreken die hij wél kende en verzweeg, maar bewijzen dat een erfgenaam iets wist, is moeilijk.

De clausule staat vaak naast een ouderdomsclausule, die zegt dat de woning oud is en dat de eisen daarop moeten worden afgestemd. Samen betekenen ze: je koopt wat er staat, zoals het staat, en je hebt het zelf onderzocht.

Wat je nu kunt doen

Laat een bouwkundige keuring doen en zeg vooraf tegen de keurder dat het een woning is die niet door de verkoper is bewoond. Vraag hem extra aandacht te geven aan wat een bewoner zou weten: vocht in de kruipruimte en de kelder, de werking van de installaties, de staat van de riolering.

Vraag om aanvullend onderzoek waar de keuring dat aanbeveelt: een rioolinspectie met camera, een funderingsinspectie in een risicogebied, een asbestinventarisatie bij een woning van vóór 1994.

Vraag de verkoper om alle stukken die er wél zijn: onderhoudsfacturen, garantiebewijzen, oude keuringsrapporten, de energierekening. Erfgenamen hebben vaak een ordner die niemand heeft opengeslagen.

Praat met de buren. Zij weten wat de erfgenamen niet weten: of er ooit water in de kelder stond, of de fundering van de rij is hersteld, of er een scheur is die komt en gaat.

Neem het risico mee in het bod. Een woning met een niet-zelfbewoningsclausule en zonder onderzoek is een woning waarvan je de staat niet kent; dat hoort zichtbaar te zijn in de prijs of in een voorbehoud van bouwkundige keuring.