Lekkende voegen tussen prefab balkon- en galerijplaten: oorzaak, herstel en kosten

Deze pagina is voor het bestuur en de beheerder van een appartementengebouw met galerijen of balkons van prefab beton: de portiekflats en galerijflats uit de jaren zestig en zeventig, maar ook nieuwer werk waar de balkons als losse platen aan de gevel hangen. Het gaat over water dat door de naden tussen de platen loopt: waarom dat gebeurt, hoe u de ernst inschat, welke herstelmethoden er zijn en wat die kosten. Het gaat niet over betonrot in de plaat zelf en niet over de onderzoeksplicht voor uitkragende vloeren; daar zijn eigen pagina's voor.

Een galerij of balkon van prefab beton is opgebouwd uit platen van doorgaans een tot drie meter breed, gelegd op consoles, dwarswanden of stalen liggers. Tussen de platen zit een naad van een tot drie centimeter, die in de bouw is gevuld met een kitvoeg op een rugvulling, met een rubberen voegprofiel of met een cementgebonden voegvulling. Onder de naad zit soms een goot of een lekstrook, vaak niets.

Het beton zelf is vrijwel waterdicht, de naad niet. De platen krimpen en zetten uit met de temperatuur, ze buigen door onder belasting en ze zetten iets bij zetting van het gebouw. Een kitvoeg vangt die beweging op zolang hij elastisch is. Kit veroudert door zonlicht, vorst en vocht: hij verhardt, krimpt, scheurt in het midden of laat los van de plaatrand. Bij de meeste galerijen is een kitvoeg na tien tot vijftien jaar aan vervanging toe. Een cementgebonden voegvulling is nog kwetsbaarder; die scheurt bij de eerste zomer.

Het water dat door de naad gaat, doet drie dingen. Het druppelt op de galerij of het balkon eronder en op de voordeur of het kozijn van de benedenbuur. Het loopt over de onderkant van de plaat en laat kalk achter: de witte strepen en druipers die u vanaf de straat ziet. En het dringt de plaatranden in, waar de wapening dicht op het oppervlak zit; roestende wapening zet uit en drukt het beton eraf. Waar vorst bij komt, versnelt alles.

De afwatering bepaalt hoeveel water er bij de naad komt. Een galerijplaat hoort afschot te hebben naar de buitenrand en naar spuwers of een goot; veel platen liggen na jaren vrijwel vlak, of het afschot loopt juist naar de naad. Verstopte spuwers zetten een galerij bij regen blank. Een vloerafwerking die de naad afdekt, verplaatst het probleem naar de rand van de afwerking als de voegen erin niet meebewegen.

Kalkstrepen en witte druipers aan de onderzijde van de plaat, recht onder de naad, zijn het eerste teken. Ze zijn er jaren voordat er beton afbrokkelt.

Bruine roeststrepen bij de naad wijzen op roestende wapening in de plaatrand; dat is het moment om een betononderzoek te laten doen.

Meldingen van bewoners over druppels op de galerij bij droog weer, uren na een bui, of over een natte voordeur en een lekkende brievenbus.

Een kitvoeg die hard is, gescheurd is, ingezakt is of aan een zijde los ligt; een rubberprofiel dat uit de naad is gekomen; een cementvoeg met scheuren.

Water dat na regen op de galerij blijft staan, vooral in de hoeken en bij de kozijnen, en spuwers waar niets uit komt.

Bij vorst: ijs onder de plaat en gladde plekken op de galerij eronder.

Zelf doen als bestuur of beheerder: de jaarlijkse ronde langs de galerijen met een blik op kalkstrepen, roeststrepen, staand water en de staat van de voegen; spuwers laten vrijmaken door de huismeester of de schoonmaakdienst.

Zelf doen: meldingen van bewoners bijhouden met plaats, datum en foto, zodat het patroon zichtbaar wordt voor de inspectie.

Niet zelf doen: de voegen vervangen. Een kitvoeg op een galerij vraagt uitslijpen, een primer die bij het beton en de kit past, een rugvulling van de juiste maat en een kit die bestand is tegen belopen en zonlicht. Fout aangebracht, houdt hij een of twee jaar.

Niet zelf doen: aan de plaatranden bikken of roestsporen wegpoetsen. Dat is betononderzoek en betonherstel, en het verbergen van roestsporen maakt een inspecteur blind voor het probleem.

De VvE is als eigenaar van het gebouw verantwoordelijk voor de veiligheid en het onderhoud van galerijen en balkons; die zijn in bijna elke splitsingsakte gemeenschappelijk, ook het balkon dat maar door een bewoner wordt gebruikt.

Voor galerij- en balkonvloeren van uitkragend beton uit de periode 1950 tot 1970 geldt een onderzoeksplicht op de constructieve veiligheid; lekkende naden zijn daar geen onderdeel van, maar roestsporen bij de plaatranden zijn een reden om dat onderzoek niet uit te stellen.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving eist dat een bestaand bouwwerk geen gevaar oplevert voor de gezondheid of de veiligheid; loszittend beton boven een looproute valt daaronder.

Een VvE moet jaarlijks reserveren voor groot onderhoud op basis van een meerjarenonderhoudsplan of een vast percentage van de herbouwwaarde; het voegonderhoud van galerijen hoort in dat plan met een cyclus van tien tot vijftien jaar.

Werk op een galerij boven de openbare ruimte vraagt afzetting en soms een melding bij de gemeente voor het plaatsen van een steiger of hoogwerker op de stoep.