De splitsingsakte bepaalt meer dan het bestuur denkt

Wat de akte is. De notariële akte waarmee het gebouw is gesplitst in appartementsrechten. Daarin staat welk deel van het gebouw bij welk appartementsrecht hoort, hoe de stemverhoudingen liggen, hoe de kosten worden verdeeld, en welk reglement van toepassing is. Bij de akte hoort een splitsingstekening, en die tekening is voor de grens tussen privé en gemeenschappelijk vaak doorslaggevend.

De akte verwijst bijna altijd naar een modelreglement uit een bepaald jaar. Dat model is een apart document van tientallen pagina's, en het is het document waar de meeste antwoorden werkelijk in staan. Zonder dat model erbij is de akte half gelezen.

Wat je erin opzoekt, per soort voorstel:

Bij een voorstel dat het uiterlijk van het gebouw raakt — zonwering, schotel, airco, zonnepanelen, een andere voordeur, een raam in een andere kleur: is er een bepaling over het aanzien van het gebouw, en welk orgaan gaat erover?

Bij een verbouwing in een privégedeelte: welke ingrepen zijn toegestaan zonder toestemming, en welke vragen om een besluit? Vloerafwerking en doorbraken zijn de twee die vrijwel altijd geregeld zijn.

Bij een kostenverdeling: de breukdelen staan in de akte, en die bepalen zowel je bijdrage als je stem. Ze zijn niet altijd evenredig met de oppervlakte, en ze zijn moeilijk te wijzigen.

Bij een besluit dat geld kost: welke meerderheid is nodig, welk quorum geldt, en is er een grensbedrag waarboven zwaardere eisen gelden?

Bij verhuur of ander gebruik: wat is er bepaald over het gebruik van het privégedeelte, over verhuur, en over de verklaring die een gebruiker moet tekenen?

En bij onderhoud: wie onderhoudt wat, en wie betaalt wat. Die twee zijn niet altijd dezelfde partij, en dat is bij kozijnen, balkons en leidingen de kern van vrijwel elk conflict.

Hoe je eraan komt. De akte is op te vragen bij het kadaster, tegen een klein bedrag. Het modelreglement waarnaar hij verwijst, is los te vinden. Een bestuur hoort beide digitaal beschikbaar te hebben voor de leden; als dat niet zo is, is dat het eerste wat je regelt.

Hoe je hem gebruikt in de vergadering. Neem de betreffende passage letterlijk mee in het voorstel, met de vindplaats erbij. Een voorstel dat begint met "volgens artikel zoveel van het reglement is hiervoor een besluit met tweederde meerderheid nodig" verloopt anders dan een voorstel waarbij dat halverwege de discussie ter sprake komt.

Waar je op moet letten:

De tekening is leidend bij de grens. Wat er op de splitsingstekening binnen de dikke lijn valt, is privé; wat erbuiten valt, is gemeenschappelijk. Bij twijfel over een balkon, een berging of een leidingschacht is dat het eerste wat je bekijkt.

Oude aktes wijken af van de modellen. Bij gebouwen van voor de jaren zeventig staat er soms iets anders dan je op grond van een modelreglement zou verwachten.

En wijzigen kan, maar het is een traject. Een akte wijzigen vraagt een gekwalificeerde meerderheid en de notaris, en soms medewerking van hypotheekhouders. Dat is soms de moeite waard — bij een kostenverdeling die aantoonbaar scheef is bijvoorbeeld — en het is nooit een snelle oplossing.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: een splitsingstekening met de dikke lijn, en de balkons, bergingen en leidingschachten die er net binnen of buiten vallen.

Aanvullend beeld: de akte en het modelreglement naast elkaar, met wat er in welk document staat.

De breukdelen als grondslag voor zowel de bijdrage als de stem.

Een voorstel dat opent met de vindplaats van de bepaling, naast een voorstel waarin die halverwege opduikt.

Veelgestelde vragen

Wat staat er in de splitsingsakte? Welk deel bij welk appartementsrecht hoort, de stemverhoudingen, de kostenverdeling en het reglement.

Waarom heb ik het modelreglement erbij nodig? Omdat daar de meeste antwoorden werkelijk in staan; de akte verwijst er alleen naar.

Wat is bij de grens doorslaggevend? De splitsingstekening: binnen de dikke lijn is privé, erbuiten gemeenschappelijk.

Zijn de breukdelen evenredig met de oppervlakte? Niet altijd, en ze zijn moeilijk te wijzigen.

Waar kijk ik bij onderhoud naar? Wie onderhoudt wat en wie betaalt wat; dat zijn niet altijd dezelfde partij.

Waar komt de akte vandaan? Bij het kadaster, tegen een klein bedrag; een bestuur hoort hem digitaal beschikbaar te hebben.

Kan een akte gewijzigd worden? Ja, met een gekwalificeerde meerderheid en de notaris - een traject en nooit een snelle oplossing.