Wat is het verschil tussen woningsplitsing en kadastraal splitsen?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
Ik wil mijn bovenwoning van twee verdiepingen splitsen in twee appartementen en er een verkopen. De makelaar praat over een splitsingsvergunning bij de gemeente, de notaris over een splitsingsakte en het Kadaster. Zijn dat twee namen voor hetzelfde, en waarom noemt de aannemer de vloer tussen de verdiepingen als grootste kostenpost?
Gesteld in september 2026.
Het korte antwoord
Het zijn twee verschillende dingen die je allebei nodig hebt. Woningsplitsing is de bouwkundige en publiekrechtelijke kant: van één woning twee zelfstandige woningen maken, elk met een eigen toegang, keuken, badkamer en toilet, die voldoen aan de bouwregels voor een woning. Daar gaat de gemeente over, met een omgevingsvergunning voor het bouwen en in veel gemeenten een aparte splitsingsvergunning of onttrekkingsvergunning uit de huisvestingsverordening.
Kadastraal splitsen, beter gezegd splitsen in appartementsrechten, is de juridische kant: het gebouw wordt bij de notaris in een splitsingsakte opgedeeld in appartementsrechten met een vereniging van eigenaren, en dat wordt ingeschreven bij het Kadaster. Zonder die splitsing kun je een van de twee woningen niet apart verkopen; zonder de gemeentelijke toestemming mag je hem niet apart bewonen.
De vloer is duur omdat een woningscheidende vloer aan zwaardere eisen voor geluid en brand moet voldoen dan een vloer binnen één woning.
Waarom dat zo is
Een woning splitsen raakt drie stelsels tegelijk, en elk heeft zijn eigen woord.
De gemeente kijkt naar de ruimtelijke ordening en de volkshuisvesting. Twee woningen in plaats van één betekent meer bewoners, meer parkeerdruk, andere gebruiksintensiteit, en in veel steden een verschuiving in de woningvoorraad die de gemeente wil sturen. Veel gemeenten hebben daarom in hun huisvestingsverordening een vergunningplicht voor het splitsen van woningen, soms met eisen aan de minimale oppervlakte per woning, aan parkeren, en aan de buurt. Daarnaast is er het omgevingsplan, dat kan bepalen hoeveel woningen er op een perceel mogen, en de omgevingsvergunning voor het bouwen, omdat de verbouwing constructief en brandtechnisch moet worden getoetst. Dat is de woningsplitsing in de zin van de gemeente: mag hier een tweede woning komen, en voldoet de verbouwing.
Het bouwbesluit kijkt naar de woning zelf. Elke zelfstandige woning moet voldoen aan de eisen voor een nieuwe woonfunctie of, bij verbouw, aan het niveau dat de regels daarvoor stellen: een eigen afsluitbare toegang, daglicht, ventilatie, een badruimte en toilet, een keuken, een vluchtroute, en vooral: geluidwering en brandwerendheid tussen de twee woningen. De vloer die eerst een verdiepingsvloer binnen één woning was, wordt een woningscheidende vloer. Die moet zestig minuten brandwerend zijn en een geluidsisolatie halen die bij een houten vloer uit 1900 niet bestaat. Vandaar de aannemer: een houten vloer wordt woningscheidend door een zwevende dekvloer of een verende opbouw erop, een brandwerend plafond eronder, ontkoppelde balken en gevulde holtes, en dat kost honderden euro's per vierkante meter en centimeters hoogte. Bij een betonvloer is het minder, maar zelden niets.
De notaris kijkt naar het eigendom. Een gebouw is één onroerende zaak; je kunt niet de eerste verdieping verkopen en de tweede houden zonder het gebouw juridisch op te delen. Dat gebeurt door splitsing in appartementsrechten: een notariële akte met een splitsingstekening waarop de privégedeelten en de gemeenschappelijke delen staan, een reglement, en de oprichting van een vereniging van eigenaren, ook als die uit twee leden bestaat. De akte wordt ingeschreven bij het Kadaster, en vanaf dat moment bestaan er twee appartementsrechten die apart kunnen worden verkocht en gehypothekeerd. In sommige gemeenten is ook voor deze splitsing een vergunning nodig, omdat de gemeente niet wil dat een pand in appartementsrechten wordt gesplitst zonder dat de woningen bouwkundig in orde zijn; de gemeente eist dan een onderzoek naar de staat van het pand en de fundering.
Wie de volgorde omdraait, komt in de knel. Een pand dat bouwkundig is gesplitst maar niet juridisch, kan niet apart worden verkocht en de twee woningen zijn voor de bank één onderpand. Een pand dat juridisch is gesplitst maar zonder gemeentelijke toestemming apart wordt bewoond, riskeert handhaving, een boete en de plicht om het ongedaan te maken; kopers en banken vragen daar tegenwoordig naar. En een pand dat ongesplitst is gesplitst, in de praktijk, met twee huishoudens en twee voordeuren maar één woning op papier, is een risico voor de eigenaar bij elke controle en elke verkoop.
Wat je nu kunt doen
Vraag bij de gemeente wat er voor jouw adres nodig is: een splitsingsvergunning uit de huisvestingsverordening, een toets aan het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor het bouwen, en eventueel een vergunning voor de kadastrale splitsing. Vraag ook naar de eisen aan minimale oppervlakte en parkeren.
Laat een architect of bouwkundige een plan maken dat aan de eisen voor twee woonfuncties voldoet, met aandacht voor de woningscheidende vloer, de brandscheiding, de vluchtroute en de installaties. Reken op € 400 tot 800 per vierkante meter voor het woningscheidend maken van een houten vloer, inclusief plafond.
Vraag een constructeur naar de fundering en de draagconstructie; bij oudere panden eist de gemeente vaak een funderingsonderzoek voordat de splitsing wordt toegestaan.
Laat de notaris de splitsingsakte en de tekening opstellen na de verbouwing, of gelijktijdig, met een reglement dat past bij twee eigenaren. Reken op € 2.500 tot 5.000 voor akte, tekening en inschrijving.
Verkoop niet en verhuur niet als zelfstandige woning voordat beide splitsingen rond zijn; leg de vergunningen bij de woningpapieren, want elke koper vraagt ernaar.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Bij kamerverhuur aan meerdere huishoudens in één woning. Dat is geen splitsing maar omzetting, met een eigen vergunning en eigen eisen.
Bij een pand dat al in appartementsrechten is gesplitst. Dan gaat het om een wijziging van de splitsingsakte, met instemming van alle eigenaren.
Bij een nieuwbouwproject. Daar splitst de ontwikkelaar voor de bouw en zijn de woningen vanaf het begin ontworpen als afzonderlijke woningen.
Bij een gemeente zonder splitsingsvergunningplicht. Dan blijven het omgevingsplan, de omgevingsvergunning voor het bouwen en de bouwregels over; die zijn er altijd.
Bij een monument. Daar toetst de monumentenzorg mee en zijn de mogelijkheden voor de vloer en de indeling beperkt.
Zie voor meer informatie
- WoningsplitsingBegrip
- Splitsen kost niet wat je denktArtikel
- Splitsen en optoppen worden makkelijker, maar nog niet vandaagNieuwsbericht
- SplitsingsakteBegrip
- Kadaster - splitsingsakte en reglement opvragenHandige link
- Geluidsisolerende vloeropbouw in een appartementWerkomschrijving
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.