Wat kost lekkage opsporen?

Deze prijsgids gaat over het opsporen van de oorzaak van een lekkage in of aan een woning: de vochtmeting, de thermografische opname, de rookproef, de drukproef, de camera-inspectie, de akoestische detectie en de traceergasmeting, plus het rapport dat eruit volgt. Het gaat over lekkages uit leidingen, uit riolering, uit een dak, uit een gevel en uit vloerverwarming, en over de situatie waarin je nog niet weet welke van die vier het is.

Je vindt hier bandbreedtes per techniek en per onderzoek, geen offertes. De spreiding komt uit het aantal technieken, de bereikbaarheid van de plek, de vraag of er destructief onderzoek nodig is en of het werk buiten kantooruren gebeurt.

Wat er niet in zit is het herstel. Zodra de plek bekend is, valt het werk onder een ander vak en een andere prijs: een loodgieter voor een leiding, een dakdekker voor het dak, een voeger of gevelbedrijf voor doorslaand vocht. Voor die kosten verwijzen we naar de gebrekpagina's over lekkage en naar de prijsgidsen over dakonderhoud, riolering en herstel van bouwgebreken.

Wat er ook niet in zit is een bouwkundige keuring of een aankoopinspectie. Dat is een brede opname van de hele woning en geen gericht onderzoek naar één vlek.

Het aantal technieken. Dit is de grootste drijver. Eén techniek kost € 150 tot € 400; drie technieken op één bezoek kosten € 400 tot € 900. Een goede detecteur begint met de goedkoopste techniek die de meeste oorzaken uitsluit en gaat pas daarna verder. Een bedrijf dat meteen met traceergas begint, verkoopt apparatuur in plaats van onderzoek.

Of de lekkage constant is of af en toe. Een leiding die permanent lekt, vind je op één bezoek. Een lekkage die alleen bij slagregen uit het zuidwesten optreedt, of alleen als de vloerverwarming aanslaat, vraagt een tweede bezoek onder de juiste omstandigheden en verdubbelt daarmee bijna de kosten.

De bereikbaarheid. Een leiding in een kruipruimte met een mangat van vijftig centimeter, een plat dak op de derde verdieping zonder dakluik of een leiding onder een gietvloer met vloerverwarming maakt elk onderzoek langzamer. Reken op € 100 tot € 400 extra aan tijd en materieel.

De vraag of er open moet. Niet-destructief onderzoek is het uitgangspunt, maar in ongeveer een op de drie gevallen moet er uiteindelijk iets open om de plek te bevestigen. Dat kost € 150 tot € 600 aan onderzoek plus € 75 tot € 350 aan herstel, en bij een woning van voor 1994 kan er een asbestinventarisatie van € 350 tot € 900 bij komen.

De spoed. Een bezoek binnen vier uur kost € 75 tot € 250 extra, buiten kantooruren aan de bovenkant van die marge. Bij een leiding die water blijft geven is dat geld goed besteed. Bij een vlek die er al drie maanden staat, is een afspraak over twee dagen goedkoper en levert het onderzoek precies hetzelfde op.

Het gebouwtype. In een eengezinswoning heb je toegang tot alles. In een appartement zit de oorzaak vaak in een andere woning of in een gemeenschappelijke leiding, en dan komen er afspraken, toegangstijden en soms een tweede bewoner bij. Reken op € 100 tot € 350 extra aan gebonden tijd.

Het rapport. Een mondelinge uitslag is gratis meegenomen; een rapport dat een verzekeraar accepteert kost € 75 tot € 250. Wie een claim of een geschil verwacht, moet dat rapport vooraf bestellen, want achteraf een rapport maken van een bezoek van vorige maand kan niet.

De leeftijd en de aard van de leiding. Kunststof leidingen zijn akoestisch bijna stil, waardoor akoestische detectie minder oplevert en traceergas nodig wordt. Koperen en stalen leidingen geleiden geluid goed en zijn met een correlator vaak binnen een uur gevonden. Dat scheelt € 150 tot € 400.

Vraag welke technieken in de prijs zitten en welke als meerwerk worden gerekend. Een offerte van € 150 tot € 250 die alleen een vochtmeting dekt, is duurder dan een offerte van € 400 tot € 550 waarin drie technieken en een rapport zitten.

Vraag of het een vast bedrag is of nacalculatie, en zo ja, wat het starttarief is, per hoeveel er daarna wordt verrekend en of de voorrijkosten daarin zitten.

Vraag of het bedrijf ook herstelt. Een bedrijf dat detectie en herstel in één hand houdt, is sneller, maar heeft ook een belang bij een uitkomst die werk oplevert. Vraag in dat geval om een schriftelijke onderbouwing van de gevonden oorzaak, los van de herstelofferte.

Vraag wat er in het rapport komt: meetwaarden, foto's met datum, een plattegrond met de gemarkeerde plek, de conclusie over de oorzaak en een advies. Vraag ook of het rapport door verzekeraars wordt geaccepteerd en of het bedrijf ervaring heeft met contra-expertise.

Vraag wie de proefopeningen dichtmaakt en afwerkt, en of dat in de prijs zit.

Vraag naar de garantie op de uitkomst. Sommige bedrijven werken met no cure, less pay: wordt de oorzaak niet gevonden, dan betaal je een lager bedrag. Vraag naar de exacte formulering, want "niet gevonden" is vatbaar voor interpretatie.

Vraag naar het kalibratiecertificaat van de warmtebeeldcamera en naar de opleiding van de detecteur, zeker wanneer de uitslag in een geschil gaat meewegen.

Vraag hoe snel het rapport komt. Twee tot vijf werkdagen is normaal; langer dan twee weken is een probleem als er een schadetermijn loopt.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving eist dat een bestaand bouwwerk geen gevaar oplevert voor de gezondheid en dat het waterdicht blijft. Een lekkage die tot schimmelvorming of tot aantasting van de constructie leidt, valt onder die zorgplicht. Voor een woningeigenaar betekent dat een verplichting om in te grijpen zodra hij het weet; voor een verhuurder betekent het dat herstel niet uitgesteld kan worden.

De Omgevingswet en het omgevingsplan spelen bij lekdetectie zelf geen rol; er is geen vergunning of melding nodig voor onderzoek. Wordt er destructief onderzoek gedaan aan een monument of in een beschermd stadsgezicht, dan kan het openen van afwerking wel vergunningplichtig zijn. Vraag dat na bij de gemeente voordat er een gat in een historisch plafond komt.

Voor asbest geldt het Asbestverwijderingsbesluit. Bij het openen van plafonds, kokers, kanalen of vloerafwerking in een woning die vóór 1994 is gebouwd, is een inventarisatie nodig voordat er wordt geboord of gesloopt. Een detectiebedrijf dat dat overslaat, brengt zichzelf en de bewoner in de problemen.

Voor drinkwaterleidingen geldt de Drinkwaterwet met de bijbehorende werkbladen over legionellapreventie en over het beproeven van installaties. Een drukproef en een traceergasmeting op een drinkwaterleiding moeten volgens die werkbladen worden uitgevoerd en de installatie moet daarna worden doorgespoeld. Vraag om de spoelverklaring.

Voor rioolonderzoek gelden de gemeentelijke aansluitverordening en het gemeentelijk rioleringsplan. De grens tussen het particuliere riool en het gemeentelijke riool ligt doorgaans op de erfgrens; onderzoek en herstel aan de gemeentelijke kant is een zaak van de gemeente en kost je niets.

Onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen legt de aannemer bij nieuwbouw een opleverdossier aan en blijft hij aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zichtbaar waren. Een lekkage die binnen enkele jaren na oplevering optreedt, hoort daar in de meeste gevallen onder. De uitbreiding van de Wkb naar verbouw en naar gevolgklasse 2 is uitgesteld; voor bestaande bouw en verbouw gelden voorlopig de gewone regels van aanneming en garantie. Regelgeving verandert; controleer bij twijfel de actuele tekst of vraag het aan de gemeente.