Wat kan ik in twintig minuten vaststellen tijdens een bezichtiging?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
We gaan een oudere woning bezichtigen en krijgen twintig minuten. Een bouwkundige keuring komt later, als we een bod doen. Waar kijk ik in die twintig minuten naar, zodat we niet een woning bieden die we daarna moeten laten schieten?
Gesteld in september 2026.
Het korte antwoord
In twintig minuten stel je geen diagnose, maar je ziet wel de signalen die een bod bepalen: scheuren en scheefstand die op de fundering wijzen, vochtsporen laag en hoog, de staat van dak en kozijnen van buiten, de meterkast, en of de kruipruimte bereikbaar is. Dat zijn de dingen die duur zijn als ze misgaan.
Kijk vooral op de plekken waar een verkoper niet opruimt: achter de wasmachine, in de meterkast, onder de trap, op zolder tegen het dakbeschot, en buiten aan de achterkant.
En stel drie vragen die je altijd stelt: wanneer is de fundering voor het laatst onderzocht, wanneer is het dak vervangen, en is er ooit asbest verwijderd.
Waarom dat zo is
Een bezichtiging is geen keuring, en dat is geen probleem zolang je weet wat hij wel is: het moment om te beslissen of een keuring de moeite waard is en wat het bod moet zijn. De grote kostenposten van een woning zijn de fundering, het dak, de gevel en kozijnen, de installaties en asbest. Elk daarvan laat zich in een paar minuten globaal beoordelen, niet op de oorzaak maar op het signaal.
De fundering zie je aan het huis: scheuren in de gevel die schuin of trapsgewijs lopen, een gevel of een vloer die uit het lood staat, een deur die klemt, een dorpel die scheef ligt ten opzichte van de bestrating. Een knikker die wegrolt op de vloer zegt meer dan een verkoopbrochure. Bij een woning van vóór 1970 in een gebied met houten palen of slappe grond is dit het duurste risico dat er is.
Vocht zie je laag en hoog. Laag: een donkere plint, witte uitslag, bobbelend behang, een muffe geur in de gang en een kruipruimte die niet open mag. Hoog: vlekken op plafonds en bij schoorstenen, verkleurd dakbeschot op zolder, condens tussen de ruiten van dubbel glas. Condens tussen de ruiten zegt dat het glas aan vervanging toe is; het zegt niets over de rest van de woning, maar het is wel een post.
Buiten zie je het dak en de kozijnen: verschoven pannen, mos, een goot die doorhangt, zink dat is gerepareerd met kit, hout dat zacht is aan de onderdorpel, verf die bladdert. En de meterkast zegt hoe oud de installatie is: stoppen in plaats van automaten, geen aardlekschakelaar, één of twee groepen, een gasmeter waar geen gas meer hoort te zijn.
Wat je in twintig minuten niet ziet: de staat van de leidingen, de isolatie in de spouw, de fundering zelf, asbest achter afwerkingen. Dat is waar de keuring en de vragenlijst bij verkoop voor zijn.
Wat je nu kunt doen
Loop eerst buiten rond, ook achter. Kijk naar de gevel schuin tegen het licht, naar de goten, het dak en de kozijnen, en naar de bestrating langs de gevel.
Ga binnen eerst naar de plekken die niemand opruimt: meterkast, de ruimte onder de trap, achter de wasmachine, de zolder. Neem een zaklamp mee en een knikker.
Vraag het vloerluik naar de kruipruimte te mogen openen. Mag dat niet, dan is dat een antwoord.
Stel de drie vragen — fundering, dak, asbest — en noteer de antwoorden; ze komen terug op de vragenlijst bij verkoop en bij de keuring.
Maak foto's van alles wat je opvalt, ook van wat je niet begrijpt. Die foto's zijn de briefing voor de keurder en het geheugen bij het bod. Reken op € 400 tot 700 voor een bouwkundige keuring als de bezichtiging genoeg vertrouwen geeft om verder te gaan.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Bij nieuwbouw. Daar zijn de signalen anders en gaat het om de garantieregeling en de oplevering.
Bij een appartement. Daar kijk je ook naar de gemeenschappelijke delen en vraag je naar het MJOP, de reservering en de notulen van de vereniging.
Bij een woning die leeg en pas gesausd is. Dan zijn sporen weggewerkt en telt de keuring zwaarder.
Bij een verkoper die niet in de woning heeft gewoond. Dan is de vragenlijst weinig waard en is een uitgebreide keuring de enige bron.
Bij een woning die je online of via een video bezichtigt. Dan zie je vrijwel niets van bovenstaande en is een keuring geen keuze maar een voorwaarde.
Zie voor meer informatie
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.