Wat is een onderhoudsniveau en wie kiest het?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
In het meerjarenonderhoudsplan van onze VvE staat "conditieniveau 3". De beheerder zegt dat dat normaal is. Waar staat dat voor, en wie bepaalt dat?
Gesteld in september 2026.
Het korte antwoord
Het conditieniveau komt uit NEN 2767 en loopt van 1 tot 6: 1 is uitstekend, 6 is zeer slecht. Niveau 3 is redelijk — er zijn zichtbare gebreken maar de functie is niet in gevaar.
Wie het kiest, is de vergadering van eigenaars. Niet de beheerder, niet de inspecteur: die adviseren.
De keuze is een geldkeuze. Een hoger niveau betekent eerder ingrijpen en een hogere maandbijdrage; een lager niveau betekent lagere bijdragen nu en meer risico later.
Een schaal van conditieniveau 1 tot 6 uit de conditiemeting. Niveau 3 is redelijk; het verschil tussen niveau 3 en 4 scheelt ongeveer 20 procent onderhoudsbudget per jaar.
Waarom dat zo is
NEN 2767 is een methode om de technische staat van bouw- en installatiedelen objectief vast te leggen. Een inspecteur beoordeelt per element de aard, de omvang en de intensiteit van de gebreken, en daaruit volgt een conditiescore.
Die score is een meting, geen mening. Dat is de waarde ervan: twee inspecteurs die hetzelfde element beoordelen, horen op vergelijkbare cijfers uit te komen.
Het ambitieniveau is iets anders. Dat is de keuze welk conditieniveau je als vereniging wilt handhaven, en dat bepaalt wanneer er onderhoud wordt ingepland. Wie niveau 2 wil, plant eerder in dan wie niveau 3 accepteert.
Die keuze hoort in de vergadering thuis omdat zij rechtstreeks doorwerkt in de maandelijkse bijdrage en in de hoogte van de reserve. Een meerjarenonderhoudsplan zonder expliciet vastgesteld ambitieniveau is een plan waarvan niemand de uitgangspunten kent.
Er speelt ook wetgeving mee: verenigingen zijn verplicht te reserveren voor onderhoud, en een MJOP is daarbij de gangbare onderbouwing. Dat maakt het ambitieniveau geen vrijblijvende keuze maar een besluit met financiële gevolgen.
Wat je nu kunt doen
Vraag om het MJOP en kijk of het ambitieniveau erin staat, en of het ooit in een vergadering is vastgesteld.
Vraag om de conditiescores per element, niet alleen de conclusie. Een gemiddelde van 3 kan een dak van 5 en een gevel van 1 verbergen.
Kijk naar de reserve tegenover de planning. Als de grote posten in de komende vijf jaar vallen en de reserve daar niet op is, is dat het echte gesprek.
Zet het ambitieniveau als besluitpunt op de agenda als het er niet in staat. Dat is een concreet en agendeerbaar punt.
Laat het MJOP actualiseren als het ouder is dan vijf jaar. Prijzen en staat lopen anders te ver uit de pas.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Bij een eengezinswoning. Dan is er geen vergadering en kies je zelf, maar het denkraam werkt precies zo.
Bij een klein complex zonder professionele beheerder. Dan is het MJOP vaak eenvoudiger opgezet en niet volgens NEN 2767.
Bij een monument. Daar kunnen instandhoudingseisen gelden die het niveau bepalen.
Bij een gebouw met achterstallig onderhoud. Dan is de eerste vraag niet het ambitieniveau maar het wegwerken van de achterstand.
Bij verhuurde appartementen. Dan speelt ook het puntensysteem en de onderhoudsplicht jegens huurders mee.
Zie voor meer informatie
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.